Par un arrêt du 5 mai 2026, la première chambre de la Cour d’appel de Riom (n°23/01716) s’est prononcée sur la qualification d’un contrat provisoire à usage agricole et sur les conséquences de l’absence de respect des règles du contrôle des structures.
Le 1er septembre 2020, deux personnes ont conclu un contrat intitulé » Location centre Equestre « , prévoyant une mise à disposition de terres et de bâtiments pour une durée d’un mois, renouvelable une fois, en attendant la constitution d’une société et la rédaction d’un bail à ferme. Le preneur potentiel a occupé les lieux au-delà du terme, refusant la signature du bail à ferme proposé par le bailleur en novembre 2020. Saisi, le Tribunal paritaire des baux ruraux du Puy-en-Velay, par jugement du 9 octobre 2023, a notamment déclaré le contrat caduc, ordonné l’expulsion du preneur et condamné celui-ci à une indemnité d’occupation. Le preneur a interjeté appel, soutenant que le contrat devait être requalifié en bail à ferme dès l’origine, tandis que le bailleur demandait la confirmation de la caducité et sollicitait des dommages-intérêts.
La question de droit centrale est de savoir si un contrat provisoire, conclu en vue d’un bail rural, peut être requalifié en bail à ferme lorsque le preneur ne justifie pas avoir satisfait aux règles du contrôle des structures. La Cour d’appel répond par la négative : elle refuse la qualification de bail à ferme, confirme la caducité du contrat et ordonne l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre. Elle infirme partiellement le jugement sur la preuve de la vente d’un cheval et sur l’indemnisation du préjudice moral.
I. Le refus de reconnaître un bail à ferme en l’absence de respect du contrôle des structures
La Cour d’appel écarte la qualification de bail à ferme en subordonnant la reconnaissance d’un tel contrat à la vérification du respect des règles du contrôle des structures. Elle opère ainsi une application rigoureuse de l’ordre public agricole.
A. Les conditions de l’article L. 411-1 du code rural réunies en apparence mais insuffisantes
L’arrêt constate que le contrat du 1er septembre 2020 semble réunir les conditions posées par l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, lequel dispose que » toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole […] est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public « . En l’espèce, la mise à disposition de terres et de bâtiments moyennant un loyer mensuel pour l’exploitation d’un centre équestre, activité agricole au sens de l’article L. 311-1, remplit la lettre du texte. Cependant, la Cour refuse de s’arrêter à cette apparence et exige une condition supplémentaire : le respect du contrôle des structures. Elle précise que le preneur ne peut se prévaloir des dispositions protectrices du statut du fermage s’il n’a pas obtenu l’autorisation d’exploiter prévue à l’article L. 331-2 du même code.
B. L’obligation de se conformer au contrôle des structures, condition substantielle de l’existence du bail à ferme
La Cour d’appel affirme que la vérification du respect du contrôle des structures est indispensable pour reconnaître l’existence d’un bail à ferme. Elle motive sa position par une analogie avec le droit au renouvellement et au droit de reprise : » Il est admis de manière constante qu’un preneur ne peut prétendre au renouvellement de son bail que s’il remplit les mêmes conditions que celles exigées du bénéficiaire d’une reprise. Notamment, le preneur doit justifier qu’il est en règle avec le contrôle des structures « (Civ. 3e, 18 mai 2005, n°04-11.394). Elle ajoute que l’obligation d’obtenir une autorisation s’apprécie au jour de la conclusion du bail (Cass., 3e Civ., 5 avril 2006, n°05-16.511). En l’espèce, le preneur potentiel n’a fourni aucun élément pour justifier d’une autorisation ou d’une exonération. La Cour en déduit qu’elle ne peut » reconnaître à son profit l’existence d’un bail à ferme « . Cette solution s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence constante qui fait du contrôle des structures une condition de fond du bail rural. En l’absence de cette autorisation, le contrat, même réunissant les éléments matériels de l’article L. 411-1, ne peut être qualifié de bail à ferme.
II. Les conséquences de l’absence de bail à ferme : caducité du contrat provisoire et indemnisation limitée
La Cour d’appel tire les conséquences de l’absence de qualification de bail à ferme en appliquant le droit commun des contrats. Elle déclare le contrat initial caduc et limite strictement les indemnisations.
A. La caducité du contrat provisoire faute de réalisation de sa condition
La Cour relève que le contrat du 1er septembre 2020 était manifestement provisoire et conditionné à la réalisation de formalités administratives. Elle constate que la société du preneur n’a été immatriculée que le 14 décembre 2020 et que l’inscription à la Mutualité sociale agricole n’a été réceptionnée que le 28 janvier 2021, soit après l’expiration du contrat au 30 octobre 2020. Elle souligne surtout que le preneur a refusé de signer le bail à ferme proposé le 4 novembre 2020. La Cour qualifie ce refus de non légitime, car le projet de bail portait sur les mêmes biens et incluait une possibilité de mise à disposition de la société. Elle en déduit que » le contrat initial signé entre les parties est devenu caduc « et que le preneur est » occupante sans droit ni titre à compter du 6 novembre 2020 « . Ce raisonnement rappelle que la caducité peut résulter de la défaillance d’une condition implicite ou de l’absence de réalisation de l’objectif poursuivi par les parties, conformément à l’article 1103 du code civil.
B. Une indemnisation encadrée et partagée entre les parties
La Cour d’appel se livre à une appréciation circonstanciée des préjudices allégués. Elle confirme le principe d’une indemnité d’occupation due par le preneur jusqu’à la libération des lieux. En revanche, elle infirme la condamnation au titre de la vente d’un cheval nommé REWA, faute de preuve suffisante. Elle rappelle que » l’acte juridique portant sur une somme supérieure à 1.500 € doit être prouvé par écrit « et qu’aucun document probant n’établit cette vente. Elle rejette également la demande de préjudice économique du bailleur pour perte d’exploitation, estimant que le preneur a versé l’intégralité des indemnités d’occupation et que le bailleur avait décidé d’arrêter son activité équestre. S’agissant des dégradations, elle n’accorde qu’une somme limitée de 3.186,88 € pour la toiture du manège et l’apport de sable. Enfin, les demandes de préjudice moral sont rejetées, chacune des parties ayant concouru à son propre dommage. Cette décision illustre une volonté de ne pas indemniser des préjudices non démontrés ou résultant d’un comportement fautif partagé.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
Article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime En vigueur
Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public.
Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre :
-de toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ;
-des contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux.
La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens.
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