Divorce et patrimoine immobilier : de la jouissance provisoire au partage définitif dans la jurisprudence de la première chambre civile (2022-2026)

La dimension immobilière du divorce est, pour la plupart des justiciables, la première source d’inquiétude et la dernière difficulté à résoudre. Qui restera dans la maison ? Faudra-t-il la vendre ? À quel prix et quand ? Le crédit continuera-t-il d’être remboursé et par qui ? Ces questions, qui mêlent droit des biens, régimes matrimoniaux et conséquences alimentaires de la séparation, ne trouvent pas de réponse unique : elles se déploient dans le temps, par étapes successives, sous le contrôle d’un juge aux affaires familiales dont l’office ne cesse d’être précisé par la première chambre civile de la Cour de cassation.

Loin de se réduire à une alternative binaire entre attribution à l’un et vente aux deux, le sort du patrimoine immobilier des époux divorcés obéit à une gradation procédurale qui articule trois temporalités distinctes : le provisoire de l’instance (mesures de l’article 255 du code civil), l’attribution définitive au stade du prononcé du divorce (articles 267, 274 et 285-1 du code civil) et le règlement ultime des comptes dans la liquidation-partage du régime matrimonial (articles 815 et suivants du code civil). Entre ces trois moments, les qualifications juridiques se superposent sans se confondre, et les choix opérés au début de la procédure conditionnent souvent les équilibres financiers de la fin.

La première chambre civile a, par une série d’arrêts rendus entre 2022 et 2026, renforcé la rigueur de ce cadre procédural. Elle a rappelé que la jouissance privative d’un immeuble indivis ne se confond pas avec son occupation effective, que la date de jouissance divise ne peut être fixée au-delà des prétentions des parties, et que l’autorité de la chose jugée ne tient pas en échec l’évolution des circonstances de fait. Ces précisions dessinent un régime de l’immeuble dans le divorce qui gagne en cohérence à mesure que la Cour de cassation en resserre les mailles.

Si le divorce par consentement mutuel sous signature privée a, depuis la loi du 18 novembre 2016, retiré au juge le contrôle de la convention des époux sur le sort de leurs biens immobiliers, le divorce contentieux demeure le théâtre de débats nourris où l’office du magistrat se déploie pleinement. La présente étude propose d’analyser cette jurisprudence récente en distinguant le temps de l’instance (I) puis celui du partage (II).

I. Le temps de l’instance : la jouissance provisoire du logement et la détermination des droits des époux

A. L’attribution de la jouissance pendant la procédure : gratuité, onérosité et qualification

L’article 255 du code civil confère au juge aux affaires familiales, au stade des mesures provisoires, le pouvoir d’attribuer « à l’un d’eux la jouissance du logement et du mobilier du ménage ou partager entre eux cette jouissance, en précisant son caractère gratuit ou non et, le cas échéant, en constatant l’accord des époux sur le montant d’une indemnité d’occupation » (art. 255, 4°). Le texte impose une alternative explicite : la jouissance est soit gratuite, soit onéreuse. Le silence du juge sur ce point n’est pas sans conséquence, car il laisse incertain le sort des comptes entre époux lors de la liquidation ultérieure.

La qualification du caractère gratuit ou onéreux de l’occupation n’est pas un détail rédactionnel : elle conditionne l’existence même d’une dette d’occupation pendant l’instance et constitue un élément d’appréciation pour l’évaluation de la prestation compensatoire. Une jouissance à titre gratuit peut être analysée comme une modalité d’exécution du devoir de secours entre époux, tandis qu’une jouissance onéreuse alimente les comptes d’indivision et viendra en déduction des droits de l’occupant dans le partage.

La première chambre civile a précisé, par un arrêt du 7 février 2024, le mécanisme de l’indemnité d’occupation due par l’époux qui jouit privativement d’un immeuble indivis. Aux termes de cette décision (Cass. 1re civ., 7 fév. 2024, n° 22-13.749), la Cour de cassation a posé, au visa de l’article 815-9 du code civil, un principe structurant : « la jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d’user de la chose, et, d’autre part, que, sauf convention contraire, l’indemnité mise à la charge de l’indivisaire en contrepartie du droit de jouir privativement d’un immeuble indivis est due même en l’absence d’occupation effective ».

Cette solution emporte des conséquences pratiques considérables. Un époux peut être redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision post-communautaire alors même qu’il n’habite plus le bien, dès lors que l’impossibilité pour l’autre d’y accéder est juridiquement constituée par l’ordonnance de non-conciliation lui attribuant la jouissance exclusive. En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait rejeté la demande d’indemnité au motif que l’épouse détenait les clés de l’appartement. La Cour de cassation censure : la cour d’appel aurait dû rechercher si l’ordonnance de non-conciliation n’attribuait pas la jouissance exclusive au mari, créant ainsi une impossibilité de droit pour l’épouse d’accéder au logement. La simple détention matérielle des clés ne fait pas obstacle à la qualification de jouissance privative.

