La Cour d’appel de Riom, par un arrêt du 5 mai 2026 (n°25/00978), était saisie d’un litige relatif à l’inexécution d’une promesse de vente conclue le 20 mai 2019. Les acquéreurs avaient refusé de réitérer la vente après avoir été informés, peu avant l’échéance, de l’existence d’un héritier réservataire du chef de la venderesse, susceptible d’exercer une action en réduction ou en revendication sur le bien donné. Les acquéreurs sollicitaient la résolution de la vente aux torts des vendeurs, ou subsidiairement son annulation pour dol, tandis que les vendeurs réclamaient l’application de la clause pénale. Le tribunal avait débouté les acquéreurs de leurs demandes et condamné ceux-ci à payer une indemnité réduite. En cause d’appel, la question de droit centrale portait sur le point de savoir si le défaut d’information précontractuelle relative à un héritier réservataire constituait un manquement imputable aux vendeurs susceptible d’engager leur responsabilité ou de vicier le consentement des acquéreurs, et si le notaire instrumentaire pouvait voir sa responsabilité engagée pour n’avoir pas signalé ce risque dès la rédaction de la promesse. La cour a confirmé le rejet de la résolution et de l’annulation, a réduit la clause pénale à 5 000 €, et a condamné la seule étude notariale à indemniser les acquéreurs à hauteur de 12 000 €.
I. L’équilibre maintenu entre l’absence de faute des vendeurs et l’application modérée de la clause pénale
A. Le rejet de la résolution et de l’annulation pour vice du consentement
La cour d’appel a estimé que les vendeurs n’avaient commis aucune faute justifiant la résolution de la vente. Elle a relevé que la venderesse, dépourvue de connaissances juridiques précises, n’avait pas sciemment dissimulé l’existence de l’héritier réservataire. « Madame [Z], en l’absence de connaissances juridiques précises, ne mesurait pas les risques encourus par les acheteurs même si elle n’ignorait pas l’existence de son demi-frère, et n’avait pas dissimulé sciemment une information essentielle à ses cocontractants. » La cour a ainsi écarté la qualification de réticence dolosive au sens de l’article 1137 du code civil, faute d’intention frauduleuse. Par ailleurs, elle a relevé que les acquéreurs, bien qu’informés du risque dès le mois d’août 2019, avaient dans un premier temps mis en demeure les vendeurs de réitérer, puis avaient tenté de renégocier le prix, ce qui démontrait que leur consentement initial n’avait pas été vicié. La solution rejoint la logique de la Cour d’appel de Bastia (15 janvier 2025, n°23/00456) qui retenait que « la seule circonstance que le donateur […] soit toujours en vie […] est inopérante » lorsque le consentement des héritiers réservataires présomptifs n’a pas été recueilli, mais sans pour autant imputer une faute au vendeur ignorant. En l’espèce, la cour a donc jugé que le refus de réitérer ne pouvait être imputé aux vendeurs, ceux-ci ayant proposé une consignation du prix.
B. La confirmation de la mise en œuvre modérée de la clause pénale
La cour a confirmé le principe de l’application de la clause pénale aux acquéreurs, qui avaient refusé de réitérer la vente malgré une sommation. Elle a toutefois exercé son pouvoir modérateur en réduisant l’indemnité de 25 800 € à 5 000 €. Elle a considéré que les acquéreurs « légitimement pouvaient s’inquiéter de l’absence de renonciation expresse de la part du demi-frère », et que les vendeurs ne démontraient pas avoir subi un préjudice d’immobilisation significatif. Cette appréciation s’inscrit dans la ligne de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (29 avril 2025, n°21/03789), qui avait refusé d’appliquer une clause pénale lorsque « les conditions de mise en œuvre de la clause pénale ne sont pas réunies » faute d’imputabilité de la défaillance. Ici, la cour a reconnu que l’inexécution n’était pas fautive de la part des acquéreurs, justifiant une réduction drastique de la pénalité. Elle a ainsi opéré un juste équilibre entre le principe contractuel et la réalité du comportement des parties.
II. La responsabilité du notaire comme correctif de l’absence de faute des vendeurs
A. La caractérisation de la faute du notaire instrumentaire
La cour a infirmé le jugement sur ce point en retenant la responsabilité du notaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Elle a rappelé que le notaire est tenu à un devoir de conseil et doit assurer l’efficacité des actes qu’il rédige. Or, « l’existence de Monsieur [K] [Y] et des droits qu’il peut revendiquer sur l’immeuble n’a pas été portée à la connaissance des potentiels acquéreurs lors de la rédaction de la promesse de vente, alors que le notaire avait parfaitement connaissance de l’existence d’une donation ». Le notaire, chargé de la succession, aurait dû s’enquérir de l’existence d’héritiers réservataires et informer les parties du risque de recours en revendication prévu à l’article 924-4 du code civil. La cour a jugé que cette négligence constituait une faute, indépendamment du fait que les acquéreurs étaient assistés de leur propre notaire. Cette solution valorise la fonction préventive du notaire et s’aligne sur la jurisprudence constante relative à son devoir d’éclairer les parties sur les risques juridiques.
B. La réparation du préjudice subi par les acquéreurs
La cour a alloué aux acquéreurs la somme de 12 000 € en réparation des préjudices directement liés à la faute du notaire. Elle a retenu que les acquéreurs avaient vendu leur précédent logement pour acquérir le bien litigieux, et avaient dû déménager dans un logement locatif, supportant des frais d’agence, de loyer et un second déménagement imprévu. Ces frais « n’auraient pas été exposés si le notaire avait fait diligence au moment de la promesse de vente ». En revanche, la cour a écarté les frais bancaires, estimant qu’ils résultaient du choix des acquéreurs de ne pas réitérer. Ce faisant, elle a lié le préjudice à la seule faute du notaire et non au comportement ultérieur des parties. La condamnation du notaire aux dépens et à une indemnité de procédure de 3 000 € pour chacune des parties confirme la volonté de la cour de sanctionner le professionnel du droit qui n’a pas rempli son office, tout en exonérant les vendeurs de toute responsabilité. La portée de cet arrêt est notable : elle rappelle que le devoir d’information précontractuelle ne pèse pas uniquement sur les parties, mais aussi sur les professionnels qui les assistent.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1231-1 du Code civil En vigueur
Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Article 1137 du Code civil En vigueur
Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 924-4 du Code civil En vigueur
Après discussion préalable des biens du débiteur de l’indemnité en réduction et en cas d’insolvabilité de ce dernier, les héritiers réservataires peuvent exercer l’action en réduction ou revendication contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des libéralités et aliénés par le gratifié.L’action est exercée de la même manière que contre les gratifiés eux-mêmes et suivant l’ordre des dates des aliénations, en commençant par la plus récente. Elle peut être exercée contre les tiers détenteurs de meubles lorsque l’article 2276 ne peut être invoqué.
Lorsque, au jour de la donation ou postérieurement, le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l’aliénation du bien donné, aucun héritier réservataire, même né après que le consentement de tous les héritiers intéressés a été recueilli, ne peut exercer l’action contre les tiers détenteurs. S’agissant des biens légués, cette action ne peut plus être exercée lorsque les héritiers réservataires ont consenti à l’aliénation.
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