Cour d’appel, le 4 septembre 2025, n°24/02473

Cour d’appel de Versailles, 4 septembre 2025. Le litige provient d’un bail en l’état futur d’achèvement sur un volume commercial, assorti d’un dépôt de garantie. Lors de la cession du bien en 2019, une clause a organisé la mise sous séquestre d’une partie de ce dépôt pour permettre la reddition des charges des exercices 2016 à 2019. La preneuse a contesté plusieurs postes; l’accord amiable a échoué; le bailleur vendeur a saisi le juge pour obtenir la mainlevée des fonds et, subsidiairement, leur paiement.

Par jugement du 21 décembre 2023, il a été ordonné la libération des fonds au profit de l’acquéreur, avec fixation d’un trop-perçu de provisions au bénéfice de la preneuse. En appel, le bailleur demande la déconsignation inverse, conteste l’étendue de la faculté de discussion des charges et le montant du solde; les adversaires concluent à la confirmation, avec un appel incident sur le quantum; le notaire séquestre et sa comptable sollicitent leur mise hors de cause. La cour confirme la libération opérée en exécution provisoire et maintient l’analyse poste par poste ayant conduit à un solde créditeur pour la preneuse.

I – Exécution provisoire et séquestre: portée et effets

A – L’autorité de l’exécutoire et l’absence de faute du séquestre

La cour rappelle que «Force est de considérer que le jugement entrepris était exécutoire de droit», de sorte que «l’exécution d’une décision de justice exécutoire ne constitue pas une faute». L’appelant n’a pas sollicité, sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile, l’arrêt de l’exécution provisoire. Il s’ensuit que la déconsignation opérée en exécution du jugement n’engage pas la responsabilité du séquestre et ne saurait fonder une restitution inverse.

Cette solution s’inscrit dans une ligne classique qui distingue l’exécution d’un titre exécutoire, régulière et obligatoire, de l’appréciation des droits matériels, discutés au fond. Le séquestre conventionnel, tenu par les articles 1956 et 1960 du code civil, exécute le dispositif alors exécutoire; il n’a ni l’initiative ni la charge d’une pondération des prétentions au-delà du titre.

B – Les incidences procédurales et l’extinction des prétentions principales

La cour énonce que l’appelant «n’est pas fondé en ses diverses prétentions relatives à la mesure de séquestre sus-évoquées». Elle donne acte au séquestre de la libération intervenue sous l’empire de l’exécution provisoire, met hors de cause la comptable salariée et borne l’office à la seule demande subsidiaire de condamnation. La portée de l’arrêt se concentre donc sur les droits pécuniaires nés de la reddition, indépendamment de la déconsignation déjà accomplie.

Cette trajectoire procédurale clarifie l’office de chacun: la contestation d’une libération exécutoire relève des voies propres de l’exécution provisoire; l’appel au fond porte sur la validité, l’étendue et le calcul des charges refacturées, ensuite sur les restitutions corrélatives.

II – Reddition de charges: étendue de la contestation et liquidation

A – La clause de séquestre et le droit de discuter le principe des refacturations

La clause de séquestre prévoit: «Durant ce délai de trente (30) jours, l’acquéreur et le locataire auront la faculté de demander des précisions au vendeur sur les justificatifs transmis, d’approuver lesdites redditions de charges ou bien d’indiquer s’ils estiment qu’il existe dans ces redditions une erreur de refacturation ou une contestation légitime et causée sur les montants refacturés.(…)». Elle ajoute: «A la réception de ces éléments de documentation certifiés par les commissaires aux comptes des parties, celles-ci ne pourront plus solliciter de discussion quant au paiement des régularisations de charges, le séquestre étant alors (…) autorisé à verser le montant des sommes en séquestre au vendeur sans autre formalisme.»

La cour approuve l’interprétation selon laquelle la contestation ne se limite pas aux erreurs arithmétiques: «qu’elles offraient à la preneuse faculté de contester ou d’approuver les erreurs de refacturation qui ne se réduisent pas à une erreur arithmétique». La référence, dans l’acte, à un tableau de postes et à des justificatifs déclarés par le vendeur ne vaut pas acceptation préalable de principe; elle décrit des éléments unilatéraux soumis à discussion. À défaut d’expertise amiable ou judiciaire, le juge du fond apprécie la régularité des postes au regard du bail.

B – L’application poste par poste et la confirmation du solde

S’agissant des taxes sur les bureaux et les surfaces de stationnement, la cour retient que «lesdites taxes ne pouvaient concerner que ceux-ci, à savoir le volume 8, à l’exclusion, en particulier, des emplacements de parking». La preneuse ne dispose que d’un droit d’accès pour sa clientèle, sans contrepartie de loyer, ce qui exclut l’imputation de la taxe relative aux parkings. Le quantum arrêté pour ce poste ne prête pas à critique.

Pour les assurances, la cour confirme l’assiette limitée au seul volume loué et la répartition selon les surfaces, écartant une minoration non étayée. Les charges de copropriété sont imputées conformément à l’article 9 du bail, en proportion de la surface du local par rapport à l’ensemble de l’immeuble, la thèse d’une contribution restreinte aux seuls éléments du lot étant justement rejetée. Les charges de parking d’utilité commune, non contestées en appel, demeurent telles qu’évaluées. Enfin, les taxes foncières sont cantonnées aux années et surfaces pertinentes, après exclusion des stationnements et prise en compte des paiements déjà effectués.

Au terme de ce contrôle, l’analyse des premiers juges est intégralement validée; la cour constate que «Il s’évince, par conséquent, de tout ce qui précède que le jugement mérite confirmation». Le solde ressort en faveur de la preneuse à hauteur de 19.301,30 euros, l’appel principal étant rejeté et l’appel incident surévaluant le trop-perçu. L’économie de la clause de séquestre se trouve ainsi respectée, la reddition étant tranchée à droit constant et selon les stipulations du bail.