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Par un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 9] du 24 juin 2025, un litige de copropriété oppose un syndicat, un bailleur et une locataire commerçante. Des nuisances sonores alléguées ont conduit le syndicat à saisir le juge, en vue d’obtenir la résiliation du bail commercial et l’expulsion de l’exploitant.
Le tribunal judiciaire de [Localité 6], par jugement du 6 février 2023, a écarté les demandes, retenant l’absence d’habilitation suffisante du syndic pour agir. Un appel a suivi, accompagné d’une nouvelle résolution d’assemblée générale détaillant le litige, puis d’arguments contestant la réalité des troubles invoqués.
Deux questions se posaient donc nettement, l’une procédurale, l’autre au fond, quant au respect du règlement de copropriété et au régime du trouble de voisinage. L’arrêt admet la régularisation de l’habilitation et déclare les demandes recevables, mais rejette les prétentions au fond, au regard des éléments probatoires produits.
I. La régularisation de l’habilitation du syndic en appel
A. Qualification de l’irrégularité et office du juge
Le premier juge a retenu un mandat imprécis du syndic et en a tiré l’irrecevabilité. L’arrêt inverse cette approche en mobilisant l’article 126 du code de procédure civile.
« La situation était donc parfaitement régularisable en application de l’article 126 du code de procédure civile. » La cour souligne surtout le moment pertinent d’appréciation de la régularisation, en statuant sur la recevabilité au jour où elle tranche l’appel.
« Toute cause d’irrecevabilité ayant disparu au moment où la cour statue, les demandes du syndicat sont recevables et il n’est pas utile de s’interroger plus avant sur la validité de la première résolution. » La solution privilégie l’économie du procès et dissipe la confusion entre défaut radical de pouvoir et simple insuffisance du mandat initial.
B. Degré d’information de l’assemblée et précision requise
« Cette résolution, très complète sur trois pages, décrit précisément l’objet du litige en cours et les conditions du mandat donné au syndicat, moyennant quoi aucune raison ne permet de considérer que les copropriétaires n’ont pas été suffisamment informés. » Le critère déterminant tient à l’information éclairée de l’assemblée, plus qu’à la reproduction exhaustive de toutes conséquences économiques possibles.
« Le défaut de mention dans cette résolution de la condamnation du syndicat au titre de l’article 700 du code de procédure civile, est sans incidence. » La précision requise demeure fonctionnelle et orientée vers l’objet du litige, ce qui limite les nullités formelles et sécurise la représentation procédurale.
La recevabilité désormais fixée, l’appréciation des troubles allégués commande l’examen des preuves et du champ d’application du règlement de l’immeuble.
II. La preuve des nuisances et la portée du règlement
A. Domaine d’application et méthode probatoire
« Il convient par ailleurs de rappeler que le règlement de copropriété ne s’applique qu’au bâtiment lui-même, et non à la voie publique. » L’arrêt distingue ainsi les comportements sur terrasse autorisée et ceux perceptibles dans les parties communes ou les lots, seuls pertinents au regard du règlement.
La méthode probatoire repose sur les constats d’huissier et leur localisation, complétée par des mesures intérieures. En outre, le demandeur « il s’abstient de solliciter, même à titre subsidiaire, une expertise judiciaire », ce qui affaiblit la démonstration technique des nuisances alléguées.
B. Appréciation du trouble anormal et refus des sanctions
« Or ces constatations et mesures effectuées par l’huissier à plusieurs reprises ne sont pas significatives d’une infraction au règlement de copropriété, ni d’un préjudice de voisinage. » Les niveaux enregistrés, compris entre trente et soixante décibels selon les lieux et moments, s’apparentent à des ambiances ordinaires décrites par l’échelle produite.
« En l’état de ces éléments et d’un point de vue purement technique, la preuve des nuisances dont se plaint le syndicat des copropriétaires n’est pas rapportée. » Le rejet des demandes principales en résiliation et expulsion s’ensuit naturellement, entraînant des condamnations subsidiaires au titre des frais irrépétibles et des dépens.
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