Par un arrêt de la Cour d’appel d’[Localité 5] du 9 septembre 2025, la juridiction d’appel règle un litige locatif mêlant questions de procédure et de fond. Le débat porte sur la recevabilité d’écritures en appel, la régularisation de charges récupérables, puis la résiliation du bail pour impayés et l’octroi éventuel de délais.
Des locataires occupent un logement selon un bail ancien repris par avenant. Le bailleur les assigne en expulsion et paiement. Le Juge des contentieux de la protection d’[Localité 5], le 17 novembre 2022, prononce la résiliation du bail, l’expulsion, une condamnation au paiement, refuse les délais, et ordonne un remboursement limité de frais de nettoyage, avec compensation partielle.
Les locataires interjettent appel le 23 janvier 2023. Elles sollicitent le remboursement de diverses charges sur 2018-2023 et la contestation d’éléments d’entretien, en plus du rejet de la résiliation. Le bailleur demande la révocation de la clôture, la confirmation de la résiliation, l’actualisation de la dette locative et le rejet des prétentions adverses. La question centrale tient à l’articulation de la concentration des prétentions en appel avec les faits postérieurs, au régime probatoire des charges récupérables, et aux conditions de la résolution judiciaire pour impayés.
La cour révoque l’ordonnance de clôture, déclare recevables les prétentions locatives relatives à des régularisations postérieures, rejette toutes demandes de remboursement, infirme la condamnation initiale au titre du nettoyage, confirme la résiliation et actualise la dette. Les motifs s’appuient sur des rappels textuels précis. Ainsi, la cour énonce que « Il résulte des articles 803 et 907 du code de procédure civile, dans leur rédaction applicable à la présente instance d’appel, que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. » Elle ajoute, à propos du coût des services, qu’« Il résulte de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que, pour l’application de ce texte, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. » Enfin, au titre de la résolution, la cour rappelle que « Il résulte des articles 1217, 1224 et 1227 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander la résolution du contrat en justice en cas d’inexécution suffisamment grave. »
I. La mise en état et la recevabilité
A. La révocation de l’ordonnance de clôture pour cause grave
La cour retient que l’actualisation substantielle des conclusions la veille de la clôture empêchait l’exercice utile du contradictoire. Elle cite la règle selon laquelle « Il résulte des articles 803 et 907 du code de procédure civile, dans leur rédaction applicable à la présente instance d’appel, que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. » La motivation insiste sur l’empêchement concret de répondre avant la clôture, justifiant la reprise de l’instruction lors de l’audience.
La formule décisive entérine le critère retenu par le juge de la mise en état d’appel. La cour affirme : « Cette cause, d’une gravité suffisante, justifie que l’ordonnance de clôture soit révoquée afin que les conclusions en réponse du bailleur, légitimes, puissent être prises en compte. » La solution concilie l’exigence de célérité du circuit 905 et la garantie de l’égalité des armes. Elle opère un contrôle réaliste des conditions d’un débat loyal, sans étendre indûment la notion de cause grave.
B. L’extension des prétentions en appel au regard de l’article 910-4
La juridiction précise la concentration des prétentions. Elle rappelle que « Selon l’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la présente instance d’appel, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. » Elle admet toutefois l’exception textuelle pour les faits postérieurs.
L’arrêt qualifie ainsi les régularisations annuelles 2022 et 2023 de faits nouveaux probants. La cour écrit que « la régularisation annuelle, après écoulement des années correspondantes, des charges ayant donné lieu au versement de provisions en 2022 et 2023, qui constitue un fait survenu postérieurement aux premières conclusions du 21 avril 2023, justifie l’extension de la prétention présentée initialement […]. » Cette lecture pragmatique sert la cohérence des litiges locatifs, où la réalité comptable évolue par exercice. Elle prévient une multiplication d’instances, sans fragiliser la discipline des délais, strictement réservée aux incidences nées après les premières écritures.
II. Le fond du litige locatif
A. Le régime des charges récupérables et la preuve de leur justification
S’agissant de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la cour rappelle les obligations du bailleur avant régularisation. Elle énonce que « Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. » Elle précise surtout que « Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. » Le texte n’impose donc pas l’envoi systématique des pièces, mais leur mise à disposition.
La cour constate que les relevés individuels et les clés de répartition figuraient au dossier, et que les postes contestés étaient identifiables. Au titre de la maintenance de l’antenne, elle rappelle qu’« il résulte de l’article 2 de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 que tout propriétaire qui a installé à ses frais une antenne collective […] est fondé à demander […] une quote-part des dépenses d’entretien et de remplacement. » La dépense est effective et récupérable. Concernant les « autres charges », la juridiction relève l’identification des postes (surpresseur, réseaux, désinsectisation, eau commune, éclairages, aires de jeux) au regard du décret du 26 août 1987.
Le point central porte sur l’assiette des dépenses d’entreprise. La cour tranche nettement : « Il résulte de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que, pour l’application de ce texte, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. » Elle en déduit l’infirmation du premier jugement relativement au nettoyage des paliers et escaliers, en jugeant la dépense « entièrement récupérable à hauteur de la somme toutes taxes comprises ». La clarification rejoint la lettre du texte et sécurise un contentieux récurrent sur la TVA et la marge de l’entreprise.
Enfin, au sujet des canalisations, la cour reprend la règle selon laquelle « Comme le tribunal l’a rappelé à don droit, le dégorgement des canalisations d’eau constitue une réparation à la charge du locataire en application du décret n° 87-712 du 26 août 1987. » Faute de preuve d’une vétusté imputable au bailleur ou d’une couverture contractuelle pertinente, la demande de remboursement échoue. L’ensemble consacre une ligne jurisprudentielle stable sur la charge de la preuve, la disponibilité des justificatifs et l’assiette TTC des charges d’entretien.
B. La résiliation pour impayés et le refus des délais de paiement
La cour qualifie l’obligation de paiement en obligation essentielle. Elle rappelle que « Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. » La résolution judiciaire se fonde sur le droit commun de l’inexécution grave, tel qu’énoncé : « Il résulte des articles 1217, 1224 et 1227 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander la résolution du contrat en justice en cas d’inexécution suffisamment grave. »
La matérialité de la dette est actualisée par pièces. La cour constate que « En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que, quatre ans après l’introduction de la première instance et malgré celle d’appel, il existe toujours une dette locative, qui s’élevait à 9845,23 euros le 18 novembre 2024. » La persistance de l’arriéré, après introduction et débat, caractérise la gravité suffisante. La confirmation de la résiliation s’ensuit, avec actualisation du quantum et des conséquences d’occupation.
L’examen des délais de paiement se situe dans le cadre spécifique de l’article 24, V, de la loi de 1989. La cour énonce que « Selon l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989, le juge ne peut accorder des délais de paiement au locataire qu’à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. » Faute de reprise intégrale et de démonstration d’une capacité de règlement, la demande est rejetée. La motivation ne méconnaît pas les difficultés sociales exposées, mais préserve la portée normative d’un texte aux conditions cumulatives strictes.
La décision présente ainsi une cohérence d’ensemble. Elle restaure l’équilibre du contradictoire en appel, admet l’actualisation légitime de prétentions nées postérieurement, affirme un régime clair des charges récupérables, puis applique avec rigueur les standards de la résolution pour impayés et des délais. Cette combinaison éclaire la pratique des baux d’habitation, tout en consolidant la sécurité juridique des régularisations annuelles et des mises à disposition de justificatifs.
