Cour d’appel, le 26 juin 2025, n°23/03530

Cour d’appel de Versailles, 26 juin 2025. Saisie de l’appel d’une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Pontoise, la juridiction statue sur une exception d’incompétence internationale. Le litige porte sur l’exécution d’un contrat de vente d’un terrain situé en Palestine, assorti d’un échelonnement du prix, dont une partie resterait impayée.

Les faits utiles se résument ainsi. Un contrat signé en 2019 a prévu la vente d’un immeuble sis à l’étranger pour un prix en dinars jordaniens, payable en plusieurs échéances. Deux paiements ont été effectués, l’un par cession de parts sociales, l’autre par virement. Le vendeur a assigné en paiement du solde devant le tribunal judiciaire de Pontoise. Le défendeur, domicilié en France, a opposé l’incompétence des juridictions françaises en invoquant la nature immobilière du litige. Le juge de la mise en état s’est déclaré compétent et a rejeté l’exception.

Devant la cour, l’appelant soutient que le différend mettrait en cause un droit réel immobilier, à raison d’une promesse d’éviction, ce qui imposerait la compétence du lieu de situation. L’intimé invoque principalement la compétence de nécessité, subsidiairement le règlement (UE) n° 1215/2012, dit Bruxelles I bis, fondé sur le domicile du défendeur, et le droit interne pour la compétence territoriale. La question posée consiste à déterminer si la demande en paiement issue de la vente d’un immeuble étranger relève d’une compétence exclusive en matière de droits réels, ou de la compétence générale du domicile du défendeur. La cour confirme l’ordonnance, retient l’inapplicabilité de l’article 24 du règlement, et applique l’article 4, selon lequel « les personnes domiciliées sur le territoire d’un État membre sont attraites, quelle que soit leur nationalité, devant les juridictions de cet État membre ».

I. La solution dégagée: exclusion de la matière réelle immobilière et affirmation du principe du domicile du défendeur

A. La garantie d’éviction ne transforme pas une action en paiement en litige réel immobilier

La cour commence par situer le cadre européen. Le règlement Bruxelles I bis s’applique « en matière civile et commerciale ». Elle rappelle ensuite que « l’article 24 du règlement fixe une compétence exclusive en matière de droits réels immobiliers, en désignant sans considération de domicile des parties les juridictions de l’État membre dans lequel l’immeuble est situé ». Le cœur du raisonnement tient à la qualification de l’objet du litige, limité à une créance de prix.

La juridiction constate que la demande principale est une demande en paiement du solde, sans prétention directe sur la propriété ni sur la jouissance du bien. Elle relève expressément « qu’il n’est pas soutenu qu’il soit par ailleurs saisi d’une demande reconventionnelle portant sur la propriété ou la jouissance du terrain ». La seule invocation, comme moyen de défense, de l’obligation de garantie d’éviction ne suffit pas à faire entrer le litige dans la catégorie des droits réels. La cour précise d’ailleurs qu’il n’est pas établi que cette garantie ferait naître un droit autre que personnel, tendant à la réparation du dommage.

La conclusion s’impose avec netteté, et la cour la formule sans ambiguïté: « le litige ne relève pas de la matière des droits réels immobiliers ». L’exclusivité de l’article 24 est donc écartée. Cette mise à l’écart, fondée sur la qualification de l’action, évite de figer la compétence sur le lieu de situation de l’immeuble alors que la contestation porte, à ce stade, sur une obligation de somme d’argent.

B. La compétence internationale et territoriale se déduit du domicile du défendeur

Une fois écartée la compétence exclusive, la cour se réfère aux règles ordinaires. Elle cite la règle de principe du règlement: « les personnes domiciliées sur le territoire d’un État membre sont attraites, quelle que soit leur nationalité, devant les juridictions de cet État membre ». Le défendeur étant domicilié en France, la compétence internationale directe des juridictions françaises s’en déduit.

