Cour d’appel, le 24 juin 2025, n°23/01754

Par un arrêt du 24 juin 2025, la Cour d’appel d'[Localité 13] confirme le refus d’ordonner une expertise sollicitée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Le litige naît d’une vente immobilière réitérée en 2021, suivie de réclamations portant sur la surface habitable, l’urbanisme et l’assainissement, puis d’une assignation en référé probatoire en 2023. Le premier juge écarte la mesure d’instruction, estimant l’absence de motif légitime, au regard notamment des mentions de l’acte et des annexes techniques. En appel, les acquéreurs invoquent une décision ultra petita et réitèrent les griefs, tandis que la venderesse et le notaire en contestent l’utilité et la légitimité. La question tient à la caractérisation d’un motif légitime d’expertise, appréciée à l’aune d’un litige futur précis et non voué à l’échec, compte tenu des clauses contractuelles et des informations délivrées.

La cour rappelle d’abord le standard probatoire gouvernant l’article 145 et l’office du juge des référés. Elle précise ensuite, de manière appliquée, pourquoi les griefs avancés ne suffisent pas à fonder un litige futur crédible et déterminé. L’analyse éclaire, par là même, la portée pratique de la solution pour les contentieux de vente immobilière et l’économie du référé probatoire.

I. Le contrôle du motif légitime au sens de l’article 145 CPC

A. Le critère du litige futur précis et plausible

La cour reprend la grille d’analyse classique, en soulignant l’exigence d’une pertinence probatoire et d’un litige éventuel suffisamment déterminé. Elle énonce ainsi que « Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec ». La mesure doit donc viser une preuve utile, en lien avec un différend à venir qui se dessine avec consistance, sans préjuger du fond.

La juridiction rappelle encore que « Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence ». Elle précise aussitôt la portée de cette exigence, en indiquant que « Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur ». Le contrôle porte ainsi sur la cohérence des griefs et la potentialité d’une action utile, non sur la preuve aboutie des manquements allégués.

B. L’insuffisance des griefs relatifs à la surface, à l’urbanisme et à l’assainissement

S’agissant de la surface, la cour constate l’absence d’indication erronée dans l’acte quant à une prétendue maison de 125 m², cette valeur désignant la contenance de parcelle. Les annexes, notamment le diagnostic de performance énergétique, mentionnent une surface habitable de 68,70 m², cohérente avec la description. La clause de contenance emporte, de surcroît, un effet probatoire immédiat, la cour rappelant que « le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions ». Faute d’éléments positifs et contemporains contredisant cet ensemble, l’expertise n’apparaît ni nécessaire ni pertinente.

Sur l’urbanisme, la cour relève que le certificat produit antérieurement était expiré lors de la vente, mais que l’acte authentique intègre une stipulation claire. L’acte précise en effet que « L’acquéreur reconnaît que, bien qu’averti par le notaire soussigné de la nécessité d’obtenir préalablement les renseignements d’urbanisme d’usage, il a néanmoins demandé l’établissement de l’acte sans leur production, déclarant s’être lui-même renseigné des dispositions en vigueur. L’acquéreur ne fait pas de l’obtention préalable d’une quelconque autorisation d’urbanisme une condition de la réalisation de la vente ». En l’absence d’engagement contractuel sur un projet déterminé d’extension, et de demande d’investigations notariales ciblées, le grief de non-constructibilité ne soutient pas un motif légitime d’expertise.

Quant à l’assainissement, l’acte reproduit les constatations du service compétent en ces termes: « Les éléments suivants ont été constatés: […] une partie des eaux usées s’écoule dans le réseau public des eaux pluviales, l’autre partie s’écoule dans l’ancienne fosse sur le terrain […] Au vu de ces éléments, il est impératif de raccorder les eaux usées au réseau public des eaux usées ». La cour en déduit que l’information sur un raccordement partiel et les travaux à entreprendre a été délivrée. Le devis postérieur produit ne permet pas d’affirmer un défaut total de raccordement ni de mettre en défaut les constats annexés. L’expertise ne se justifie donc pas au regard de l’utilité probatoire exigée.

II. Portée et appréciation de la solution

A. L’office du juge des référés probatoire et l’absence d’ultra petita

La cour écarte l’argument d’ultra petita, en rappelant la faculté, inhérente à l’article 145, d’examiner la légitimité de la mesure demandée. Elle précise que « Il ne peut être reproché à la décision attaquée d’avoir recherché, en application de l’article 145 précité, si les requérants à la mesure d’instruction rapportaient la preuve d’un motif légitime ». Le juge des référés probatoire demeure gardien du seuil d’accès à l’instruction anticipée, afin d’éviter des mesures exploratoires déconnectées d’un litige futur crédible.

Ce rappel s’articule avec la finalité preventive de l’article 145, sans exiger d’urgence ni d’assignation imminente. La cour enserre cependant l’outil dans un cadre rigoureux, conforme au texte cité plus haut. En conséquence, la démarche probatoire préalable doit s’appuyer sur des éléments objectifs et cohérents, aptes à influencer réellement la solution d’un procès à venir.

B. Conséquences pratiques pour la vente immobilière et le devoir d’information

La solution souligne l’importance des stipulations contractuelles et des annexes techniques dans l’appréciation du motif légitime. La clause relative à l’urbanisme, selon laquelle « L’acquéreur […] a néanmoins demandé l’établissement de l’acte sans leur production », pèse ici avec une force décisive. Elle confirme que l’expertise ne peut suppléer une renonciation claire à des vérifications d’urbanisme, sauf indice sérieux de manœuvres, absent en l’espèce.

Pour la surface, la combinaison de la description notariale, du diagnostic énergétique et de la clause de contenance limite la portée d’un grief fondé sur une confusion cadastrale. Cette convergence factuelle et documentaire, jointe à l’occupation préalable des lieux, affaiblit la plausibilité d’un dol ou d’une délivrance non conforme. L’expertise, instrument de conservation ou d’établissement de preuve, ne saurait pallier un défaut d’argumentation tangible.

Concernant l’assainissement, l’explicitation des constats et des travaux impératifs à réaliser oriente la responsabilité vers l’exécution d’obligations postérieures, plutôt qu’un défaut d’information. La cour retient une ligne de crête prudente: l’expertise n’a pas à contester, sans éléments contraires, un contrôle technique reproduit dans l’acte. L’économie du référé probatoire s’en trouve préservée, en évitant des mesures à vocation exploratoire.

Ce cadre invite les praticiens à documenter précisément, en amont, les attentes opérationnelles des acquéreurs et les risques identifiés, spécialement en matière d’urbanisme et d’assainissement. Il incite aussi à circonscrire les clauses de renonciation, pour garantir un consentement éclairé et sécurisé. À défaut d’indices concrets créant un doute sérieux, l’article 145 ne doit pas devenir un vecteur de vérifications générales post-vente, détachées d’un litige futur déterminé.