Vous continuez à payer seul le crédit immobilier alors que la séparation est consommée. L’autre époux a quitté le logement, ou au contraire il occupe seul la maison pendant que vous remboursez encore l’emprunt. La banque prélève chaque mois. Le notaire ne liquide rien. Le divorce avance lentement. La question arrive vite : cet argent sera-t-il perdu ?
La réponse dépend de trois points : la date à partir de laquelle les comptes entre époux doivent être faits, la personne qui occupe réellement le bien, et la preuve des paiements. Le remboursement du crédit, l’indemnité d’occupation, la taxe foncière, l’assurance et les charges ne se traitent pas dans le désordre. Ils entrent dans les comptes de liquidation.
Cette question revient fortement en 2026, car beaucoup de couples séparés gardent le bien plus longtemps qu’avant. La vente est retardée. La désolidarisation bancaire prend du temps. Celui qui paie seul pense avoir droit à la moitié de toutes les mensualités. Celui qui n’occupe pas le bien réclame parfois une indemnité d’occupation. Les deux demandes peuvent exister en même temps.
Payer seul le crédit ne donne pas automatiquement plus de propriété
Le premier point est souvent mal compris. Si le bien a été acheté à deux, payer seul le crédit après la séparation ne transforme pas automatiquement la répartition de propriété. Le titre de propriété reste la base.
En revanche, celui qui paie seul peut avoir une créance à faire valoir dans les comptes. Ce n’est pas la même chose. Il ne devient pas propriétaire de 70 % du bien parce qu’il a réglé seul les échéances pendant deux ans, sauf montage patrimonial particulier. Il peut en revanche demander que les sommes payées soient prises en compte au moment de la liquidation.
La fiche des Notaires de France sur les dettes et emprunts pendant le divorce rappelle que le sort des emprunts non acquittés est réglé lors de la liquidation du régime matrimonial, au moment du divorce ou après celui-ci : Divorce : sort des dettes et emprunts contractés pendant le mariage.
En pratique, il faut distinguer trois périodes.
Avant la séparation judiciaire ou la date retenue pour les effets patrimoniaux du divorce, les paiements peuvent relever de la contribution aux charges du mariage ou du fonctionnement normal du couple. Après la date d’effet patrimonial du divorce, les paiements peuvent devenir une créance entre époux ou une créance contre l’indivision. Après le divorce définitif, le bien appartient souvent à une indivision post-communautaire tant qu’il n’est pas vendu ou attribué.
La date exacte est donc décisive. Elle peut dépendre de l’ordonnance sur mesures provisoires, du jugement de divorce, de l’accord des époux, ou d’une demande de report des effets du divorce entre époux.
Le crédit immobilier payé seul peut devenir une créance
Lorsque l’un des époux rembourse seul un prêt qui a servi à acquérir ou conserver un bien indivis, il peut demander que cette dépense soit inscrite dans les comptes.
Le fondement pratique est l’article 815-13 du Code civil, qui vise les dépenses nécessaires faites par un indivisaire pour la conservation du bien indivis : article 815-13 du Code civil. Le paiement du capital d’un prêt immobilier peut être traité comme une dépense de conservation, car il évite la défaillance bancaire et préserve le bien.
La cour d’appel de Basse-Terre l’a rappelé dans un arrêt du 14 février 2025. Elle juge que les règlements d’échéances d’emprunts immobiliers effectués par un époux avec ses deniers personnels pendant l’indivision post-communautaire constituent des dépenses nécessaires à la conservation de l’immeuble indivis. Dans cette affaire, la créance reconnue à l’époux qui avait payé seul le crédit, les taxes, l’assurance et certaines dépenses de conservation a été fixée à 103 838,33 euros : CA Basse-Terre, 14 février 2025, RG n° 22/00358.
La décision est utile parce qu’elle montre que le juge ne se contente pas d’une phrase du type « j’ai tout payé ». Il regarde les échéances, les intérêts, le capital, la date de départ, la valeur du bien au moment de l’acquisition et la valeur au moment de la liquidation.
