En mai 2026, la question revient fortement dans les dossiers de divorce avec bien immobilier : un époux reste dans l’ancien logement familial, l’autre continue parfois à payer une partie du crédit, et chacun chiffre l’indemnité d’occupation à sa manière. Le sujet est sensible parce qu’il ne porte pas seulement sur un loyer théorique. Il peut déplacer plusieurs milliers d’euros dans la liquidation du régime matrimonial.
La règle utile tient en une phrase : l’indemnité d’occupation peut être due lorsqu’un époux ou un indivisaire jouit seul d’un bien commun ou indivis, mais son montant, son point de départ et ses compensations dépendent des décisions du juge, de la preuve de l’occupation privative et des comptes du logement.
L’erreur fréquente consiste à dire : « il habite seul, donc il doit un loyer ». Ce raisonnement est trop court. Il faut vérifier si la jouissance a été attribuée gratuitement, si le divorce est contentieux ou amiable, si le bien est commun ou indivis, si les mensualités de prêt ont été réglées par un seul époux, et si la période réclamée n’est pas prescrite.
Quand une indemnité d’occupation peut être due
Le fondement général est l’article 815-9 du Code civil : l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. Le texte vise l’indivision, mais il devient central dans les divorces avec logement détenu à deux, notamment en séparation de biens, après dissolution de la communauté ou lorsque les comptes de liquidation doivent être établis.
Dans un divorce, il faut aussi relire les décisions rendues pendant la procédure. L’article 255 du Code civil permet au juge aux affaires familiales d’attribuer à l’un des époux la jouissance du logement et du mobilier du ménage, en précisant si cette jouissance est gratuite ou non. Cette précision change tout.
Si le juge attribue le logement à titre gratuit pendant les mesures provisoires, l’autre époux ne peut pas réclamer une indemnité sur la même période comme si la décision n’existait pas. Si la jouissance est non gratuite, la créance doit être suivie dès le départ. Si rien n’est clair, le débat se déplace souvent devant le notaire, puis éventuellement devant le juge chargé des difficultés de liquidation.
L’occupation doit être privative
L’indemnité suppose une jouissance privative. Le fait qu’un époux soit parti ne suffit pas toujours. Il faut montrer que l’autre a eu seul la libre disposition du logement et que l’usage par le coïndivisaire était impossible ou exclu en pratique.
Les preuves utiles sont concrètes : remise ou conservation des clés, changement de serrure, messages interdisant l’accès, factures d’énergie, assurance habitation, déclaration d’adresse, attestations, constats, courriers de syndic, échanges avec le notaire ou l’agence immobilière.
La Cour de cassation a déjà retenu que la détention des clés, lorsqu’elle permet à certains indivisaires d’avoir seuls la libre disposition de l’immeuble, peut caractériser une jouissance privative. À l’inverse, l’occupation matérielle ne suffit pas si l’impossibilité d’user du bien vient d’une autre cause que le comportement de l’occupant.
La conclusion pratique est simple : il ne faut pas attendre le rendez-vous de liquidation pour constituer les preuves. Celui qui réclame l’indemnité doit prouver l’occupation privative. Celui qui la conteste doit prouver la gratuité, l’absence d’exclusion, l’accord contraire ou les charges qu’il a assumées.
Le point de départ n’est pas toujours la date du départ
Le point de départ est souvent le vrai litige.
L’article 262-1 du Code civil prévoit que, pour les divorces contentieux, le jugement prend effet entre les époux, en ce qui concerne leurs biens, à la date de la demande en divorce. Le juge peut toutefois, à la demande d’un époux, fixer les effets du jugement à la date à laquelle les époux ont cessé de cohabiter et de collaborer.
Le même texte précise que la jouissance du logement conjugal par un seul des époux conserve un caractère gratuit jusqu’à la demande en divorce, sauf décision contraire du juge. Cette phrase est déterminante. Un départ physique en janvier ne signifie pas automatiquement qu’une indemnité court dès janvier si la demande en divorce intervient plus tard.
Il faut donc construire une chronologie :
- date du départ effectif ;
- date de la demande en divorce ;
- date des mesures provisoires ;
- caractère gratuit ou non gratuit de la jouissance ;
- date du jugement de divorce ;
- date à laquelle le divorce produit ses effets patrimoniaux ;
- date de vente, d’attribution ou de partage du bien.
Cette chronologie évite les demandes excessives et les abandons injustifiés. Elle permet aussi d’anticiper la discussion avec le notaire.
Comment calculer l’indemnité d’occupation
Le calcul part généralement de la valeur locative du bien. Il faut déterminer ce que le logement aurait pu produire s’il avait été loué dans des conditions normales : annonces comparables, avis de valeur locative, estimation notariale, expertise, références de loyers dans le même secteur.
Cette valeur peut ensuite être ajustée. Un logement occupé dans une indivision en conflit n’est pas toujours comparable à une location libre. L’état du bien, les charges, l’impossibilité de vendre rapidement, la présence d’enfants ou les contraintes judiciaires peuvent nourrir la discussion. Mais il faut rester prudent : l’abattement n’est pas une règle automatique applicable au hasard.
Exemple : un appartement a une valeur locative de 2 000 euros par mois. Les époux ont chacun 50 % des droits. Si l’un occupe seul le bien pendant douze mois et qu’aucune gratuité n’a été décidée, la base annuelle de discussion peut partir de 24 000 euros, avant d’être ramenée à la part revenant à l’autre et avant prise en compte des charges, du crédit et des éventuels ajustements.
Le montant final ne sort donc pas d’un simulateur universel. Il sort d’un compte : valeur d’usage d’un côté, droits de propriété, charges, crédit, taxes, travaux et décisions judiciaires de l’autre.
