La Cour de cassation, troisième chambre civile, le 13 décembre 2018, a statué sur une demande en démolition d’une construction édifiée sous permis. Des voisins demandaient la démolition au titre de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme. La juridiction rejette leur demande après avoir constaté la régularisation ultérieure du permis initialement annulé.
Le principe de l’antériorité de l’annulation administrative
La règle posée par l’article L. 480-13 conditionne l’action en démolition. Le texte exige une annulation préalable du permis par le juge administratif. « L’article L. 480-13 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire : 1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. » (Tribunal judiciaire de Versailles, le 22 janvier 2025, n°23/05760) Cette condition substantielle protège le constructeur de bonne foi. Elle réaffirme la répartition des compétences entre les ordres de juridiction. La décision rappelle ainsi la primauté de la chose jugée par l’autorité administrative.
La limite inhérente aux déclarations préalables
Le champ d’application de cette protection légale est cependant restreint. Elle ne couvre pas les constructions réalisées sous le régime simplifié. « Toutefois ce texte n’est pas applicable aux travaux accomplis à la suite d’une déclaration préalable (Cass. 3e civ., 12 avr. 2018, n° 17-16.645). » (Cass. Troisième chambre civile, le 13 décembre 2018, n°17-31.223) Cette exclusion opère une distinction claire selon la nature de l’autorisation. Les travaux sous déclaration préalable restent exposés à un risque judiciaire direct. La solution souligne l’importance du formalisme urbanistique pour la sécurité juridique.
L’effet neutralisant d’une régularisation ultérieure
L’existence d’un nouveau permis valide rend inopérante l’annulation antérieure. La cour constate qu’un permis modificatif régulier a été délivré postérieurement. Les juges du fond ont estimé que le nouveau dossier justifiait de la réalisation d’une étude conforme. La validité de ce second titre a été expressément reconnue par la juridiction administrative compétente. La régularisation fait ainsi disparaître le vice initialement sanctionné. La demande en démolition perd dès lors son fondement légal indispensable. Cette analyse consacre les effets purgatifs d’une régularisation intervenue en cours de procédure.
Les conséquences procédurales sur les autres demandes
Le rejet de l’action principale entraîne l’extinction des demandes accessoires. La demande indemnitaire fondée sur la responsabilité extracontractuelle avait été déclarée irrecevable. La demande reconventionnelle en réparation d’un préjudice moral est jugée non fondée. Les requérants ne prouvent pas l’existence d’un préjudice particulier résultant du comportement des voisins. Le tribunal use de son pouvoir d’appréciation souverain pour écarter cette prétention. La solution aboutit à un rejet global de l’ensemble des demandes respectives. Les dépens sont laissés à la charge de chaque partie compte tenu des circonstances. La décision met un terme définitif au litige né de la construction initialement irrégulière.