Autrement dit, il faut préparer un dossier de chiffres, pas seulement une protestation.
Le capital et les intérêts ne se calculent pas toujours de la même manière
Dans les comptes de liquidation, toutes les sommes versées à la banque ne se valent pas.
La part de capital remboursée peut avoir augmenté la valeur nette du bien. Elle peut donc donner lieu à un calcul lié au profit subsistant. Les intérêts, eux, sont généralement traités comme une dépense payée, sans enrichissement durable du bien. Les assurances, les taxes et certaines charges peuvent aussi être traitées séparément.
L’arrêt de Basse-Terre du 14 février 2025 expose cette logique en distinguant le capital, les intérêts, la taxe foncière, l’assurance et certains travaux. Le juge calcule la créance poste par poste.
C’est souvent là que les dossiers se gagnent ou se perdent. Celui qui arrive avec un tableau clair, les relevés bancaires, le tableau d’amortissement, les avis de taxe foncière et les attestations d’assurance permet au notaire ou au juge de faire un compte exploitable. Celui qui arrive avec des mensualités globales, sans distinguer capital et intérêts, laisse une marge de contestation.
L’indemnité d’occupation peut être due même si vous payez le crédit
Le point le plus sensible est celui-ci : le fait de payer seul le crédit ne supprime pas automatiquement l’indemnité d’occupation.
L’article 815-9 du Code civil prévoit que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité : article 815-9 du Code civil.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 6 mars 2025, donne un exemple parlant. Un ex-époux occupait seul le bien indivis et soutenait qu’il réglait seul l’emprunt immobilier. La cour admet que le remboursement du crédit peut donner lieu à un compte entre les parties. Mais elle refuse d’en déduire qu’il serait dispensé de payer l’indemnité d’occupation. Les charges liées au prêt devaient être traitées dans la liquidation globale, sans effacer la dette d’occupation : CA Versailles, 6 mars 2025, RG n° 24/05710.
La logique est simple. Le crédit protège la propriété commune. L’indemnité d’occupation compense l’usage exclusif du bien. Ce sont deux comptes différents.
Celui qui occupe seul peut donc avoir une créance parce qu’il paie le crédit, tout en devant une indemnité parce qu’il bénéficie seul du logement. Les deux montants peuvent ensuite se compenser partiellement dans les comptes, mais il ne faut pas les confondre.
Une jouissance gratuite peut changer le calcul pendant le devoir de secours
La situation est différente lorsque le juge a expressément attribué la jouissance du domicile conjugal à titre gratuit, par exemple au titre du devoir de secours.
Pendant la procédure de divorce, le juge peut décider qu’un époux occupera le logement gratuitement, ou au contraire à titre onéreux. Il peut aussi mettre à sa charge le crédit immobilier. Il faut lire précisément l’ordonnance ou la décision : les mots « à titre gratuit », « à titre onéreux », « à charge de régler le prêt » et « à titre définitif » changent les comptes.
Dans un arrêt du 20 novembre 2025, la cour d’appel de Poitiers a retenu qu’une épouse avait bénéficié de la jouissance du domicile conjugal sans indemnité d’occupation pendant le devoir de secours, car elle assumait la totalité de l’échéance de prêt. Mais une fois le divorce devenu définitif, la situation changeait : l’indemnité d’occupation était due à compter du 27 septembre 2022 : CA Poitiers, 20 novembre 2025, RG n° 24/02032.
Le point pratique est net. Une gratuité décidée pendant la procédure ne protège pas toujours après le divorce définitif. Lorsque le devoir de secours cesse, les comptes doivent être réexaminés.
