Cour de cassation, le 4 août 2008, n°24-22.125

Par un arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 juin 2025, la juridiction de cassation a statué sur une question prioritaire de constitutionnalité dirigée contre l’article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-776 du 4 août 2008. La contestation visait l’interprétation retenue par la Cour de cassation selon laquelle l’action en constatation d’un bail statutaire né du maintien en possession échappe à toute prescription, y compris extinctive.

L’espèce sous-jacente impliquait un bail dérogatoire arrivé à son terme, suivi du maintien en possession du preneur, lequel sollicitait la reconnaissance d’un bail soumis au statut des baux commerciaux. Le bailleur s’y opposait et soutenait que l’action devait être enfermée dans un délai, au nom notamment de la sécurité juridique, du droit de propriété et du principe d’égalité. La QPC a été soulevée à l’appui du pourvoi, en visant l’interprétation dégagée déjà par la Cour de cassation.

La décision de référence mentionnée par la juridiction suprême était l’arrêt 3e Civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007, au Bulletin. L’interrogation centrale reprenait la formule suivante, qui cristallise le litige constitutionnel: « la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire n’est pas soumise à la prescription ». Le requérant invoquait les articles 16, 2, 1 et 6 de la Déclaration de 1789 afin d’obtenir un renvoi au Conseil constitutionnel.

La Cour de cassation a jugé la question non sérieuse et a refusé le renvoi, motivant que la différence de traitement était justifiée par la nature des actions respectives et qu’aucune atteinte constitutionnelle n’était caractérisée. Le dispositif est sans ambiguïté: « DIT N’Y AVOIR LIEU DE RENVOYER au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité. » Cette solution s’inscrit dans le sillage de l’interprétation de 2023, qu’elle consolide tout en précisant le contrôle de conventionalité interne à la QPC.

I. La clarification de l’imprescriptibilité de l’action en constatation du bail statutaire

A. Le mécanisme de l’article L. 145-5 et la lecture de 2023

L’article L. 145-5, dans sa version antérieure, organisait la possibilité d’un bail dérogatoire de courte durée, tout en prévoyant qu’un maintien en possession à son terme produit les effets du statut. La jurisprudence de 2023 a consacré une action purement déclaratoire permettant de faire reconnaître cette situation légale. La formule litigieuse, reproduite par la Cour en 2025, fixe ainsi le périmètre du débat: « la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire n’est pas soumise à la prescription ».

L’économie de la solution tient à la distinction entre formation du bail statutaire par l’effet de la loi et revendication de droits pécuniaires ou résolutoires. La constatation ne crée pas le bail, elle acte un effet légal attaché au maintien en possession. Cette orientation rapproche l’action d’un constat de droit préexistant, laquelle se distingue des actions de condamnation ou de résolution, traditionnellement soumises à des délais.

B. La différence de nature des actions comme fondement de l’absence de délai

La Cour exprime clairement le ratio legis de la distinction opérée: « [l’absence de prescription] est justifiée par la différence de nature de ces actions. » Le point d’équilibre retenu oppose, d’un côté, l’action déclaratoire consacrant un effet légal déjà né, et, de l’autre, les actions tendant à une prestation, une sanction ou une modification de la situation juridique.

Cette qualification protège la cohérence du statut des baux commerciaux, où la stabilité des relations nées du maintien en possession ne dépend pas d’une course au délai. Elle n’emporte toutefois pas l’éternité des prétentions accessoires; demeurent soumis à leur régime propre les demandes de loyers, d’indemnités ou de résiliation, qui répondent à une logique de performance et non de constat.

II. Le contrôle au regard des exigences constitutionnelles et la portée pratique

A. Sécurité juridique et droit de propriété: une absence d’atteinte caractérisée

Le grief tiré de l’article 16 de la Déclaration de 1789 reposait sur l’idée qu’une action imprescriptible altère la prévisibilité et fige indéfiniment les rapports locatifs. La Cour répond par une motivation englobante: « Il en résulte que la disposition contestée, telle qu’interprétée par la Cour de cassation, qui ne méconnaît ni l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, ni le principe d’égalité, ne porte pas non plus atteinte au droit de propriété du bailleur. » La prévisibilité naît ici de la loi elle-même, qui attache un effet objectif au maintien en possession, indépendamment de l’initiative procédurale.

Sur le droit de propriété, l’argument de dépossession est écarté car la reconnaissance du bail statutaire découle d’un choix légal encadré et prévisible lors de la conclusion du bail dérogatoire. Le propriétaire demeure titulaire de ses actions de gestion, de recouvrement et de rupture dans les conditions légales, ce qui préserve la substance du droit et ses utilités essentielles.

B. Principe d’égalité et cohérence du régime des baux commerciaux

L’égalité devant la loi n’interdit pas que des actions différentes reçoivent des régimes distincts de prescription. La Cour retient que la différence de traitement repose sur une différence de nature, déjà mise en exergue, et non sur une distinction arbitraire entre catégories de justiciables. La justification est en lien direct avec l’objet de la loi et proportionnée au but de stabilisation des situations nées du maintien.

Cette option conforte la lecture antérieure et limite les effets indésirables d’une incertitude temporelle, en cantonnant l’imprescriptibilité à la seule dimension déclaratoire du statut. Elle n’empêche pas, en pratique, un nécessaire discernement des chefs de demande afin d’éviter que des prétentions de condamnation ne se dissimulent sous un habillage déclaratoire. La solution, équilibrée, maintient la protection du preneur tout en conservant aux autres actions leur régime temporel, et clôt la QPC par le refus de renvoi, exprimé en ces termes: « DIT N’Y AVOIR LIEU DE RENVOYER au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité. »