Cour d’appel, le 4 septembre 2025, n°21/11705

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4 septembre 2025. La formation statue sur les redevances d’une location-gérance conclue après un incendie dans une résidence de tourisme.

L’exploitant de soixante-quatre logements ne bénéficiait que de cinquante-sept baux commerciaux, les sept studios restant gérés par leur propriétaire puis loués en gérance. Un incendie des 2-3 septembre 2011 a entraîné fermeture puis réouverture progressive. Une contre-lettre a fixé redevance fixe et minimum garanti, avec six mois de franchise. L’assureur a ensuite indemnisé l’exploitant pour cinquante-sept lots, tandis que le propriétaire des sept lots a transigé séparément pour sa perte d’exploitation.

Le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence, 15 juin 2021, a rejeté les demandes de solde de redevance et de six mois impayés, décision frappée d’appel. L’appelant réclamait 4.340,40 € de solde de redevance et 72.000 € pour six mois; l’intimé sollicitait confirmation et indemnité procédurale. La cour devait dire si un complément restait dû lorsque l’indemnité n’a pas été versée pour les sept lots, puis apprécier la portée de la franchise.

Elle confirme, relevant que « Celle-ci ne peut donc prétendre être indemnisée deux fois », qu’ »Il n’y a donc pas lieu au versement d’un solde de redevance » et que « Cette franchise est définitive ».

I. Le sens de la décision: l’économie contractuelle rétablie

A. L’indemnisation effective comme critère d’application de la redevance fixe

La redevance fixe est structurée par deux hypothèses exclusives, liées à l’indemnisation de la perte d’exploitation par l’assureur du locataire-gérant. La cour retient l’application de l’hypothèse de non-indemnisation pour les sept lots, faute de versement à l’exploitant de cette part de sinistre. Elle s’appuie sur la clause ainsi formulée: « La somme versée par le locataire gérant au bailleur sera de 45.000 € HT pour la première année puis de 90.000 € pour la seconde ». Les versements déjà effectués atteignaient 135.000 € HT, après franchise, de sorte qu’aucun complément n’était contractuellement exigible. L’économie du texte, lue au regard de l’exécution constatée, conduit mécaniquement à écarter toute référence à une indemnité non perçue par le locataire-gérant.

B. La prohibition d’une double indemnisation au soutien du refus de solde

La juridiction souligne que le propriétaire des sept lots a été directement indemnisé pour sa perte d’exploitation, tandis que l’exploitant n’a rien perçu pour ces lots. Dès lors, exiger un solde reviendrait à cumuler des réparations pour un même préjudice, ce que la cour refuse en énonçant: « Celle-ci ne peut donc prétendre être indemnisée deux fois ». Le constat conduit logiquement à la formule: « Il n’y a donc pas lieu au versement d’un solde de redevance », qui clôt le débat indemnitaire au regard du minimum garanti. La solution articule ainsi la clause alternative et l’interdiction d’un enrichissement indu, sans altérer l’équilibre voulu lors de la contre-lettre.

II. Valeur et portée: cohérence normative et enseignements

A. Interprétation, bonne foi et relativité des conventions

L’analyse privilégie l’intention objective des parties, en reliant l’obligation de reversement à l’indemnisation effectivement perçue par le locataire-gérant. Le protocole conclu avec l’assureur demeure res inter alios, mais son effet économique place l’exécution dans la branche « non indemnisation » prévue par la clause. La solution respecte la bonne foi d’exécution, car elle empêche qu’un créancier modifie le flux assurantiel puis exige un supplément auprès de son cocontractant. Elle évite aussi de transformer un mécanisme alternatif en garantie de résultat, étrangère à la lettre de la clause. Cette lecture restreint les aléas à ceux explicitement assumés et concentre le débat sur la matérialité du versement assuré.

B. Sécurisation des clauses de reversement et franchise de redevance

La motivation consacre l’efficacité d’une franchise ferme, la décision rappelant sans ambiguïté: « Cette franchise est définitive », ce qui ferme toute remise en cause ultérieure. La base textuelle est nette: « La convention ou contre-lettre signée le 17 avril 2012 accorde en premier lieu au locataire gérant une franchise de redevance pendant les six premiers mois d’exécution du contrat ». Pour l’avenir, les parties gagneront à prévoir cession de créance ou stipulation pour autrui, afin de capter la quotité d’indemnité liée aux lots, quelle que soit sa trajectoire. À défaut, la branche « non indemnisation » continuera de s’appliquer lorsque le locataire-gérant n’a rien reçu, figeant la dette au minimum garanti. L’arrêt éclaire ainsi, avec sobriété, la coordination des flux assurantiels et des redevances en location-gérance hôtelière.