Par une ordonnance de référé rendue le 30 mars 2026 (Tribunal judiciaire de Marseille, n° 25/05600), le juge des référés a été saisi par un bailleur commercial afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, ordonner l’expulsion du preneur et obtenir une provision au titre de l’arriéré locatif. Un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré le 26 septembre 2025 pour une somme de 15 581,20 euros. Le preneur, assigné par acte remis à étude, n’a pas comparu. Le juge a constaté que les causes du commandement n’avaient pas été réglées dans le délai d’un mois, de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 27 octobre 2025. Il a ordonné l’expulsion, fixé une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer contractuel et condamné le preneur à payer une provision de 19 653,68 euros au titre des loyers et charges impayés. La question de droit centrale était de savoir si, en présence d’un preneur non comparant, le juge des référés pouvait constater l’acquisition de la clause résolutoire et accorder une provision sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, sans que l’urgence soit caractérisée et en l’absence de contestation sérieuse. Le juge a répondu par l’affirmative, en se fondant sur les textes applicables et sur la preuve rapportée par le bailleur.
I. La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire par le juge des référés en présence d’un preneur défaillant
A. Les conditions de validité du commandement et le contrôle opéré par le juge
Le juge des référés a rappelé que, selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, le commandement du 26 septembre 2025 mentionnait le délai d’un mois, visait la clause résolutoire et reproduisait les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17. Un décompte des sommes dues était joint. Le juge a ainsi vérifié la régularité formelle de l’acte, conformément aux exigences légales. Il a également relevé que le preneur n’avait pas soldé les causes du commandement dans le délai imparti. » Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai « (Cour d’appel de Versailles, 30 janvier 2025, n°24/03406). Le juge a donc constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies et que la résiliation de plein droit était intervenue au 27 octobre 2025. Cette vérification minutieuse est d’autant plus nécessaire que le preneur était défaillant ; le juge doit s’assurer que la demande est régulière et bien fondée en application de l’article 472 du code de procédure civile.
B. Les conséquences de la résiliation : expulsion et indemnité d’occupation
Une fois la résiliation constatée, le preneur devient occupant sans droit ni titre. Le juge des référés a ordonné son expulsion, en relevant que le maintien dans les lieux constituait un trouble manifestement illicite, justifiant une mesure sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile. Il a toutefois accordé un délai de quinze jours pour une restitution volontaire, et n’a pas assorti l’expulsion d’une astreinte, estimant le recours à la force publique suffisamment comminatoire. Par ailleurs, il a fixé à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective. Cette indemnité compense la perte de jouissance subie par le bailleur et ne constitue pas une créance sérieusement contestable, le preneur ne pouvant contester son obligation de payer une somme équivalente au loyer pour l’occupation irrégulière.
II. Le pouvoir du juge des référés d’accorder une provision au bailleur en l’absence de contestation sérieuse
A. Les conditions posées par l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile
Le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Il appartient au demandeur d’établir le principe et le montant de sa créance. En l’espèce, le bailleur a produit le bail, le commandement de payer et un décompte faisant apparaître un arriéré de 19 653,68 euros arrêté au 14 novembre 2025. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que » la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée « (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 13 mars 2025, n°24/06644). Le juge a donc estimé que l’obligation du locataire de payer cette somme n’était pas sérieusement contestable, en l’absence de toute contestation soulevée par le preneur défaillant et au vu des pièces justificatives. Il a ainsi accordé une provision, assortie d’intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme de 15 581,20 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
B. L’appréciation du caractère non sérieusement contestable en présence d’un preneur non comparant
Le juge a exercé un contrôle effectif de la créance, même en l’absence de contradiction. Il ne s’est pas contenté d’entériner automatiquement la demande. Il a examiné le décompte produit et constaté que la défenderesse avait cessé de payer ses loyers de manière régulière. Le caractère non sérieusement contestable résulte à la fois de l’absence de contestation et de la solidité des éléments de preuve apportés par le bailleur. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante : en référé, le juge ne peut refuser une provision que si la créance est sérieusement contestable. Or, en l’espèce, le preneur n’a pas comparu et n’a formulé aucune observation. Le juge a donc pu légitimement considérer que l’obligation était certaine dans son principe et son montant. Il a également condamné le preneur aux dépens, incluant le coût du commandement, et à une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette décision illustre la force de la procédure de référé pour les bailleurs confrontés à des impayés, dès lors que les conditions légales sont respectées.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 834 du Code de procédure civile En vigueur
Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article L. 145-41 du Code de commerce En vigueur
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