L’indemnité d’occupation ne court pas forcément jusqu’au partage si le bien est remis à disposition
La Cour de cassation a précisé un autre point important dans un arrêt du 12 juin 2025, publié au Bulletin. L’indemnité d’occupation ne peut pas être fixée mécaniquement jusqu’au partage sans tenir compte de la possibilité que le bien soit remis à la disposition de l’indivision avant cette date : Cass. 1re civ., 12 juin 2025, n° 23-22.003.
La Cour rappelle que l’indemnité est due par celui qui « use ou jouit privativement » de la chose indivise. Si l’occupant quitte réellement le bien, remet les clés, permet la vente ou laisse l’autre indivisaire accéder au logement, la période doit être discutée.
Il ne suffit donc pas de dire : « le partage n’est pas fait, donc l’indemnité continue ». Il faut prouver l’occupation privative ou, au contraire, la remise effective du bien à disposition.
En pratique, la remise des clés doit être documentée. Un courrier recommandé, un procès-verbal de commissaire de justice, un mandat de vente, des échanges avec le notaire ou une remise formalisée peuvent éviter plusieurs mois d’indemnité contestée.
Que demander si vous payez seul le crédit ?
La demande dépend de votre position.
Si vous payez le crédit et que l’autre occupe le bien, il faut demander que le crédit payé seul soit inscrit comme créance et que l’occupation privative de l’autre soit valorisée. Vous pouvez aussi demander que la vente, l’attribution ou la liquidation avance, surtout si l’autre bloque le partage.
Si vous payez le crédit et que vous occupez le bien, il faut anticiper une demande d’indemnité d’occupation. Votre paiement du crédit n’empêche pas cette demande. En revanche, il doit être intégré aux comptes. L’objectif n’est pas de nier l’indemnité d’occupation lorsqu’elle est due, mais d’éviter un compte déséquilibré qui ignorerait les mensualités payées.
Si vous avez quitté le bien mais que la banque continue à vous prélever, il faut agir vite. La banque n’est pas tenue par les arrangements du couple tant que le prêt n’est pas modifié. La désolidarisation suppose l’accord de la banque. À défaut, vous pouvez rester tenu envers elle, même si le divorce organise ensuite un recours contre votre ex-époux.
Les pièces à réunir avant le notaire ou le JAF
Un dossier solide contient des pièces simples.
Il faut d’abord le contrat de prêt, le tableau d’amortissement et les relevés bancaires montrant les prélèvements. Il faut ensuite les avis de taxe foncière, les appels de charges de copropriété, les attestations d’assurance et les factures de travaux de conservation. Il faut aussi la décision qui fixe les mesures provisoires, le jugement de divorce, l’acte de propriété et les échanges avec le notaire.
Pour l’indemnité d’occupation, il faut documenter l’occupation du bien : qui a les clés, qui y vit, depuis quand, qui paie les fluides, qui a quitté les lieux, qui empêche la vente ou l’accès au bien. Une estimation de valeur locative peut être utile. Elle doit être cohérente avec l’état réel du logement.
Pour la remise à disposition, il faut une preuve datée. Une simple phrase dans un SMS peut être insuffisante si l’autre conteste.
Paris et Île-de-France : l’enjeu du logement rend le dossier plus urgent
À Paris et en Île-de-France, les montants sont souvent élevés. Une indemnité d’occupation de 1 200 euros par mois pendant trois ans représente 43 200 euros avant même de parler du crédit. Un prêt immobilier payé seul pendant la même période peut dépasser ce montant. Les comptes peuvent donc basculer selon les preuves produites.
Le cabinet intervient en droit de la famille à Paris pour préparer le compte, cadrer les demandes devant le juge aux affaires familiales, organiser les échanges avec le notaire, demander une licitation lorsque le blocage persiste, ou défendre celui qui occupe le logement lorsque l’autre réclame une indemnité excessive.
La priorité est de construire un tableau clair : qui paie quoi, depuis quelle date, sur quel fondement, avec quelle preuve. Sans cela, le débat devient un conflit général sur le divorce. Avec cela, il devient un compte liquidatif.
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