La Cour d’appel, statuant sur une demande de fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé, tranche plusieurs questions complexes relatives à un établissement hôtelier. Le litige oppose le preneur, gestionnaire de l’hôtel, au bailleur, propriétaire d’une chambre au sein de l’ensemble immobilier. La décision porte sur la qualification des lieux, la méthode de fixation du loyer et le maintien d’une clause de loyer en nature. La cour retient la qualification d’hôtel et applique la méthode hôtelière pour fixer le loyer en numéraire, tout en refusant de modifier la clause contractuelle prévoyant un loyer complémentaire en séjours.
La qualification juridique de l’établissement comme hôtel
La détermination de la nature exacte de l’établissement constitue un préalable essentiel. Le bailleur soutenait qu’il s’agissait d’une résidence de tourisme, invoquant la multiplicité des propriétaires et le cadre fiscal de l’investissement initial. La cour écarte cette analyse en se fondant sur les éléments contractuels et réglementaires objectifs. Elle relève notamment que l’acte de vente et le bail désignent l’usage d’hôtel de tourisme. Aucune des chambres ne dispose d’équipements permettant une autonomie propre aux locaux d’habitation. Le classement par Atout France intervient également sous la réglementation des hôtels. La cour conclut ainsi que « l’établissement doit être qualifié d’hôtel et non de résidence de tourisme ». Cette qualification est décisive car elle détermine le régime juridique applicable et influence le choix de la méthode d’évaluation locative. Elle écarte les références à des résidences de tourisme dans l’expertise et fonde l’application de règles spécifiques à la branche hôtelière.
Le choix impératif de la méthode hôtelière pour des locaux monovalents
La qualification d’hôtel entraîne logiquement le choix de la méthode de calcul du loyer. La cour rejette les méthodes de comparaison et de rendement proposées par l’expert, jugées inadaptées. Les références utilisées concernaient majoritairement des résidences de tourisme non comparables en termes de classement et de localisation. La cour rappelle que « la valeur locative ne peut en effet résulter d’une moyenne arithmétique ». Elle estime que le mode de calcul le meilleur est la méthode hôtelière, usuelle dans la profession. Ce choix est directement autorisé par l’article R145-10 du code de commerce pour les locaux monovalents. La cour constate qu' »il existe des usages spécifiques dans cette branche d’activité, en l’occurence la méthode hôtelière ». Ce raisonnement s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence admettant la méthode hôtelière pour ce type de biens. « Aucune des parties ne conteste le caractère monovalent des locaux et la détermination de la valeur locative selon les usages de la profession, à savoir en l’espèce selon la ‘méthode hôtelière' » (Cour d’appel, le 19 juin 2025, n°21/10229). La cour exerce ainsi son pouvoir souverain d’appréciation pour sélectionner le mode de calcul le plus pertinent.
L’intangibilité des clauses contractuelles en matière de fixation du loyer
La cour se prononce sur la demande de conversion du loyer en nature. Le bail prévoyait qu’une partie du loyer soit payée par la mise à disposition de séjours au bailleur. Ce dernier souhaitait la conversion de cette prestation en un complément de loyer numéraire, invoquant un changement dans le catalogue de séjours disponible. La cour refuse catégoriquement cette demande, au nom du principe de la force obligatoire du contrat. Elle souligne que sa mission se limite à fixer le montant du loyer selon les règles légales. « Cette clause est régie par la convention des parties. Il n’appartient donc pas à la cour de convertir le loyer en séjours en loyer fixé en numéraire ». Cette décision rappelle la distinction fondamentale entre la fixation du prix, régie par des règles d’ordre public, et la modification des autres clauses contractuelles, qui relève de l’accord des parties. Le juge des loyers commerciaux ne dispose pas du pouvoir de réviser le contenu du bail. Cette solution protège la sécurité des conventions et empêche qu’une partie n’impose unilatéralement une modification substantielle du contrat sous couvert d’un renouvellement.
L’application concrète de la méthode hôtelière et le rejet des abattements
La cour procède elle-même au calcul du loyer selon la méthode hôtelière, en corrigeant certains paramètres retenus par l’expert. Elle écarte la prise en compte des recettes annexes comme les petits déjeuners et le parking, conformément à la méthode classique. Elle retient un taux d’abattement pour segmentation de clientèle de 15%, s’alignant sur des rapports d’experts antérieurs. En revanche, elle rejette la demande d’abattement pour travaux du preneur. La cour rappelle le formalisme strict de l’article L311-2 du code du tourisme. « La notification des travaux prévue par l’article L 311-2 du code du tourisme est une formalité substantielle dont l’omission prive la locataire de tout droit ». L’absence de notification adressée au bailleur est fatale à la demande. Ce refus illustre l’importance du respect des procédures légales, même lorsque les relations contractuelles pourraient laisser supposer un accord de principe. La bonne foi invoquée par le preneur ne saurait dispenser de l’accomplissement d’une formalité substantielle imposée par la loi.