L’arrêt du 5 février 2025 (Cass. 1re civ., 5 fév. 2025, n° 22-12.829) apporte une précision supplémentaire sur la date de jouissance divise, qui marque le passage de l’indivision post-communautaire à l’indivision ordinaire. La cour d’appel de Rennes avait fixé cette date au jour de son prononcé, alors que seule l’épouse sollicitait qu’elle fût fixée « à la date la plus proche du partage ». La Cour de cassation censure au visa de l’article 4 du code de procédure civile : en statuant ainsi, alors que l’époux ne formulait aucune demande sur ce point, la cour d’appel a modifié l’objet du litige. La date de jouissance divise ne peut être fixée que dans les limites des prétentions respectives des parties.

Ces deux décisions, lues ensemble, imposent aux praticiens une rigueur rédactionnelle accrue dans les conclusions : il convient de solliciter systématiquement du juge qu’il statue expressément sur le caractère gratuit ou onéreux de la jouissance, et de prendre position sur la date de jouissance divise, sous peine de subir les conséquences financières d’un silence ou d’un office du juge qui excéderait les limites du litige.

B. Le sort du bail d’habitation et le crédit immobilier pendant l’instance

Lorsque le logement familial est détenu en location, la cotitularité du bail prévue par l’article 1751 du code civil ne prend pas fin avec l’ordonnance de non-conciliation. Le juge aux affaires familiales peut, sur le fondement de l’article 255, 4°, attribuer la jouissance du logement à l’un des époux, mais cette attribution n’opère pas transfert du bail : elle confère seulement à l’époux attributaire le droit d’occuper les lieux à titre personnel, sans rompre le lien contractuel qui unit chacun des époux au bailleur.

Ce n’est qu’au stade du prononcé du divorce que le sort du bail est définitivement réglé. L’article 285-1 du code civil permet au juge de concéder un « droit au bail » du logement familial à l’époux qui n’en est pas titulaire, lorsque l’intérêt des enfants le commande. Ce mécanisme, qui s’apparente à un transfert judiciaire de la qualité de preneur, constitue une exception notable au principe de l’effet relatif des contrats. Il demeure toutefois subordonné à une condition d’opportunité que le juge apprécie souverainement, sous le contrôle restreint de la Cour de cassation.

S’agissant du crédit immobilier, la solidarité ménagère de l’article 220 du code civil continue de produire ses effets pendant toute la durée de l’instance, indépendamment des modalités de jouissance fixées par le juge. Les époux demeurent tenus solidairement au remboursement du prêt souscrit pour l’acquisition ou l’amélioration du logement familial, y compris lorsque l’un d’eux a quitté les lieux. L’arrêt rendu par la première chambre civile le 30 novembre 2022 (Cass. 1re civ., 30 nov. 2022, n° 21-13.662) rappelle que la contribution aux charges du mariage englobe les échéances du crédit immobilier, même lorsque le bien est un propre de l’un des époux, dès lors que le financement a été réalisé au moyen de fonds communs et que le logement constitue la résidence principale de la famille.

Dans cette affaire, des époux mariés sans contrat préalable avaient édifié une maison sur un terrain appartenant en propre au mari, au moyen de fonds communs. La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes qui, pour fixer la créance de l’épouse au titre du financement de la construction, s’était fondée sur une expertise judiciaire dont elle avait dénaturé les conclusions. L’arrêt illustre la vigilance du juge du droit sur l’évaluation des récompenses et des créances entre époux lorsque le logement familial mêle des masses propres et communes.

II. Le temps du partage : de l’attribution définitive à la liquidation des comptes

A. L’attribution préférentielle et la licitation : l’office du juge au stade du prononcé du divorce

Aux termes de l’article 267 du code civil, « à défaut d’un règlement conventionnel par les époux, le juge statue sur leurs demandes de maintien dans l’indivision, d’attribution préférentielle et d’avance sur part de communauté ou de biens indivis. Il statue sur les demandes de liquidation et de partage des intérêts patrimoniaux, dans les conditions fixées aux articles 1361 à 1378 du code de procédure civile, s’il est justifié par tous moyens des désaccords subsistant entre les parties ».

Ce texte, issu de la loi du 23 mars 2019, a considérablement renforcé l’office du juge du divorce en matière de liquidation. Désormais, le juge aux affaires familiales ne se contente plus de renvoyer les parties à la liquidation devant le notaire : il peut, et dans une certaine mesure doit, statuer lui-même sur les difficultés liquidatives lorsque les parties lui en font la demande et que les désaccords sont objectivés. Le projet établi par le notaire désigné sur le fondement de l’article 255, 10°, constitue à cet égard une pièce centrale du dossier.

