La levée d’option de crédit-bail à l’épreuve de la dispense TVA de l’article 257 bis du CGI : un risque de responsabilité notariale à ne pas sous-estimer

Par Hassan KOHEN, avocat au barreau de Paris

_La levée d’option d’un contrat de crédit-bail immobilier suivie d’une revente immédiate de l’immeuble soulève une difficulté fiscale redoutable : la cession bénéficie-t-elle de la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du CGI au titre de la transmission d’une universalité de biens ? La jurisprudence du Conseil d’État et des cours administratives d’appel, enrichie par la doctrine administrative du BOFiP, dessine un cadre exigeant dont la méconnaissance expose le notaire instrumentaire à une responsabilité professionnelle lourde. L’analyse croisée de la jurisprudence administrative, de la doctrine BOFiP et de la jurisprudence judiciaire permet d’éclairer les conditions d’application de ce régime de faveur et les conséquences d’une erreur d’appréciation._

Le 26 juin 2026, le site Fiscalonline relayait une décision illustrant parfaitement cette problématique : un notaire voyait sa responsabilité engagée pour avoir appliqué de manière erronée le régime de TVA lors d’une levée d’option de crédit-bail suivie d’une transmission universelle de patrimoine. Cette actualité, rapportée par la presse spécialisée, met en lumière une difficulté récurrente qui conjugue droit fiscal, droit des contrats et responsabilité professionnelle. La question n’est pas nouvelle, mais les précisions jurisprudentielles récentes en renouvellent l’acuité. L’enjeu est considérable : le montant de TVA en cause peut représenter plusieurs centaines de milliers, voire de millions d’euros, et le notaire qui en méconnaît le régime s’expose à devoir indemniser le préjudice financier subi par les parties.

L’objet de la présente étude est d’analyser, au regard de la jurisprudence administrative et de la doctrine fiscale, les conditions d’application de la dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI aux opérations de crédit-bail immobilier (I), avant d’examiner les conséquences de l’erreur d’appréciation sur la responsabilité du notaire instrumentaire (II).

I. Le régime de dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI appliqué au crédit-bail immobilier

A. Le cadre juridique de la transmission d’universalité : fondements textuels et européens

L’article 257 bis du code général des impôts dispose que « les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens ». Le texte précise que « le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier ».

Ce dispositif assure une neutralité fiscale des transmissions d’entreprise en évitant que le cessionnaire n’ait à avancer la TVA sur le prix d’acquisition pour ensuite la récupérer. Il transpose en droit interne la faculté offerte aux États membres par l’article 19 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée, qui dispose que « les États membres peuvent considérer que, à l’occasion de la transmission, à titre onéreux ou à titre gratuit ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens, aucune livraison de biens n’est intervenue et que le bénéficiaire continue la personne du cédant ».

La Cour de justice de l’Union européenne a tracé les contours de cette disposition dans son arrêt fondateur Zita Modes du 27 novembre 2003 (aff. C-497/01). Elle y a jugé que la dispense constitue une notion autonome du droit de l’Union destinée à « faciliter les transferts d’entreprises en les simplifiant et en évitant de grever la trésorerie du bénéficiaire d’une charge fiscale certes récupérable, mais démesurée » (points 32 et 39). La Cour a précisé trois conditions cumulatives : les biens cédés doivent constituer une entreprise ou une partie d’entreprise susceptible de poursuivre une activité économique autonome ; le bénéficiaire doit avoir l’intention d’exploiter le fonds ou la partie d’entreprise transmise et non simplement de liquider l’activité concernée ; aucune condition de continuité d’activité dans le temps n’est imposée au bénéficiaire (points 40, 44 et 45).

Le Conseil d’État a repris cette analyse dans un arrêt du 31 mai 2022 (n° 451379, Anciens établissements Georges Schiever et fils) en jugeant que « la dispense de taxe sur la valeur ajoutée prévue par cet article lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens s’applique à tout transfert d’un fonds de commerce ou d’une partie autonome d’une entreprise dès lors que le bénéficiaire du transfert a pour intention d’exploiter le fonds de commerce ou la partie d’entreprise ainsi transmis et non simplement de liquider immédiatement l’activité concernée ».

