Le Tribunal judiciaire de Dijon, statuant en référé le 1er avril 2026, a été saisi par une société exploitant un fonds d’hôtellerie. Celle-ci invoquait l’absence de conformité de neuf chambres aux normes de sécurité incendie et d’habitabilité. Elle demandait la suspension du paiement des loyers, le remboursement provisionnel des loyers déjà versés, et une expertise.
Le preneur a acquis le fonds de commerce auprès d’une première société. Les locaux étaient donnés à bail par plusieurs SCI. Une commission de sécurité s’est rendue sur place en novembre 2024. Un rapport technique a été établi en septembre 2025. Le preneur, estimant que les chambres n’étaient pas exploitables, a refusé de payer les loyers à compter de novembre 2024. Le cédant a soulevé l’irrecevabilité de l’action dirigée contre lui, au motif qu’il n’était pas le bailleur. Les bailleurs ont contesté toute inexécution de leurs obligations.
La question de droit était double. D’une part, le juge des référés pouvait-il connaître de l’action en suspension des loyers et en provision lorsqu’existent des contestations sérieuses sur l’existence d’un dol ou d’un défaut de délivrance conforme ? D’autre part, la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile était-elle justifiée en l’état des pièces produites ?
Le tribunal a déclaré recevable l’action dirigée contre le cédant. Il a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de suspension des loyers et de provision, en raison de contestations sérieuses. En revanche, il a ordonné une expertise technique sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, confiée à un expert inscrit. Il a débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et mis provisoirement les dépens à la charge du preneur.
I. La distinction opérée par le juge des référés entre les pouvoirs de l’article 145 et ceux des articles 834 et 835
A. L’affirmation d’une recevabilité fondée sur la demande d’expertise
Le tribunal a rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par le cédant. Il a relevé que la demande de suspension des loyers était certes dirigée contre le cédant qui n’est pas bailleur, mais que le preneur invoquait également le non-respect de l’obligation de délivrance tant par le cédant que par les bailleurs. Surtout, une demande d’expertise avait été formulée à l’encontre du cédant. La recevabilité de l’action à son égard n’était donc pas contestable en l’état. Le juge a ainsi dissocié le sort de la demande provisionnelle, soumise à des conditions strictes, de celui de la demande probatoire, qui ne requiert qu’un motif légitime. Cette solution est conforme à l’article 145 du code de procédure civile, lequel ne subordonne pas la mesure d’instruction à l’absence de contestation sérieuse sur le fond.
B. Le rejet des demandes provisionnelles au visa des contestations sérieuses
Pour écarter les demandes de suspension des loyers et de provision, le juge s’est fondé sur l’article 835 du code de procédure civile. Il a rappelé que le trouble manifestement illicite n’était pas caractérisé. Les pièces versées – visite de la commission de sécurité, avis de celle-ci, rapport Socotec – ne démontraient pas que le preneur était empêché d’exploiter les chambres. Le preneur ne justifiait d’ailleurs pas avoir cessé toute exploitation après la visite de novembre 2024. En conséquence, l’obligation des bailleurs de rembourser les loyers se heurtait à une contestation sérieuse. Le tribunal a également refusé de se prononcer sur l’existence d’un dol ou d’un défaut de délivrance conforme, estimant que cela relevait du juge du fond. Cette position rejoint celle retenue par la Cour d’appel de Versailles, selon laquelle « le président du tribunal de commerce, statuant en référé, peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier » (Versailles, 13 février 2025, n°24/04708). Ici, précisément, l’obligation était contestable, si bien que la provision ne pouvait être allouée.
II. La portée de l’ordonnance : une mesure probatoire prudente et une invitation au fond
A. L’expertise ordonnée comme outil de clarification technique avant tout procès
Le juge a fait droit à la demande d’expertise en application de l’article 145 du code de procédure civile. Il a estimé qu’il existait un motif légitime, en raison de l’absence d’avis technique clair sur la réglementation applicable aux chambres situées dans un immeuble d’habitation en copropriété. La mission confiée à l’expert est très précise : décrire les lieux, déterminer la réglementation incendie applicable, donner un avis sur les non-conformités alléguées et, le cas échéant, sur les préjudices subis. Le juge a toutefois refusé d’ordonner une expertise comptable visant à évaluer la perte de chiffre d’affaires, faute d’élément crédible sur une impossibilité d’exploitation. Cette mesure d’instruction permettra d’établir les faits techniques nécessaires à une éventuelle action au fond. Elle préserve ainsi les droits des parties sans trancher prématurément le litige.
B. Les limites de la protection offerte par le référé face à l’exception d’inexécution
Le preneur invoquait implicitement une exception d’inexécution pour justifier sa suspension de paiement des loyers. Or, la Cour de cassation a jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (3e Civ., 5 mars 2026, n°24-15.820). Le juge des référés n’a pas fait application de cette jurisprudence. Il n’a pas considéré que l’impropriété était établie en l’état des pièces. Il a renvoyé les parties à se pourvoir au fond. Cette prudence est compréhensible : le caractère sérieux de la contestation empêchait toute mesure provisionnelle. L’expertise ordonnée permettra de vérifier si les locaux étaient effectivement impropres à l’usage hôtelier. La décision invite donc les parties à attendre l’éclairage technique avant toute action en paiement ou en résiliation. Elle laisse ouverte la voie à une exception d’inexécution qui pourrait être utilement soulevée devant le juge du fond, une fois les non-conformités établies.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 145 du Code de procédure civile En vigueur
S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.
Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
