Cour d’appel, le 6 novembre 2025, n°22/16335

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 6 novembre 2025, a été saisie d’un litige entre propriétaires de lots voisins au sein d’un même lotissement. Les acquéreurs d’un terrain à bâtir demandaient la démolition d’un mur rehaussé par leurs voisins, en invoquant le non-respect du cahier des charges du lotissement et du plan local d’urbanisme. Le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains, par un jugement du 19 octobre 2022, avait rejeté leurs prétentions au motif de la caducité de la clause du cahier des charges fixant une hauteur maximale pour les clôtures. Les demandeurs ont interjeté appel. La Cour d’appel devait donc trancher la question de l’opposabilité, entre colotis, d’une clause de nature urbanistique devenue caduque et celle des conditions de la réparation d’une éventuelle violation des règles du plan local d’urbanisme. Elle confirme le jugement de première instance en déboutant les appelants de l’ensemble de leurs demandes. La solution retenue par la Cour d’appel mérite une analyse approfondie, car elle précise les effets de la caducité des règles d’urbanisme dans les rapports entre voisins et rappelle les exigences procédurales pour obtenir réparation d’une violation du plan local d’urbanisme.

La Cour d’appel écarte d’abord l’application de la clause du cahier des charges en raison de sa caducité, en refusant d’y voir une stipulation contractuelle maintenue entre les colotis. Elle rappelle les termes de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, qui prévoit que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement deviennent caduques au terme de dix ans si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme. La Cour constate que le lotissement, créé en 2005, est effectivement couvert par un PLU adopté en 2010. Elle qualifie ensuite les prescriptions de l’article 9 du cahier des charges relatives à la hauteur des clôtures de  » règles d’urbanisme au sens de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, comme relevant du domaine du plan local d’urbanisme « . Cette qualification entraîne leur caducité de plein droit. Les appelants soutenaient que cette caducité n’affectait pas les rapports entre colotis, invoquant la réserve du troisième alinéa de l’article L. 442-9 concernant les  » droits et obligations régissant les rapports entre colotis « . La Cour rejette cet argument en estimant que la seule mention, dans l’article 2 du cahier des charges, de sa force obligatoire entre propriétaires  » ne peut permettre d’en déduire qu’il manifeste l’intention non équivoque du maintien de toutes les clauses du cahier des charges y compris les dispositions de nature urbanistique « . Elle se fonde également sur l’article L. 115-1 du code de l’urbanisme, selon lequel la simple reproduction d’une règle d’urbanisme dans un acte ne lui confère pas un caractère contractuel. Cette analyse est conforme à une jurisprudence constante qui distingue soigneusement les règles de nature réglementaire, frappées de caducité, des obligations proprement contractuelles qui subsistent. La Cour opère ainsi une interprétation stricte de la volonté des parties, exigeant une manifestation non équivoque pour transformer une règle d’urbanisme caduque en obligation contractuelle persistante. Cette solution protège la sécurité juridique en alignant le régime des lotissements anciens sur les nouvelles règles d’urbanisme communales, mais elle peut sembler rigide lorsque les colotis avaient pu légitimement croire à la pérennité des règles originelles du lotissement.

La Cour rejette ensuite la demande fondée sur la violation du plan local d’urbanisme, non pas sur une appréciation de la conformité du mur, mais sur un défaut de preuve du préjudice requis. Elle rappelle le principe selon lequel  » les tiers ne peuvent obtenir la démolition de ce qui a été érigé en violation d’une règle d’urbanisme ou d’autres mesures de réparation, qu’à charge de démontrer un préjudice personnel et certain, ainsi qu’un lien de causalité avec la violation de ladite règle d’urbanisme « . Après avoir constaté l’existence d’une déclaration préalable et d’un certificat de non-contestation, et noté le désaccord des parties sur la qualification du mur et la hauteur du terrain naturel de référence, la Cour observe que  » les appelants n’allèguent ni ne démontrent, devant la présente juridiction saisie d’une violation du plan local d’urbanisme, aucun préjudice présentant un lien de causalité avec une éventuelle violation de la règle d’urbanisme « . Dès lors, elle estime qu’ » il importe peu de rechercher plus avant, l’existence d’une violation ou pas de ladite règle d’urbanisme «  et rejette également la demande d’expertise subsidiaire. Cette motivation est particulièrement significative. Elle affirme avec netteté que la seule illégalité urbanistique, même établie, n’est pas suffisante pour fonder une action en justice d’un voisin. Le préjudice personnel et certain constitue une condition autonome et essentielle de la réparation. Cette position est classique et vise à éviter les actions purement processives ou vindicatives. Elle place toutefois une charge probatoire lourde sur le demandeur, qui doit prouver un trouble anormal de voilage distinct de la simple illégalité. En l’espèce, l’absence d’allégation précise sur ce point a été fatale à la demande. La Cour évite ainsi de se lancer dans l’examen technique complexe de la conformité du mur, qui relève au premier chef du contrôle du juge administratif. Elle respecte ainsi la répartition des compétences et circonscrit strictement le rôle du juge civil en matière de troubles anormaux du voisinage liés à une infraction urbanistique.