L’administration fiscale a, dès 2006, admis que ce dispositif est applicable sous certaines conditions aux cessions d’immeubles inscrits à l’actif immobilisé d’une entreprise et donnés en location soumise à la TVA, dès lors que ces cessions s’inscrivent dans une logique de transmission d’entreprise. Le BOFiP le confirme expressément : la dispense est autorisée lorsque la transmission est réalisée entre deux personnes ayant toutes deux ou pour l’une seulement d’entre elles la qualité de redevable partiel au titre de l’universalité transmise (BOFiP TVA-CHAMP-10-10-50-10, § 50). Le bénéficiaire de la transmission, réputé continuer la personne du cédant, est tenu d’opérer, le cas échéant, les régularisations de taxe au titre des biens d’investissement.

B. L’application jurisprudentielle à la levée d’option de crédit-bail : une casuistique exigeante

L’application de l’article 257 bis du CGI aux opérations de crédit-bail immobilier a donné lieu à des précisions jurisprudentielles décisives, dont le point d’orgue est constitué par les deux arrêts du Conseil d’État du 23 novembre 2015 (n° 375054 et 375055, SCI JM3 FOR et JM5 SAR). Dans ces affaires, une société prenait en location, dans le cadre d’un contrat de crédit-bail, un immeuble commercial qu’elle donnait elle-même en sous-location à différentes entreprises. Peu de temps après avoir acquis les agencements commerciaux auprès des sous-locataires, la société avait acquis l’immeuble en levant l’option d’achat et l’avait revendu, le même jour, à un tiers qui avait poursuivi l’activité de location avec les mêmes occupants. Le Conseil d’État a infirmé la position de l’administration fiscale qui refusait la dispense de TVA et a jugé que l’article 257 bis du CGI s’applique à la revente immédiate de l’immeuble par le crédit-preneur qui a levé l’option, dès lors que l’acquéreur poursuit l’activité de location soumise à la TVA.

Le critère déterminant retenu par la Haute juridiction est donc celui de la poursuite de l’activité locative par le cessionnaire. La circonstance que l’immeuble acquis ait été revendu dans un délai très court n’est pas de nature à faire obstacle à l’application de la dispense, dès lors que le tiers acquéreur continue d’exploiter l’activité locative taxée. Le Conseil d’État a par ailleurs écarté l’analyse de l’administration selon laquelle la dispense de TVA ne serait applicable que pour autant que les transferts portent sur des biens d’investissement chez le cédant comme chez le cessionnaire.

L’administration fiscale a pris acte de cette jurisprudence dans une mise à jour du BOFiP du 3 janvier 2018, qui constitue la doctrine de référence en la matière. Le paragraphe 286 du BOFiP (BOFiP TVA-DED-60-20-10, § 286) précise que « concernant les opérations de transmissions effectuées dans le cadre d’un contrat de crédit-bail : en application de la jurisprudence du Conseil d’État, les dispositions de l’article 257 bis du CGI bénéficient à la revente, dès son acquisition, d’un immeuble par un crédit preneur ayant préalablement levé l’option d’achat auprès du crédit bailleur, lorsque le nouvel acquéreur poursuit l’activité de location des locaux dans les mêmes conditions que le crédit-preneur ». Le BOFiP ajoute que « le fait que la revente n’intervienne pas le même jour que la levée d’option est sans incidence » et que « la circonstance que le crédit-preneur ou l’acquéreur in fine ait pris, par ailleurs, un engagement de revendre (article 1115 du CGI) ou un engagement de construire (article 1594-0 G du CGI) est sans incidence sur cette analyse ».

La doctrine administrative distingue ainsi trois situations réglées par la mise à jour du 3 janvier 2018. La première (rescrit n° 2018/01) concerne la levée d’option par le crédit-preneur qui entend continuer à affecter l’immeuble à une activité locative soumise à la TVA : dans cette hypothèse, l’article 257 bis du CGI s’applique à la levée d’option elle-même. La deuxième (rescrit n° 2018/02) concerne le refinancement de l’immeuble par changement de crédit-bailleurs : le transfert bénéficie également de la dispense. La troisième situation, non réglée par le BOFiP, demeure source d’insécurité : celle de la cession réalisée par le crédit-bailleur au titre de la levée d’option en amont d’une revente à un tiers, lorsque le crédit-preneur qui lève l’option ne poursuit pas lui-même l’exploitation de l’activité locative. Le raisonnement du Conseil d’État n’est pas directement transposable car, comme le rappelle la CJUE, les conditions d’application de l’article 257 bis du CGI s’apprécient au niveau du cessionnaire et non du cédant.

