Le 28 avril 2026, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (Chambre 1-1, n°21/14247) était saisie d’un litige portant sur la formation d’un contrat de vente immobilière. Un acquéreur potentiel avait formulé plusieurs offres d’achat sur un bien appartenant à deux époux en instance de divorce. Faute d’avoir obtenu la signature d’un compromis, il assigna les vendeurs afin de voir déclarer la vente parfaite et obtenir des dommages-intérêts. Le tribunal judiciaire avait rejeté ses demandes et condamné l’acquéreur à verser des dommages-intérêts aux vendeurs pour procédure abusive. L’acquéreur interjeta appel, soutenant que son offre du 15 janvier 2018, signée par l’époux seul avec la mention “lu et approuvé”, et divers échanges avec l’épouse démontraient un accord sur la chose et le prix. Les vendeurs contestaient toute rencontre des volontés, l’épouse n’ayant jamais accepté l’offre et le mari ne pouvant engager seul l’indivision. La question de droit était de savoir si une offre d’achat acceptée par un seul propriétaire d’un bien indivis pouvait former la vente, et si le comportement des vendeurs caractérisait une rupture abusive des pourparlers. La cour d’appel confirma le rejet de la demande de vente parfaite et des dommages-intérêts de l’acquéreur, mais réforma le jugement en augmentant le montant des dommages-intérêts alloués aux vendeurs pour le préjudice subi du fait de la procédure.
I. L’exigence d’un consentement unanime des indivisaires pour la formation du contrat de vente
La solution retenue par la cour d’appel s’inscrit dans une application rigoureuse du principe du consensualisme, tempérée par les règles propres à l’indivision. Le consentement de chaque indivisaire est une condition nécessaire à la perfection de la vente, ce que la cour établit clairement.
A. L’absence de rencontre des volontés sur la chose et le prix
L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite dès l’accord sur la chose et le prix, quelle que soit la forme de la manifestation de volonté. La cour rappelle que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation non équivoques. En l’espèce, l’offre du 11 décembre 2017, valable jusqu’au 25 décembre 2017, n’a reçu aucune acceptation avant cette date. L’offre du 15 janvier 2018, bien que signée par l’époux, n’a pas été acceptée par l’épouse, également propriétaire. La cour écarte la valeur probante de l’attestation d’un tiers et des échanges de SMS, estimant que “le SMS, produit en première page de ladite pièce 13 de M. [F], est également sans emport sur la preuve qu’il incombe à l’appelant de rapporter quant à la rencontre des volontés sur une offre et une acceptation au prix fixé”. Les atermoiements de l’acquéreur, qui formula par la suite une offre à un prix inférieur, confirment l’absence d’accord définitif. La cour en déduit que la preuve d’un consentement mutuel et non équivoque n’est pas rapportée.
B. L’impossibilité pour un indivisaire d’engager seul ses coïndivisaires
Le bien étant la propriété indivise des deux époux, l’acceptation de l’offre devait émaner de tous les propriétaires. La cour souligne que l’offre du 15 janvier 2018 a été rédigée “entre Monsieur [F] et M. [N], seul, alors qu’il n’est pas contesté qu’à cette date, Madame [N] était également propriétaire du bien en cause”. Aucune pièce ne démontre que l’épouse y a consenti. La transmission des diagnostics par cette dernière “ne manifeste nullement son accord, mais procède seulement de la manifestation de sa volonté d’une bonne information de l’acquéreur”. Cette position est conforme à la jurisprudence qui exige l’accord de tous les indivisaires : “Lorsque la propriété du bien est indivise, l’acceptation de l’offre doit, pour produire ses effets, émaner de tous ceux qui en sont propriétaires” (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 18 février 2025, n°21/01080). La cour ajoute que, même si l’épouse avait manifesté une volonté tacite, elle n’avait pas mandat de ses coïndivisaires pour accepter l’offre, comme le rappelle une autre décision : “Quand bien même son attitude démontrerait sa volonté tacite d’accepter cette offre, elle n’avait pas mandat pour ce faire de la part de ses coindivisaires” (Cour d’appel de Nîmes, 6 mars 2025, n°24/00213). L’absence de consentement unanime empêche donc toute formation du contrat.
II. L’appréciation de la rupture des pourparlers et la réparation du préjudice subi par les vendeurs
La cour examine ensuite si le comportement des vendeurs peut être qualifié de fautif et justifier des dommages-intérêts pour l’acquéreur. Elle écarte cette hypothèse et, au contraire, répare le préjudice causé aux vendeurs par la procédure.
A. L’absence de faute dans la rupture des pourparlers
L’acquéreur soutenait que les vendeurs avaient rompu abusivement les pourparlers, lui causant une perte de chance d’acquérir le bien. La cour rejette cet argument. Elle relève que les divergences entre les époux, alors en instance de divorce, ne constituent pas un comportement sciemment versatile : “le fait que les époux [N], alors en instance de divorce, aient manifesté leur point de vue indépendamment l’un de l’autre ne peut leur être reproché”. Elle ajoute qu’il ne saurait non plus leur être reproché de ne pas avoir averti l’acquéreur de la vente conclue avec un tiers en octobre 2018. Les pourparlers se sont arrêtés sans qu’aucun abus ne soit caractérisé du fait des vendeurs. La cour en déduit que l’acquéreur “se trouve, en conséquence, mal fondé en toute demande de dommages et intérêts à son profit, que ce soit au titre de la perte d’une chance d’acquérir, d’un préjudice moral ou d’une rupture abusive des pourparlers”.
B. La réparation du préjudice subi par les vendeurs du fait de la procédure
Si l’acquéreur succombe dans ses demandes, les vendeurs ont subi un préjudice direct du fait de la procédure. La cour rappelle que les vendeurs ont dû consigner une partie du prix de vente entre les mains du notaire pour garantir l’acquéreur final contre l’incertitude pesant sur le droit de propriété. Ce préjudice est évalué à 4 000 euros pour chacun. La cour réforme le jugement sur ce point, augmentant le montant des dommages-intérêts alloués. Elle condamne également l’acquéreur à verser à chaque vendeur la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, tant en première instance qu’en appel. Cette solution dissuade les actions dilatoires ou infondées et protège les vendeurs contre les conséquences financières d’une procédure abusive, tout en consacrant l’absence de formation du contrat faute de consentement unanime des indivisaires.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1583 du Code civil En vigueur
Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.
