Cour d’appel, le 9 juillet 2025, n°23/05656

Cour d’appel de Paris, 9 juillet 2025. Un copropriétaire a transformé un appartement initialement composé d’un séjour, d’une cuisine et de trois chambres en cinq studettes autonomes, desservies par un couloir commun et une buanderie. Le règlement de copropriété contient une clause « Meublés » interdisant la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes, tout en tolérant, à titre exceptionnel et temporaire, la location meublée d’un appartement entier, et la location d’une seule chambre.

Saisi après autorisations d’assemblée générale, le tribunal judiciaire de Paris, le 10 février 2023, a refusé d’écarter la clause, a ordonné la remise en état sous astreinte et a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat au titre d’un préjudice collectif. L’appelant a soutenu l’atteinte injustifiée à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et a proposé une régularisation technique. L’intimé a sollicité confirmation, remise en état, indemnisation et frais. La cour énonce que « les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer […] ceux dont les premiers juges ont connu » et confirme le jugement. La question posée concernait la licéité, au regard de la destination de l’immeuble et des articles 8 et 9 de la loi de 1965, d’une clause limitant les locations meublées et prohibant la division fonctionnelle des lots, ainsi que ses conséquences réparatrices et financières. La solution retient la validité de la clause, la violation caractérisée par l’usage et les aménagements, l’impossibilité de régulariser, la remise en état, et l’absence de préjudice collectif indemnisable.

I. La clause « Meublés » au prisme de la destination de l’immeuble

A. Le critère de destination comme fondement de la restriction

La cour rappelle la combinaison des articles 8 et 9 de la loi de 1965, qui admet des limitations lorsque la destination de l’immeuble les justifie. Elle approuve le raisonnement selon lequel « les premiers juges ont exactement énoncé qu’une telle disposition du règlement de copropriété est tout à fait licite », en ce qu’elle évite la multiplication des occupants par un mode d’occupation hétérogène avec l’affectation bourgeoise. La motivation s’enracine dans les caractères matériels de l’immeuble et la cohérence d’ensemble des usages autorisés, sans ériger une interdiction générale des meublés, mais en canalisant leur pratique.

La cour rattache la restriction à des incidences objectives d’occupation, non à une appréciation morale des locataires. Elle souligne qu’« il n’en reste pas moins […] que l’occupation d’un logement de 68 m² par cinq personnes distinctes entraîne pour les logements voisins un impact différent » de celui d’un foyer unique. Le contrôle opéré demeure proportionné, en ce qu’il relie la clause à l’économie de la copropriété et non à des préférences abstraites, préservant l’équilibre entre usage des parties privatives et droits des autres.

B. La qualification d’une division fonctionnelle contraire à la destination

L’analyse factuelle retient la création de cinq salles d’eau, cinq toilettes et cinq kitchenettes, ainsi qu’une buanderie partagée, entraînant des nuisances répétées et des sinistres. La cour constate que « la subdivision du lot [a] ainsi multiplié les risques de sinistres », à raison d’installations multiples superposant pièces d’eau et pièces de nuit dans un bâtiment des années 1960 d’isolation phonique limitée. Ces éléments objectivent la contrariété à la destination, au-delà de la seule clause.

La décision signale en outre une modification prohibée des réseaux communs, en constatant qu’« il y [a] donc eu une modification dans la distribution de chauffage, prohibée par le règlement de copropriété ». Elle retient enfin que la location meublée sous baux d’un an engendre un « changement récurrent des locataires », lequel est « avéré, et contraire à la destination bourgeoise de l’immeuble ». L’usage ainsi caractérisé ne peut être régularisé au regard de la clause, la cour jugeant que « la situation, au vu de la clause “meublé” […] n’étant pas régularisable ».

II. Les conséquences de la violation: remise en état, indemnisation et frais

A. L’injonction de remise en état et l’impossibilité de régularisation

La cour confirme l’injonction de remise en état du lot dans sa configuration d’origine, sous contrôle d’un architecte et sous astreintes, en précisant le point de départ des délais. La régularisation par des travaux de mise aux normes, proposée par l’appelant, est écartée car incompatible avec l’économie de la clause et la destination. La logique du rétablissement privilégie la restitution de l’équilibre initial des distributions et des usages, condition d’un respect effectif du règlement.

Cette approche a une portée pratique forte pour les copropriétés confrontées à des divisions fonctionnelles assimilables à des micro-logements. Elle confirme qu’une clause claire, adossée à la destination telle que définie par les actes et les caractères de l’immeuble, peut légitimement fonder une remise en état, indépendamment du respect ponctuel de normes techniques par les aménagements réalisés.

B. Le rejet du préjudice collectif, la charge des frais et l’exécution

Sur l’indemnisation, la cour exige un dommage collectif, identique pour l’ensemble des copropriétaires. Elle approuve la motivation selon laquelle « les préjudices invoqués ne sont donc pas collectifs », les nuisances sonores relatées par quelques voisins, la gestion du courrier par le gardien et les sinistres ciblés ne caractérisant pas une atteinte subie uniformément. L’action du syndicat est ici limitée à l’intérêt commun, hors préjudices individuels.

La solution financière est classique: confirmation des dépens, allocation complémentaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile contre la partie perdante, et rejet de la dispense fondée sur l’article 10-1 de la loi de 1965, faute de prétention reconnue fondée. La cour précise enfin que « l’arrêt n’étant pas susceptible d’une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit », ce qui consacre l’effectivité immédiate des mesures de remise en état et clore le débat sur l’exécution provisoire.

Ainsi, l’arrêt articule strictement la clause « Meublés » avec la destination de l’immeuble, valorise des indices concrets d’incompatibilité d’usage et d’aménagement, ordonne la remise en état non régularisable, et encadre l’indemnisation autour de la notion exigeante de préjudice collectif.