La jurisprudence des cours administratives d’appel illustre la rigueur avec laquelle ces conditions sont contrôlées. La cour administrative d’appel de Marseille, dans un arrêt du 16 octobre 2025 (n° 24MA03201, SCI Daraya), a refusé la dispense de TVA à une SCI qui, ayant pris un immeuble en crédit-bail, l’avait cédé en mentionnant la TVA sur l’acte authentique tout en ayant opté pour la taxation sur le prix total. La cour a jugé que « la mention de la taxe sur la valeur ajoutée, dans un acte authentique de cession d’un immeuble, équivaut à la facturation de la taxe » et que la SCI « ne saurait (…) revendiquer le bénéfice de la dispense de taxe sur la valeur ajoutée prévue par l’article 257 bis du code général des impôts alors qu’elle a opté pour la taxe sur la valeur ajoutée à raison d’une opération exonérée ».

De même, la cour administrative d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 17 décembre 2020 (n° 18BX00555, SCI du 29 Esprit des Lois), a écarté l’application de l’article 257 bis du CGI au motif que les actes de vente mentionnaient expressément que « la levée d’option d’achat de l’immeuble par le vendeur ne remplit pas les conditions de la dispense de TVA prévues par les dispositions de l’article 257 bis du CGI » et que l’acquéreur avait déclaré ne pas être assujetti à la TVA. La cour a retenu que cette mention attestait « de l’intention claire des parties de ne pas solliciter la dispense désormais revendiquée ».

Ces décisions révèlent que l’application de l’article 257 bis du CGI aux opérations de crédit-bail est une matière technique où la qualification juridique des faits, la rédaction des actes et le statut TVA des parties sont déterminants. Le notaire instrumentaire se trouve au coeur de cette mécanique : c’est lui qui rédige l’acte authentique, qualifie l’opération et détermine le régime fiscal applicable. L’erreur d’appréciation est lourde de conséquences.

## II. La responsabilité notariale en cas d’application erronée du régime TVA

A. L’obligation de conseil renforcée du notaire en matière de TVA immobilière

Le notaire, en sa qualité d’officier public, est tenu d’une obligation de conseil renforcée en matière fiscale. Cette obligation, qui puise son fondement dans les articles 1231-1 et suivants du code civil, lui impose d’éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes qu’il instrumente, y compris leurs incidences fiscales. La Cour de cassation a rappelé à maintes reprises que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur les conséquences fiscales des actes qu’il dresse.

En matière de crédit-bail immobilier, cette obligation revêt une acuité particulière. Le notaire qui rédige l’acte de levée d’option d’achat doit déterminer le régime de TVA applicable, ce qui implique d’analyser si les conditions de la dispense de l’article 257 bis du CGI sont réunies. Trois situations doivent être distinguées.

Premièrement, si la levée d’option est suivie de la poursuite de l’activité locative par le crédit-preneur lui-même, la dispense de TVA s’applique en vertu du rescrit n° 2018/01 et du BOFiP (BOFiP TVA-DED-60-20-10, § 286). Le notaire doit alors rédiger l’acte en mentionnant expressément l’application de l’article 257 bis du CGI et en excluant la TVA du prix.

Deuxièmement, si la levée d’option est immédiatement suivie d’une revente à un tiers qui poursuit l’activité locative, la dispense s’applique également, conformément à la jurisprudence du Conseil d’État du 23 novembre 2015. Le notaire doit veiller à ce que l’acte de revente mentionne l’intention de l’acquéreur de poursuivre l’activité de location dans des conditions identiques et que les parties soient toutes deux des redevables de la TVA au titre de l’universalité transmise.

