Le 2 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de charges de copropriété, a rendu une décision opposant le syndicat des copropriétaires d’un immeuble parisien à l’un de ses membres, une personne morale propriétaire de plusieurs lots. Le syndicat réclamait le paiement d’un arriéré de charges, des frais de recouvrement, des dommages et intérêts, tandis que le copropriétaire sollicitait des délais de paiement. Le tribunal a fait droit à la demande principale en paiement des charges et des frais de recouvrement, mais a débouté le syndicat de sa demande indemnitaire et le copropriétaire de sa demande de délais. Le problème juridique central consiste à déterminer dans quelle mesure un copropriétaire peut contester le paiement des charges après approbation non contestée des comptes, et quelles conditions président à l’octroi des dommages-intérêts pour défaut de paiement. Il conviendra d’examiner d’abord le principe d’exigibilité des charges de copropriété et son corollaire, l’opposabilité des décisions d’assemblée générale, puis l’encadrement strict des demandes accessoires et indemnitaires.
I. La consécration du principe d’exigibilité des charges de copropriété non contestées
A. L’opposabilité des décisions d’assemblée générale et le caractère certain de la créance
Le tribunal rappelle que, conformément aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire est tenu de participer aux charges de copropriété proportionnellement à la valeur relative de son lot. Il précise en outre que, selon l’article 42 de la même loi, l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible à l’égard du copropriétaire qui n’a pas contesté cette décision dans le délai de deux mois. En l’espèce, le syndicat produit les procès-verbaux des assemblées générales des 7 septembre 2022, 2 mars 2023 et 25 mai 2023, ainsi que les attestations de non-recours. La créance de charges, calculée selon les tantièmes affectés aux lots du défendeur et actualisée au 7 mai 2025, s’élève à 13 588,73 euros, montant non contesté par le copropriétaire. Le juge en déduit que le débiteur n’est pas fondé à refuser le paiement, car « l’approbation des comptes par l’assemblée générale rendait la créance certaine, liquide et exigible, que le copropriétaire qui n’avait pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’était pas fondé à refuser de payer les sommes réclamées » (Cour d’appel de Basse-Terre, 20 février 2025, n°23/00166). La même solution est retenue par la Cour d’appel de Pau, qui énonce que « cette obligation existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic » (Cour d’appel de Pau, 11 mars 2025, n°22/02738).
B. La pérennité de l’obligation de paiement malgré les difficultés financières du copropriétaire
Le tribunal écarte la demande de délais de paiement présentée par le copropriétaire. Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux ans, reporter ou échelonner le paiement, à condition que le débiteur justifie de sa situation financière et précise le montant des échéances proposées. En l’espèce, le défendeur ne fournit aucune pièce sur sa situation économique et ne précise pas les mensualités envisagées. En outre, l’ancienneté de la dette, qui court depuis novembre 2022, rend le report peu opportun. Le juge souligne que la simple évocation de difficultés de recouvrement de loyers, sans production de justificatifs, ne suffit pas à démontrer une situation justifiant un rééchelonnement. Ainsi, l’obligation de paiement des charges demeure immédiatement exigible, sans que le débiteur puisse en suspendre l’exécution par l’invocation de difficultés non prouvées.
II. L’encadrement strict des demandes accessoires et indemnitaires
A. La limitation jurisprudentielle des frais de recouvrement récupérables
Le tribunal applique l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée sont imputables au copropriétaire concerné. Il distingue les frais antérieurs à la mise en demeure, les dépens proprement dits et les frais de procédure postérieurs à l’assignation. En l’espèce, la mise en demeure du 26 mai 2023 est considérée comme nécessaire, et son coût (62,24 euros) est accordé. La sommation de payer du 20 septembre 2023, bien que qualifiée de dépens par le syndicat, est requalifiée en frais de recouvrement au sens de l’article 10-1, car elle a été délivrée avant l’introduction de l’instance. Son montant de 252,59 euros est donc également retenu. Le total de 314,83 euros est alloué, le juge écartant les frais de relance postérieurs à l’assignation, qui relèvent des dépens ou des frais irrépétibles. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui exige que le syndicat justifie du caractère nécessaire et proportionné de chaque frais.
B. Le rejet des prétentions fondées sur un préjudice moral ou financier non démontré
Le syndicat réclamait des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de paiement systématique. Le tribunal rappelle que le retard dans le paiement des charges ouvre droit aux intérêts moratoires, mais qu’un préjudice distinct, tel qu’une atteinte à la trésorerie de la copropriété ou la nécessité de travaux exceptionnels, doit être prouvé. En l’espèce, le syndicat ne démontre pas que les impayés ont compromis la gestion courante ou imposé des appels de fonds exceptionnels. Il ne prouve pas non plus la mauvaise foi du copropriétaire, qui justifie au contraire avoir rencontré des difficultés dans le recouvrement de loyers. Dès lors que la bonne foi est présumée, et en l’absence de préjudice indépendant du simple retard, la demande indemnitaire est rejetée. Le tribunal affirme ainsi que le non-paiement des charges, même répété, ne constitue pas en lui-même un préjudice autonome, et que les intérêts moratoires suffisent à réparer le retard.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