L’attribution préférentielle du logement familial, régie par l’article 831 du code civil applicable à la liquidation du régime matrimonial par renvoi de l’article 1476, permet à l’un des époux de demander que le bien lui soit attribué en propriété, à charge pour lui de régler une soulte à l’autre. Cette faculté, qui déroge au principe de l’égalité en nature dans le partage, obéit à des conditions strictes que la première chambre civile contrôle avec une rigueur croissante.

L’arrêt du 10 juin 2026 (Cass. 1re civ., 10 juin 2026, n° 25-12.975) illustre le contrôle exercé par la Cour de cassation sur les conditions procédurales de la licitation. Dans cette affaire, les parties s’opposaient sur l’autorisation de vendre un bien indivis à la suite du divorce. La Cour de cassation a rappelé les exigences de motivation qui pèsent sur le juge du fond lorsqu’il refuse une demande de licitation formée sur le fondement de l’article 815 du code civil : le juge ne peut se borner à énoncer que la vente n’est pas opportune sans préciser en quoi elle porterait atteinte aux intérêts en présence.

La fixation de la soulte constitue un autre enjeu majeur de l’attribution préférentielle. Le montant de la soulte est déterminé par la valeur du bien à la date du partage, et non à la date de la jouissance divise, ce qui expose les parties à un aléa économique significatif lorsque la procédure s’étale sur plusieurs années. L’arrêt du 5 mars 2025 (Cass. 1re civ., 5 mars 2025, n° 22-24.122) rappelle que la prise en compte des droits à la retraite dans l’évaluation de la disparité créée par la rupture ne peut être écartée au motif que ces droits ne seraient pas encore liquides : la Cour de cassation censure les juges du fond qui omettent de prendre en considération l’ensemble des éléments du patrimoine futur des époux, y compris les droits à pension de retraite, pour apprécier la consistance de la soulte ou de la prestation compensatoire.

B. La liquidation-partage et le règlement des comptes : créances, récompenses et recel

La liquidation du régime matrimonial, qui intervient après le prononcé du divorce, constitue l’opération ultime de règlement des intérêts patrimoniaux des ex-époux. Elle obéit à des règles complexes qui mobilisent tout à la fois le droit des régimes matrimoniaux, le droit de l’indivision et, depuis la loi du 23 mars 2019, les pouvoirs renforcés du juge aux affaires familiales.

La détermination des créances entre époux constitue le cœur de cette opération liquidative. Le mécanisme des récompenses, prévu par les articles 1433, 1437 et 1469 du code civil, permet d’ajuster les comptes entre les masses propres et communes lorsque l’un des époux a tiré un profit personnel des biens de la communauté, ou lorsque la communauté a bénéficié des biens propres d’un époux. Le calcul du profit subsistant obéit à une règle dite « du profit subsistant » consacrée par la jurisprudence : la récompense est égale au profit subsistant quand la valeur empruntée a servi à acquérir un bien qui se retrouve, au jour de la liquidation, dans le patrimoine emprunteur.

L’arrêt du 22 juin 2022 (Cass. 1re civ., 22 juin 2022, n° 20-20.202, Publié au Bulletin) a précisé la distinction entre l’acquisition et l’amélioration d’un bien propre pour le calcul de la récompense due à la communauté. La Cour de cassation a jugé que « la plus-value procurée par des fonds communs ayant servi à financer non pas l’acquisition d’un bien propre mais son amélioration ne peut être évaluée selon la règle du profit subsistant, mais doit l’être selon celle de la dépense faite ». Cette distinction, qui prive l’époux créancier du bénéfice de l’indexation de sa créance sur la valeur actuelle du bien, a des conséquences financières considérables dans les régions où le marché immobilier a connu une forte appréciation.

Le contentieux de la liquidation-partage se heurte fréquemment à des obstacles procéduraux qui allongent les délais et accroissent le coût des opérations. L’arrêt du 1er juillet 2026 (Cass. 1re civ., 1er juil. 2026, n° 23-22.273, Publié au Bulletin) a posé une règle importante en matière de litispendance internationale dans la liquidation des intérêts patrimoniaux. La Cour de cassation a jugé que le dessaisissement prononcé au profit du juge étranger ne fait pas obstacle à la réitération des demandes devant le juge français lorsque la situation de litispendance qui la justifiait a pris fin : « seule la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée reconnue, le cas échéant, à la décision rendue par le juge étranger peut alors être opposée à ces demandes ».

