Le 30 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, statuant en référé, a été saisi par des bailleurs d’une demande tendant au constat de l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation, à l’expulsion de la locataire et à sa condamnation solidaire avec la caution au paiement d’un arriéré locatif.
Des époux bailleurs ont donné à bail un logement d’habitation à une locataire, à effet du 8 janvier 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 1er août 2025, pour un arriéré de 1320 euros. Ce commandement est resté infructueux. Les bailleurs ont alors assigné la locataire et la caution solidaire devant le juge des référés. La locataire a contesté le montant de la dette et n’a reconnu qu’une somme de 1032 euros, sans justifier d’une reprise du paiement intégral du loyer courant. La caution n’a pas comparu.
Le juge des référés a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 2 octobre 2025. Il a ordonné l’expulsion, condamné solidairement la locataire et la caution au paiement d’une provision de 2919 euros, accordé des délais de paiement à la locataire sur vingt-trois mois, tout en précisant que ces délais ne suspendaient pas les effets de la clause résolutoire. Il a également fixé une indemnité d’occupation et condamné solidairement les défendeurs aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La question centrale est celle des pouvoirs du juge des référés lorsqu’il constate l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement et qu’il est saisi d’une demande de délais de paiement par le locataire. La solution retenue par le juge est double : il constate la résiliation et accorde des délais, mais il refuse de suspendre les effets de la clause faute pour la locataire d’avoir repris le versement intégral du loyer courant.
Il convient d’examiner dans un premier temps les conditions strictes de l’acquisition de la clause résolutoire en référé, puis dans un second temps la modulation dérogatoire de ses effets par l’octroi de délais conditionnés.
I. LA VÉRIFICATION RIGOUREUSE DES CONDITIONS DE L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE
Le juge des référés s’assure du respect des formalités préalables prévues par la loi avant de constater la résiliation de plein droit du bail. Il vérifie la recevabilité de l’action et la matérialisation des conditions contractuelles et légales de mise en œuvre de la clause.
A. La recevabilité de l’action subordonnée à des notifications préalables
L’action du bailleur en constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement est soumise à des conditions de recevabilité strictes. Le juge les a contrôlées avec rigueur. Il relève que « une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 17 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience ». Cette notification respecte le délai minimal exigé par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dont la Cour de cassation a précisé le mode de calcul. Aux termes de la décision du 6 novembre 2025, « le délai prévu à l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989 ne peut donc être prorogé et expire le 42e jour à zéro heure précédant la veille de la date de l’audience » (Cass. Autre, 6 novembre 2025, n°25-70.018). En l’espèce, la notification effectuée le 17 octobre 2025 pour une audience tenue le 30 mars 2026 excédait largement ce délai de six semaines. De même, les bailleurs ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives « par la voie électronique le 1er août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 et 17 octobre 2025 », conformément à l’article 24 II de la loi. Le juge a donc déclaré l’action recevable, écartant tout moyen tiré d’une irrégularité procédurale.
B. Le constat de la réunion des conditions de la clause résolutoire
Le bail contenait une clause résolutoire conforme à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Un commandement de payer visant cette clause a été délivré le 1er août 2025. Le juge constate que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2025 ». Il applique les dispositions de l’article 24 I selon lesquelles la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le délai de six semaines étant expiré sans paiement intégral de la dette, la résiliation de plein droit est acquise. Le juge constate cette résiliation et en tire les conséquences en ordonnant l’expulsion. L’acquisition de la clause résolutoire n’est cependant pas toujours définitive, le juge disposant d’un pouvoir de modulation.
II. LA MODULATION DÉROGATOIRE DES EFFETS DE LA CLAUSE SOUS CONDITION DE REPRISE DU PAIEMENT
Le juge des référés peut accorder des délais de paiement au locataire et, sous certaines conditions, suspendre les effets de la clause résolutoire. En l’espèce, il a usé de cette faculté de manière limitée.
A. L’octroi de délais de paiement indépendamment de la suspension de la résiliation
Le juge a accordé à la locataire « de se libérer de sa dette en 23 mensualités de 120 euros ». Il se fonde sur l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, qui permet d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans. Toutefois, le même article subordonne la suspension des effets de la clause résolutoire à deux conditions cumulatives : que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, « Mme ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant, le dernier montant versé en mars 2026 ne couvrant que partiellement le loyer ». Le juge en déduit que « les délais de paiement qui lui seront octroyés selon les modalités fixées dans le dispositif ne peuvent pas suspendre le jeu de la clause résolutoire ». Il dissocie ainsi l’octroi de délais, qu’il accorde, de la suspension de la clause, qu’il refuse. Cette solution est conforme à la lettre de l’article 24 VII, qui lie la suspension à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant.
B. Les conséquences pratiques du refus de suspension sur le sort du contrat et les obligations du locataire
Le refus de suspendre la clause résolutoire entraîne le maintien de la résiliation du bail constatée au 2 octobre 2025. L’expulsion est ordonnée. Le juge fixe une indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit 395 euros, à compter du 1er avril 2026 jusqu’à la libération des lieux. Il condamne solidairement la locataire et la caution à payer cette indemnité à titre provisionnel. Il précise en outre que « conformément à l’article 1343-5 du Code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par les bailleurs et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé ». Le juge opère ainsi une combinaison nuancée des dispositions protectrices, offrant des délais pour payer la dette sans pour autant remettre en cause la résiliation déjà acquise. Il rappelle en dispositif qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance dans les délais, « l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ». La caution, qui n’a pas comparu, est condamnée solidairement aux mêmes obligations, conformément à son engagement contractuel. Le juge des référés a donc fait une application stricte des conditions légales, accordant des délais sans suspendre la clause, privant ainsi le locataire de la possibilité d’effacer rétroactivement la résiliation.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