Troisièmement, si le crédit-preneur lève l’option sans intention de poursuivre l’activité locative et sans que l’acquéreur final ne la poursuive, la dispense de TVA ne s’applique pas. Dans cette hypothèse, l’opération entre dans le champ de l’exonération de TVA du 2° du 5 de l’article 261 du CGI (immeuble achevé depuis plus de cinq ans) ou, si le crédit-preneur opte pour la taxation sur le prix total en vertu du 5° bis de l’article 260 du CGI, la vente est soumise à la TVA sur le prix total et le cédant doit reverser à l’administration la TVA collectée.

L’erreur d’appréciation sur l’une de ces situations expose le notaire à une action en responsabilité civile professionnelle. Si le notaire soumet à tort l’opération à la TVA alors que la dispense de l’article 257 bis du CGI était applicable, le cédant subit un préjudice financier correspondant au montant de TVA qu’il a dû reverser à l’administration sans pouvoir la récupérer auprès de l’acquéreur, ou à la régularisation par vingtièmes de la TVA antérieurement déduite sur le fondement du 1 du III de l’article 207 de l’annexe II au CGI. À l’inverse, si le notaire applique à tort la dispense de TVA alors que les conditions n’en étaient pas réunies, l’administration fiscale est fondée à procéder à un rappel de TVA à l’encontre du cédant, assorti des intérêts de retard et, le cas échéant, des pénalités pour manquement délibéré.

B. Les conséquences pratiques et les voies de sécurisation

L’enjeu financier de l’erreur d’appréciation est considérable. Dans l’affaire jugée par la cour administrative d’appel de Bordeaux (CAA Bordeaux, 17 décembre 2020, n° 18BX00555), le rappel de TVA s’élevait à 301 368 euros au titre de la seule taxe déduite lors de l’acquisition, auquel s’ajoutait une régularisation de 32 469 euros sur les travaux. Dans l’affaire SCI Daraya (CAA Marseille, 16 octobre 2025, n° 24MA03201), la TVA en cause représentait un montant de 1 000 000 euros sur un prix de cession de 6 000 000 euros. Ces montants, auxquels peuvent s’ajouter les intérêts de retard au taux de 0,20 % par mois et la majoration de 40 % pour manquement délibéré prévue par l’article 1729 du CGI, illustrent l’ampleur du risque financier encouru.

La mise en cause de la responsabilité du notaire suppose la réunion de trois conditions classiques : une faute, un préjudice et un lien de causalité. La faute du notaire peut résulter d’un défaut d’information sur le régime fiscal applicable, d’une erreur de qualification juridique de l’opération ou d’une rédaction défaillante de l’acte authentique. Le préjudice est constitué par le montant de TVA mis à la charge du cédant qui n’aurait pas été dû si le régime fiscal approprié avait été appliqué, ou par la perte de chance de ne pas conclure l’opération dans des conditions fiscalement désavantageuses. La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 13 mai 2025 (n° 23/04570), a ainsi annulé un contrat de location financière en retenant que le notaire n’avait pas satisfait à son obligation d’information.

La sécurisation de l’opération passe par plusieurs diligences que le notaire instrumentaire doit accomplir. Il doit d’abord vérifier le statut TVA des parties : sont-elles des redevables totaux ou partiels de la TVA au titre de l’universalité transmise ? L’article 257 bis du CGI exige que la transmission soit réalisée entre redevables de la TVA. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment pour les régularisations ultérieures de TVA, ce qui implique qu’il soit lui-même en mesure d’acquitter la taxe sur les loyers futurs.

Il doit ensuite caractériser l’intention de l’acquéreur de poursuivre l’activité économique autonome. Conformément à la jurisprudence Zita Modes de la CJUE, rappelée par le Conseil d’État le 31 mai 2022, le bénéficiaire doit avoir « l’intention d’exploiter le fonds de commerce ou la partie d’entreprise ainsi transmis et non simplement de liquider immédiatement l’activité concernée ». Cette intention peut être établie par la conclusion d’un nouveau bail commercial, le maintien des contrats de sous-location en cours ou tout autre élément démontrant la continuité de l’exploitation.