La détermination du tribunal territorialement compétent relève ensuite du droit interne. La cour rappelle la formule de l’article 42 du code de procédure civile: « la juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur ». Le domicile étant situé dans le ressort de Pontoise, le juge de la mise en état a « à juste titre » retenu la compétence de ce tribunal. La cour confirme, « sans qu’il y ait lieu de rechercher si cette juridiction est ou non compétente par ailleurs en application de règles de compétence optionnelles tenant à la matière ». Le raisonnement articule ainsi, avec sobriété, la compétence internationale de principe au titre du domicile et la compétence territoriale interne.

II. Appréciation et portée: la nature résiduelle de la compétence de nécessité et la séparation des questions de compétence et de loi applicable

A. La compétence de nécessité, argument de sauvegarde, demeure subsidiaire dans le schéma de Bruxelles I bis

L’intimé avait soutenu, à titre principal, une compétence de nécessité. Il citait la formule bien connue: « l’impossibilité pour une partie d’accéder au juge chargé de se prononcer sur sa prétention et d’exercer un droit qui relève de l’ordre public international constitue un déni de justice fondant la compétence de la juridiction française lorsqu’il existe un rattachement avec la France » (Cass. soc., 14 sept. 2017). L’argument s’adosse à des considérations d’accès à la justice, au regard de la situation du territoire où se situe l’immeuble.

La cour n’y recourt pas, ce qui se comprend. L’article 4 du règlement offre une base claire, simple et suffisante, compte tenu du domicile du défendeur en France. La compétence de nécessité conserve une vocation résiduelle, destinée aux hypothèses où aucune base de compétence n’émergerait des instruments applicables, ou lorsque l’accès effectif au juge étranger serait matériellement impossible. En présence d’un rattachement textuel direct, la mobilisation de ce mécanisme de sauvegarde n’ajouterait rien à la sécurité juridique de la solution.

Cette mise à sa juste place de la compétence de nécessité préserve l’économie du règlement, qui privilégie la prévisibilité liée au domicile du défendeur. Elle évite aussi une appréciation contentieuse de contextes extrajuridiques, qui alourdirait l’instruction sur une question procédurale préalable.

B. La portée de l’arrêt: litiges immobiliers extra‑UE et rigoureuse dissociation avec la loi applicable

La portée utile de l’arrêt tient d’abord à la clarification offerte pour les ventes d’immeubles situés hors de l’Union. L’exclusivité de l’article 24 demeure circonscrite à la matière réelle immobilière, non aux actions personnelles issues de la vente. Que l’immeuble soit localisé dans un État tiers n’appelle pas, en soi, un déplacement vers une compétence du lieu de situation, lorsque la prétention porte seulement sur le prix. Le principe du domicile du défendeur conserve alors sa pleine efficacité.

La cour souligne aussi la nécessaire autonomie des questions. Elle énonce qu’« il n’appartient pas à la cour de statuer sur la loi applicable au rapport juridique des parties », la loi de fond relevant du juge du principal. Cette dissociation est salutaire. Elle évite d’anticiper sur la détermination de la loi gouvernant le contrat, qui pourra, le cas échéant, mobiliser les instruments de conflit pertinents. Elle permet également de neutraliser le risque de confusion entre compétence juridictionnelle et compétence législative.

La décision a enfin une valeur pédagogique pour la stratégie contentieuse. Elle rappelle que l’invocation de la garantie d’éviction, lorsqu’elle n’est qu’un moyen de défense, ne fait pas basculer le litige en matière réelle. Une demande reconventionnelle portant sur la propriété ou la jouissance aurait pu déplacer le débat, mais tel n’était pas le cas. Dans ce cadre, l’application ferme de l’article 4 du règlement et de l’article 42 du code de procédure civile procure une solution prévisible, conforme à « la matière civile et commerciale » du règlement, et respectueuse de l’économie des compétences spéciales.