Dans cette affaire, M. B. avait assigné son ex-épouse en liquidation et partage de leurs intérêts patrimoniaux, mais un arrêt antérieur de la cour d’appel de Versailles avait constaté une situation de litispendance avec les juridictions indiennes concernant un immeuble situé à New Delhi. La cour d’appel de Paris avait déclaré irrecevables les demandes de M. B. au titre du financement de cet immeuble, au motif que le juge français s’était définitivement dessaisi. La Cour de cassation censure : le désistement de M. B. de son appel devant les juridictions indiennes, constaté en 2019, avait mis fin à la situation de litispendance. Cet événement postérieur faisait obstacle à ce que l’autorité de la chose jugée fût opposée aux demandes de l’ex-époux.

Cette solution est lourde de conséquences pratiques pour les époux qui possèdent des biens immobiliers à l’étranger : la simple constatation d’une litispendance internationale ne les prive pas définitivement du droit d’agir devant le juge français si la procédure étrangère s’éteint sans décision au fond. L’arrêt s’inscrit dans le droit fil du principe dégagé par l’article 1355 du code civil selon lequel « l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation reconnue antérieurement en justice ».

Le recel de communauté constitue la sanction ultime des comportements frauduleux dans la liquidation. Prévu par l’article 1477 du code civil, il permet au juge de priver l’époux qui a détourné ou dissimulé des biens communs de ses droits sur ces biens. L’arrêt du 26 mars 2025 (Cass. 1re civ., 26 mars 2025, n° 23-14.322, Publié au Bulletin) a rappelé que le recel de communauté ne se limite pas aux détournements matériels, mais s’étend aux manœuvres visant à fausser l’évaluation des biens communs, comme la dissimulation d’actions entre les mains d’un tiers ou la sous-évaluation concertée d’un immeuble avec un acquéreur complaisant.

La Cour de cassation a également précisé, dans une décision du 5 janvier 2023 (Cass. 1re civ., 5 janv. 2023, n° 21-14.408), que la sanction du recel de communauté peut être prononcée même lorsque les biens détournés ont été ultérieurement réintégrés dans la masse partageable, l’intention frauduleuse au moment du détournement suffisant à caractériser le recel.

Enfin, s’agissant de la procédure de partage elle-même, la première chambre civile a rappelé, par un arrêt du 10 septembre 2025 (Cass. 1re civ., 10 sept. 2025, n° 23-15.309), les exigences formelles qui pèsent sur l’assignation en partage judiciaire : à peine d’irrecevabilité, l’assignation doit comporter un descriptif sommaire du patrimoine à partager, préciser les intentions du demandeur quant à la répartition des biens et être précédée, en application de l’article 1360 du code de procédure civile, d’une tentative de règlement amiable. Le non-respect de cette condition substantielle est sanctionné par une fin de non-recevoir que le juge peut relever d’office.

Conclusion

La jurisprudence de la première chambre civile en matière d’immobilier et de divorce témoigne d’une volonté de renforcer la sécurité juridique des opérations de liquidation, sans pour autant sacrifier la souplesse que requiert la diversité des situations familiales. Le contrôle de la Cour de cassation s’exerce à tous les stades de la procédure : qualification de la jouissance pendant l’instance, motivation de l’attribution préférentielle, évaluation des récompenses, sanction des comportements frauduleux.

Pour le justiciable, les enseignements pratiques sont clairs. En premier lieu, la question du logement doit être abordée dès l’ordonnance de non-conciliation, avec une attention particulière au caractère gratuit ou onéreux de la jouissance, qui conditionne l’ensemble des comptes ultérieurs. En deuxième lieu, la liquidation du régime matrimonial ne peut être improvisée : elle requiert l’intervention d’un notaire, la production de pièces comptables exhaustives et, en cas de désaccord persistant, la saisine du juge aux affaires familiales sur le fondement de l’article 267 du code civil. En troisième lieu, les époux qui détiennent un patrimoine international doivent anticiper les risques de litispendance et de conflit de juridictions, en sollicitant un conseil adapté sur la compétence respective des juridictions françaises et étrangères.

Le cabinet Kohen Avocats assiste les époux à chaque étape de la procédure de divorce, depuis les mesures provisoires jusqu’à la liquidation définitive du régime matrimonial. Une première consultation permet d’identifier les enjeux patrimoniaux spécifiques à chaque dossier et d’élaborer une stratégie procédurale cohérente avec les objectifs du client.

Pour toute question relative au divorce et au partage des biens immobiliers, vous pouvez joindre Maître Hassan KOHEN au 06 89 11 34 45 ou écrire à [email protected]. Un rendez-vous peut être pris en ligne via le formulaire de contact du cabinet.