La cour d’appel, statuant le 3 avril 2025, examine un litige consécutif à un dégât des eaux affectant un appartement en copropriété. La propriétaire lésée agit contre le syndicat des copropriétaires, son assureur et le propriétaire de l’immeuble voisin. La juridiction doit trancher sur la répartition des responsabilités, l’étendue de l’indemnisation des préjudices et la garantie de l’assureur. Elle confirme pour l’essentiel le jugement de première instance tout en réformant partiellement l’évaluation du préjudice locatif.

La détermination des responsabilités entre les coauteurs du dommage

La répartition des responsabilités fondée sur l’expertise judiciaire

L’assureur du syndicat conteste la répartition des responsabilités, estimant disproportionnée la part de 90% imputée à son assuré. Il invoque une cause aggravante liée à l’immeuble voisin. La cour écarte cette argumentation, considérant qu’elle ne repose que sur de simples affirmations. Elle valide l’analyse technique de l’expert judiciaire, qui a déterminé les parts respectives. « c’est par une analyse pertinente que le tribunal a validé l’analyse de l’expert judiciaire exposée en page 87 de son rapport pour déterminer les parts de responsabilité » (Motifs). La portée de cette solution est de confirmer l’autorité de l’expertise judiciaire lorsque ses conclusions sont précises et non sérieusement contestées par des éléments probants.

Le régime de responsabilité objective du syndicat des copropriétaires

La décision s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence constante sur la responsabilité du syndicat. Ce dernier est tenu à une obligation de résultat concernant l’entretien des parties communes. « Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes » (Cour d’appel, le 3 avril 2025, n°21/15439). Ce régime de responsabilité de plein droit, rappelé par la cour, explique la part majoritaire supportée par le syndicat, indépendamment de toute faute démontrée.

L’évaluation et l’indemnisation des préjudices de la victime

L’exigence d’un lien de causalité certain pour le préjudice matériel

La cour procède à un examen rigoureux de chaque poste de préjudice invoqué par la propriétaire. Elle confirme le rejet des factures pour achat de radiateur ou de peinture, ainsi que la demande liée à une surconsommation électrique. La propriétaire n’a pas rapporté la preuve que ces dépenses étaient en corrélation immédiate avec les désordres. Cette solution rappelle le principe fondamental selon lequel tout préjudice indemnisable doit être certain et directement causé par le fait générateur. La cour applique strictement l’article 1240 du code civil, qui fonde la réparation sur un lien de causalité établi.

La reconnaissance partielle du préjudice locatif et l’exclusion du préjudice financier

La cour réforme le jugement sur un point en reconnaissant un préjudice locatif pour une période de vacance de 123 jours. Elle retient que les locataires ont quitté les lieux en raison de l’humidité, constituant un préjudice direct. Elle indemnise donc la perte de loyer sur cette période. En revanche, elle écarte la demande de minoration de loyer consentie, faute de preuve. Elle rejette également le remboursement d’une facture payée à un cabinet d’expertise comptable géré par le conjoint. Elle rappelle le principe « nul ne plaide par procureur », déclarant la propriétaire irrecevable à agir pour le compte d’un tiers. La valeur de cette analyse réside dans sa distinction entre le préjudice direct et certain et les simples allégations non étayées.

La garantie de l’assureur et les conséquences procédurales

L’interprétation large de la notion de bâtiment dans le contrat d’assurance

L’assureur soutenait que les canalisations enterrées, cause du sinistre, étaient exclues de la garantie. La cour rejette ce moyen en adoptant une interprétation large de la clause contractuelle. Le glossaire du contrat assimile au bâtiment « Les aménagements et installation qui ne peuvent être détachés sans être détériorés ou sans détériorer la construction » (Motifs). Les canalisations enterrées entrent donc dans le champ de la garantie responsabilité civile du propriétaire. Cette interprétation, jugée non dénaturante, assure une protection effective de la copropriété et des victimes contre les défauts d’entretien des éléments constitutifs de l’immeuble.

La correction des omissions et la prise en charge des frais de procédure

La cour procède à la rectification d’une omission du jugement concernant les dépens. Elle condamne in solidum les responsables aux dépens, incluant les frais d’expertise. Elle alloue également une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, elle applique l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour dispenser la copropriétaire victorieuse de toute participation aux frais de procédure supportés par la copropriété. Cette disposition protège le copropriétaire agissant en justice contre le syndicat lorsque sa demande est fondée, évitant que la collectivité ne fasse porter la charge des frais sur la victime elle-même.