Crédit immobilier : l’indemnité et les mensualités ne se confondent pas
Le crédit immobilier crée beaucoup de confusion.
Payer seul le crédit ne supprime pas automatiquement l’indemnité d’occupation. Inversement, devoir une indemnité d’occupation ne signifie pas que l’occupant n’a droit à aucun remboursement des mensualités qu’il aurait assumées seul.
Les deux lignes ont une fonction différente. L’indemnité compense l’usage privatif du logement. Les mensualités de prêt relèvent du financement du bien et des comptes entre époux ou indivisaires. Dans certains dossiers, l’occupant doit une indemnité mais dispose aussi d’une créance parce qu’il a payé seul une dette commune. Dans d’autres, la jouissance gratuite a été prévue au titre du devoir de secours ou des mesures provisoires, ce qui modifie la période réclamable.
Il faut reprendre les pièces une par une : tableau d’amortissement, relevés bancaires, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, travaux nécessaires, décisions du JAF, accords écrits et échanges avec le notaire.
Prescription : ne pas laisser dormir la créance
L’article 815-10 du Code civil fixe une limite de cinq ans pour les recherches relatives aux fruits et revenus des biens indivis. En pratique, cette règle impose de surveiller la période réclamée et d’éviter de découvrir trop tard que des années de jouissance privative ne peuvent plus être discutées utilement.
Dans un divorce avec bien immobilier, le risque vient souvent du temps long : procédure, appel, vente retardée, désaccord notarié, projet d’état liquidatif bloqué. Le fait que le dossier patrimonial soit encore ouvert ne dispense pas de formuler clairement les demandes et de conserver les preuves.
Fiscalité : attention à la fausse déduction
L’administration fiscale indique que les sommes versées au titre de l’indemnité d’occupation du logement au profit d’un ex-époux ne sont pas admises en déduction du revenu global de celui qui les paie. Ce point doit être anticipé lorsque la somme est élevée ou intégrée dans une liquidation globale.
Il ne faut pas confondre indemnité d’occupation, pension alimentaire, devoir de secours et prestation compensatoire. Ces mécanismes peuvent coexister dans un divorce, mais ils n’ont pas le même fondement, pas le même traitement et pas les mêmes effets fiscaux.
Que demander au juge ou au notaire
Pendant la procédure de divorce, la demande utile consiste souvent à faire préciser le caractère gratuit ou non gratuit de la jouissance du logement. C’est un point à traiter dès les mesures provisoires, surtout si le crédit est important ou si la vente risque de durer.
Au stade de la liquidation, il faut présenter un tableau clair :
- période réclamée ;
- fondement juridique ;
- preuve de l’occupation privative ;
- valeur locative retenue ;
- droits de propriété de chacun ;
- charges payées par l’un ou l’autre ;
- mensualités de crédit ;
- calcul du solde demandé.
Si le notaire ne peut pas trancher le désaccord, le dossier doit être prêt pour le juge. Une demande chiffrée sans pièces sera fragile. Une contestation sans chronologie le sera aussi.
Paris et Île-de-France : pourquoi le calcul doit être documenté
À Paris et en Île-de-France, les écarts de valeur locative peuvent être importants d’un quartier à l’autre. Un appartement familial à Paris, Boulogne-Billancourt, Montreuil, Versailles ou Créteil ne se chiffre pas avec une moyenne nationale. Les annonces comparables doivent être datées, localisées et cohérentes avec le bien réellement occupé.
Cette rigueur est d’autant plus nécessaire lorsque le logement n’est pas encore vendu. Le conjoint qui reste dans les lieux peut avoir supporté des charges lourdes. Celui qui est parti peut être privé de la jouissance d’un actif dont il reste propriétaire. Le juge ou le notaire cherchera rarement une réponse abstraite : il regardera les décisions, les dates, les preuves et les chiffres.
Les erreurs à éviter
La première erreur est de réclamer une indemnité depuis la date du départ sans vérifier la demande en divorce, les mesures provisoires et le caractère gratuit ou non gratuit de la jouissance.
La deuxième est de confondre valeur du bien et valeur locative. Une estimation de vente ne suffit pas toujours à calculer une indemnité mensuelle.
La troisième est de raisonner sans les charges. Crédit, taxe foncière, copropriété, assurance et travaux peuvent modifier le solde entre les époux.
La quatrième est d’attendre la fin de la liquidation pour chercher les preuves. Les clés, messages, attestations, factures et constats doivent être conservés dès la séparation.
La cinquième est de traiter le sujet comme une ligne secondaire. Dans un divorce immobilier, l’indemnité d’occupation peut devenir aussi importante que le rachat de soulte, la vente du bien ou la prestation compensatoire.
Sources utiles
- Code civil, article 815-9, sur l’indemnité due par l’indivisaire qui jouit privativement du bien : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006432422
- Code civil, article 255, sur l’attribution de la jouissance du logement pendant le divorce : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042193461
- Code civil, article 262-1, sur les effets patrimoniaux du divorce et la jouissance gratuite jusqu’à la demande en divorce : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000038310866
- Code civil, article 815-10, sur la limite de cinq ans relative aux fruits et revenus de l’indivision : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006432430
- Impots.gouv.fr, fiscalité de l’indemnité d’occupation du logement au profit d’un ex-époux : https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/comment-est-imposee-lindemnite-doccupation-du-logement-au-profit-de-lun-des-ex
Pour replacer cette question dans la stratégie globale du divorce, vous pouvez consulter la page du cabinet consacrée à la liquidation du régime matrimonial à Paris et la page générale droit de la famille.
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