Cour d’appel, le 26 septembre 2025, n°25/00360

La cour d’appel, statuant sur une ordonnance de référé, examine une demande de provision liée à un bail résilié. Le bailleur sollicite le paiement d’arriérés et d’indemnités d’occupation. La juridiction infirme partiellement la décision déférée pour accorder une provision majorée. Elle confirme le rejet de certaines demandes fondées sur des clauses pénales.

La qualification des stipulations contractuelles

La cour opère une distinction essentielle entre l’obligation principale et ses accessoires. L’indemnité d’occupation, due après résiliation, constitue la contrepartie légitime de l’occupation sans droit. Son principe n’est pas sérieusement contestable dès lors que l’occupation est établie. La cour relève que « l’obligation […] au paiement d’une indemnité d’occupation […] ne se heurte à aucune contestation sérieuse ». Cette affirmation ancre la créance dans une réalité incontestée en référé.

En revanche, la majoration forfaitaire prévue au contrat est analysée différemment. La décision précise que « la majoration de 50 % prévue au bail s’analyse en une clause pénale ». Cette qualification est décisive. Elle permet de rappeler que « cette indemnité forfaitaire, qui est une clause pénale, est en tant que telle susceptible d’être réduite par le juge du fond ». Le juge des référés se déclare ainsi incompétent pour accorder une provision sur une somme dont le montant définitif relève du fond.

L’appréciation du caractère sérieusement contestable

Le contrôle exercé par la cour porte sur l’évidence de l’obligation. Pour les frais contractuels précis, l’existence de la dette est établie par le contrat lui-même. La cour constate que « les frais et honoraires afférents à l’établissement du bail […] sont à la charge du preneur ». Elle en déduit que « l’obligation […] n’est donc pas sérieusement contestable à ce titre ». Le même raisonnement vaut pour le dépôt de garantie non versé, dont l’exigibilité à la signature est contractuelle.

Cette approche est conforme aux principes régissant la provision. Elle rejoint la solution selon laquelle « c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable » (Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, le 29 janvier 2025, n°24/00423). L’occupant, en l’espèce, ne démontre pas un contestation sérieuse du principe de ces dettes nées du bail. La cour peut donc statuer en référé sur ces chefs précis et certains.

La portée de la décision en référé

L’arrêt illustre les limites inhérentes à la procédure de référé. Le juge des référés peut ordonner une provision pour les obligations non sérieusement contestables. Il ne peut cependant pas préjuger de la révision judiciaire d’une clause pénale. La solution rappelle que le référé est un instrument d’urgence, non de fixation définitive du droit. La cour refuse ainsi de statuer sur la majoration de 50% et sur l’indemnité forfaitaire de 10%.

Cette position est cohérente avec la jurisprudence de la Cour de cassation. Celle-ci rappelle qu’une clause forfaitaire « peut présenter le caractère d’une clause pénale […] et être, par conséquent, si elle apparaît manifestement excessive, réduite par le juge » (Cass. Troisième chambre civile, le 16 janvier 2025, n°23-15.256). L’appréciation de l’excès éventuel relève exclusivement du juge du fond, protégeant ainsi le débiteur contre des stipulations abusives.

Les conséquences pratiques de la distinction opérée

La décision a une incidence financière immédiate pour les parties. En distinguant la dette certaine de la clause pénale contestable, la cour accorde une provision substantielle. Elle condamne l’occupant au paiement de « la somme provisionnelle de 141.986,37 euros ». Cette somme inclut l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation au taux du loyer, mais exclut les majorations litigieuses. Le créancier obtient ainsi une avance significative sur sa créance globale.

Cette méthode assure un équilibre procédural. Elle permet au bailleur de recouvrer une partie incontestée de sa créance sans attendre un jugement au fond. Elle préserve simultanément les droits de l’occupant à contester le caractère pénal et le montant des majorations. La procédure au fond demeure nécessaire pour trancher définitivement ces questions, préservant la dualité des instances. L’économie globale du litige en est rationalisée.