Par un jugement réputé contradictoire du 30 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a été saisi par une bailleresse d’une demande tendant au constat de la résiliation de plein droit d’un contrat de bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Un contrat de location non meublée avait été conclu le 15 mai 2023. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, d’un montant de 4.546,23 euros, a été signifié au locataire le 29 octobre 2024. Faute de régularisation dans le délai de deux mois mentionné dans cet acte, la bailleresse a, par acte du 9 avril 2025, assigné le preneur devant la juridiction de proximité. Le locataire, cité à étude, n’a pas comparu. La demanderesse a actualisé sa créance à la somme de 14.179,24 euros à l’audience du 6 janvier 2026, puis à 17.021,06 euros au jour du délibéré. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 29 décembre 2025, ordonné l’expulsion et condamné le défendeur au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.
La question centrale était de déterminer si les conditions légales de mise en œuvre de la clause résolutoire étaient remplies, notamment au regard du délai applicable au commandement de payer, et si la demande en paiement pouvait être accueillie pour son montant actualisé. Le juge a déclaré l’action recevable, constaté la résiliation de plein droit à la date du 29 décembre 2025 et condamné le preneur à verser 17.021,06 euros, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 780,76 euros.
I. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sous le prisme de la loi du 6 juillet 1989
A. La régularité formelle de la procédure préalable à la résiliation
Le juge a préalablement vérifié la recevabilité de la demande sur le fondement de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Il relève que l’assignation du 9 avril 2025 a été dénoncée à la préfecture le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 janvier 2026. Cette condition, sanctionnée par une irrecevabilité, était satisfaite. La Haute juridiction a récemment rappelé que « l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience » (Cass. Autre, 6 novembre 2025, n°25-70.018). En l’espèce, la bailleresse justifiait également de sa qualité par une attestation notariée. Le commandement de payer lui-même était régulier en la forme : il mentionnait le décompte de la dette, le délai de deux mois pour payer, l’avertissement des conséquences et les voies de recours amiables. Ces éléments suffisaient à garantir la validité de l’acte introductif d’instance et du commandement préalable.
B. L’application du délai de deux mois au commandement de payer : une solution contestable
Le tribunal a constaté que le commandement, signifié le 29 octobre 2024, était demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et a fixé la date d’acquisition de la clause résolutoire au 29 décembre 2025. Pourtant, la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 en réduisant le délai de deux mois à six semaines pour les commandements de payer délivrés après le 1er janvier 2024. En l’espèce, le commandement date du 29 octobre 2024, soit après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. Le juge aurait dû appliquer le délai de six semaines, ce qui aurait conduit à une résiliation au 10 décembre 2024, et non au 29 décembre 2025. La cour d’appel de Douai a d’ailleurs jugé que « la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges … ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351), mais cette décision semble se référer à la version antérieure de la loi. Le tribunal de Marseille a donc appliqué l’ancien délai sans motiver ce choix, ce qui expose sa décision à une critique quant à la méconnaissance du droit transitoire.
II. La détermination de la créance locative et des indemnités d’occupation
A. L’évaluation de l’indemnité d’occupation fondée sur le loyer contractuel
Le juge a fixé l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation au montant du loyer et des charges en vigueur, soit 780,76 euros par mois. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante qui assimile l’indemnité d’occupation à une dette de jouissance équitable. En l’absence de débat contradictoire, le tribunal s’est appuyé sur le contrat et les décomptes de la bailleresse pour évaluer le préjudice. Toutefois, cette indemnité couvre une période antérieure au jugement (à compter du 29 décembre 2025) et se prolonge jusqu’à la libération effective des lieux. Le caractère provisionnel de la condamnation permet d’éviter une fixation définitive en l’état. La somme de 17.021,06 euros inclut l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation arrêtées au 6 janvier 2026, incluant le terme de janvier. Ce montant n’a pas été contesté par le preneur, non comparant.
B. La condamnation au paiement de l’arriéré et les intérêts au taux légal
Le tribunal a condamné le locataire à payer 17.021,06 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025 sur la somme de 10.017,11 euros, et à compter du jugement pour le surplus. Cette distinction des points de départ des intérêts est conforme aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. La somme initiale de 10.017,11 euros correspondait à l’arriéré au jour de l’assignation, tandis que l’actualisation ultérieure (4.004,95 euros) n’a été connue qu’au délibéré. Néanmoins, en fixant le point de départ des intérêts sur la totalité de la créance à la date de l’assignation pour partie et au jugement pour l’autre, le juge respecte le principe de la mise en demeure. Il aurait pu également faire courir les intérêts à compter de chaque échéance impayée, mais il a choisi une solution pragmatique. La condamnation aux dépens et l’allocation de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile achèvent de réparer le préjudice procédural de la bailleresse, dont l’action était fondée.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Article 1231-7 du Code civil En vigueur
En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.
En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