Le notaire doit également porter une attention particulière à la rédaction des clauses fiscales de l’acte authentique. La mention du prix et de la TVA doit être en cohérence avec le régime fiscal retenu. Si la dispense de l’article 257 bis du CGI est applicable, l’acte doit préciser que la cession est réalisée dans le cadre de la transmission d’une universalité totale ou partielle de biens et qu’elle est dispensée de TVA sur ce fondement. Si, au contraire, la dispense n’est pas applicable, l’acte doit mentionner expressément le régime de TVA applicable (exonération article 261-5-2° du CGI ou taxation sur option article 260-5° bis du CGI).

Le recours au rescrit fiscal constitue une voie de sécurisation à ne pas négliger. L’article L. 80 B du livre des procédures fiscales permet au contribuable de saisir l’administration d’une demande de prise de position formelle sur l’application d’un texte fiscal à une situation de fait précise. La réponse de l’administration est opposable aux services fiscaux. En pratique, la complexité des opérations de crédit-bail suivies de revente justifie souvent le recours à cette procédure, qui permet de purger le risque fiscal en amont de la signature de l’acte.

Enfin, la garantie de passif peut constituer une protection contractuelle complémentaire. L’acte de cession peut prévoir une clause aux termes de laquelle le cédant garantit le cessionnaire contre tout rappel de TVA qui résulterait d’une remise en cause du régime fiscal appliqué à l’opération. Cette clause, sans exonérer le notaire de sa responsabilité, permet de répartir contractuellement le risque fiscal entre les parties.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’application de la dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI aux opérations de crédit-bail immobilier constitue une matière d’une grande technicité, où la jurisprudence administrative et la doctrine BOFiP dessinent un cadre dont la maîtrise est indispensable pour le praticien. Le notaire qui instrumente une telle opération doit faire preuve d’une vigilance accrue, car l’erreur d’appréciation sur le régime fiscal applicable engage sa responsabilité civile professionnelle pour des montants qui peuvent être considérables. La sécurisation de l’opération passe par une analyse rigoureuse du statut TVA des parties, de l’intention de l’acquéreur de poursuivre l’activité économique et de la cohérence des clauses fiscales de l’acte authentique avec le régime retenu. Le cas échéant, le rescrit fiscal et la garantie de passif constituent des outils complémentaires de gestion du risque.

Sources citées :

• CJUE, 27 novembre 2003, Zita Modes Sàrl, aff. C-497/01
• CE, 23 novembre 2015, n° 375054 et 375055, SCI JM3 FOR et JM5 SAR
• CE, 31 mai 2022, n° 451379, Anciens établissements Georges Schiever et fils
• CAA Marseille, 16 octobre 2025, n° 24MA03201, SCI Daraya
• CAA Bordeaux, 17 décembre 2020, n° 18BX00555, SCI du 29 Esprit des Lois
• CA Versailles, 13 mai 2025, n° 23/04570
• BOFiP, TVA-CHAMP-10-10-50-10 : transmission d’universalité
• BOFiP, TVA-DED-60-20-10, § 286 : crédit-bail et dispense TVA
• BOFiP, TVA-CHAMP-50-10 : option TVA locations immobilières
• BOFiP, ENR-DMTOI-10-60 : crédit-bail, droits d’enregistrement
• BOFiP, BIC-PVMV-40-50-30 : plus-values crédit-bail
• BOFiP, BNC-BASE-30-30-20-10 : crédit-bail immobilier BNC
• Directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006, article 19
• Article 257 bis du CGI
• Article 261-5-2° du CGI
• Article 260-5° bis du CGI
• Article 283-3 du CGI
• Article 1729 du CGI
• Article L. 80 A et L. 80 B du LPF
• CAA Paris, 9e chambre, n° 24PA02844, compatibilité article 257 bis avec la directive TVA
• CAA Versailles, 7e chambre, n° 18VE01521, IVG Immobilière
• Fiscalonline, 26 juin 2026 : « Levée d’option de crédit-bail et transmission d’universalité : la responsabilité notariale engagée pour application erronée de la TVA »
• CMS Francis Lefebvre, 22 février 2018 : « Nouvelles précisions concernant le régime de neutralité des transmissions d’immeubles »
• AGA France, « TVA : transmission d’universalité et crédit-bail »
• Congrès des Notaires 2026, « Les conditions requises pour le régime spécial de transmission d’universalité »