Par une ordonnance de référé en date du 30 mars 2026 (n°25/02271), le Tribunal judiciaire de Bordeaux a été saisi par une société bailleresse (la demanderesse) afin d’obtenir la condamnation provisionnelle de sa locataire, une société exploitant une quincaillerie (la défenderesse), au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation. Les parties étaient liées par un contrat de bail commercial que la locataire a résilié avec effet au 30 juin 2025, avant de libérer les lieux le 16 juillet suivant. La bailleresse se prévalait d’un arriéré de 18 246,39 euros, après déduction de deux règlements partiels intervenus postérieurement à une mise en demeure du 18 juillet 2025. La locataire soutenait en défense que le local était vétuste et que le loyer était surévalué, sollicitant à titre reconventionnel une mesure d’expertise destinée à déterminer la valeur locative.
Le juge des référés a fait droit aux prétentions de la bailleresse en condamnant la locataire au paiement des sommes provisionnelles demandées, assorties des intérêts au taux légal, et en la déboutant de l’ensemble de ses demandes, notamment celle tendant à voir ordonner une expertise. La question juridique centrale était donc de savoir si, en présence d’une contestation fondée sur l’état de vétusté des lieux loués et le caractère prétendument excessif du loyer, l’obligation de paiement du locataire pouvait être regardée comme non sérieusement contestable au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Le tribunal a répondu par l’affirmative, estimant que la défenderesse ne justifiait pas s’être prévalue des désordres invoqués avant juillet 2025, de sorte que l’obligation de payer n’était pas sérieusement contestable.
I. L’affirmation de l’obligation non sérieusement contestable de payer les loyers
A. Le constat de la créance certaine en référé
Le juge des référés a rappelé les conditions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lequel permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, il a relevé que la locataire reconnaissait elle-même avoir cessé tout paiement des loyers depuis juillet 2024. La bailleresse justifiait d’un décompte précis, arrêté à 18 246,39 euros après déduction de deux versements partiels. Aucune contestation n’était élevée sur le quantum par la défenderesse, qui se bornait à invoquer l’état des lieux. Dès lors, la créance était liquide et certaine dans son principe. Le tribunal a donc pu allouer une provision sans se heurter à une contestation sérieuse, conformément à la fonction classique du juge des référés. Il a également accordé une indemnité d’occupation pour la période intermédiaire entre la résiliation et la libération effective, cette obligation découlant directement de l’occupation sans droit ni titre.
B. Le rejet de l’exception fondée sur la vétusté
La locataire tentait d’opposer un défaut d’entretien des locaux pour justifier son refus de payer. Le juge a écarté cet argument en soulignant qu’elle ne démontrait pas avoir informé la bailleresse des désordres avant le mois de juillet 2025, soit près d’un an après le début de l’impayé. Un procès-verbal de constat établi le 15 juillet 2025, soit la veille de la libération, ne suffisait pas à caractériser une contestation sérieuse, faute de réclamation antérieure. Cette solution s’inscrit dans une logique de protection de la force obligatoire du contrat : le locataire ne peut se dispenser du paiement des loyers en invoquant tardivement un manquement du bailleur. La Cour d’appel de Besançon avait d’ailleurs jugé, dans une espèce voisine, que « le juge de première instance a donc, à bon droit, considéré que si le locataire invoque une telle indécence pour justifier l’arrêt du paiement des loyers et charges depuis plusieurs années, il souhaite se maintenir dans ledit logement à condition de ne régler aucun loyer en expliquant ne pas être en mesure d’en financer un autre, tandis que les seuls éléments précités ne caractérisent pas l’inhabitabilité du logement et que l’indemnisation de son préjudice de jouissance relève d’une instance distincte » (Cour d’appel de Besançon, 11 février 2025, n°24/00489). Le tribunal de Bordeaux s’inscrit dans cette même approche, en refusant de faire de l’exception d’inexécution un moyen dilatoire en référé.
II. La conciliation entre le provisoire et le fond : la mesure d’expertise écartée
A. L’impossibilité de remettre en cause la force obligatoire du contrat en référé
La locataire sollicitait une expertise destinée à évaluer la valeur locative réelle des locaux, arguant que le loyer contractuel était surévalué. Le juge des référés a rejeté cette demande en raison de l’absence de contestation sérieuse sur l’obligation de payer. Ordonner une expertise aurait équivalu à reconnaître un doute sur le montant du loyer, ce qui aurait été contradictoire avec l’octroi d’une provision. Le référé n’a pas vocation à instruire le fond du litige. La force obligatoire du contrat de bail, librement négocié, s’oppose à ce qu’un juge provisoire remette en cause le montant du loyer convenu, sauf clause abusive ou vice du consentement dûment caractérisé. Aucun élément en ce sens n’était rapporté. La demande d’expertise était donc dépourvue de motif légitime, car elle ne tendait qu’à retarder l’exécution de l’obligation de payer.
B. La distinction entre le trouble de jouissance et l’obligation de payer
Le tribunal a opéré une distinction claire entre l’éventuel préjudice de jouissance subi par le locataire et l’obligation contractuelle de régler les loyers. Le premier relève d’une action distincte au fond, tandis que la seconde est immédiatement exigible en référé. La locataire ne pouvait, par l’invocation de désordres, faire échec à la demande provisionnelle de la bailleresse. La Cour d’appel de Montpellier a récemment rappelé que, face à des désordres constatés, « toute action de la part de la locataire fondée sur un manquement de la part du bailleur à ses obligations n’est pas manifestement vouée à l’échec et que l’appelante justifie d’un motif légitime pour que soit ordonnée une mesure d’expertise » (Cour d’appel de Montpellier, 10 avril 2025, n°24/04444). Cette jurisprudence illustre l’hypothèse où l’état du logement est tel qu’il rend l’action en responsabilité non vouée à l’échec, justifiant alors une expertise. En l’espèce, la locataire n’a pas invoqué de tels désordres en temps utile, et son comportement – cessation des loyers pendant plus d’un an sans alerter la bailleresse – démontre que la demande d’expertise était uniquement dilatoire. Le juge des référés a donc fait une application équilibrée du droit, en préservant l’effectivité de la créance locative tout en renvoyant l’éventuelle indemnisation du trouble de jouissance devant le juge du fond.
