Par un arrêt du 28 avril 2026, la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-1, n°25/01672) s’est prononcée sur la recevabilité d’une action intentée par une association syndicale libre contre des colotis et des acquéreurs. Un couple avait acquis en 1992 un lot au sein d’un lotissement constitué en association syndicale libre. En 2000, ils divisèrent leur lot en deux parcelles, cédant l’une à une société civile immobilière voisine, division validée par l’assemblée générale de l’association. En 2017, une nouvelle division parcellaire intervint, donnant lieu à la création de trois parcelles, dont deux furent vendues à deux acquéreurs distincts. L’association syndicale libre assigna alors les vendeurs et les acquéreurs en nullité de la vente, invoquant une division irrégulière du lot en violation du cahier des charges et des statuts. Devant le juge de la mise en état, plusieurs fins de non-recevoir furent soulevées, notamment le défaut de mandat, le défaut de qualité et d’intérêt à agir, ainsi que la prescription. Par ordonnance, le juge de la mise en état rejeta le moyen tiré du défaut de mandat, déclara l’association irrecevable pour défaut de qualité à agir en nullité de la division et, par suite, dit sans objet les autres moyens. Il déclara également l’association irrecevable pour défaut de qualité à agir en nullité de la vente. L’association interjeta appel, tandis que les consorts Y, vendeurs, conclurent à la confirmation de l’irrecevabilité. La question de droit centrale était de savoir si une association syndicale libre a qualité et intérêt à agir en nullité d’une division de lot et de la vente subséquente. La cour d’appel a opéré une distinction nette : elle a reconnu à l’association qualité et intérêt pour agir en nullité de la division, mais l’a déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir en nullité de la vente. Il conviendra d’examiner la distinction opérée par la cour entre les deux demandes (I), puis les implications procédurales de cette distinction (II).
I. La distinction opérée par la cour d’appel entre les demandes en nullité
La solution retenue par la cour d’appel repose sur une dissociation rigoureuse des objets de l’action. D’un côté, la demande en nullité de la division du lot a été jugée recevable, l’association disposant de la qualité et de l’intérêt pour agir. De l’autre, la demande en nullité de la vente a été déclarée irrecevable, l’association étant tiers au contrat.
A. La recevabilité de l’action en nullité de la division : reconnaissance de la qualité et de l’intérêt à agir de l’association syndicale libre
La cour a estimé que l’association syndicale libre ” a qualité à agir dès lors, d’une part, que l’objet de sa présente action est de faire respecter les règles contenues au cahier des charges et au règlement du lotissement, et, dès lors, d’autre part, que la définition de son objet aux statuts lui donne le pouvoir de réaliser toutes opérations que la vie et le bon fonctionnement du lotissement rendent nécessaires “. Elle a ainsi rattaché l’intérêt collectif de l’association à la défense des règles d’urbanisme et de copropriété particulières au lotissement. Cette solution s’inscrit dans la logique statutaire des associations syndicales libres, dont la mission inclut la préservation de l’équilibre du lotissement. La cour a interprété l’objet social de manière large, en incluant le pouvoir d’agir en justice pour faire respecter les stipulations du cahier des charges et du règlement. Cette approche confère à l’association un rôle de gardienne des règles internes, même à l’égard de ses propres membres. Elle est conforme à la jurisprudence antérieure selon laquelle une association syndicale libre peut agir pour défendre les intérêts collectifs de ses membres (Cour d’appel de Paris, 11 avril 2025, n°23/05394, rappelant que le moyen tiré du défaut d’intérêt est un moyen de défense au fond). En l’espèce, la division litigieuse était potentiellement contraire aux règles du lotissement, ce qui justifiait que l’association puisse en demander la nullité.
B. L’irrecevabilité de l’action en nullité de la vente : application du principe de l’effet relatif des contrats
En revanche, s’agissant de la demande en nullité de la vente, la cour a rappelé que ” l’action, en ce qu’elle tend à voir consacrer la nullité de la vente intervenue entre les consorts Y et Monsieur L […] est une action fondée sur le non respect de règles d’intérêt privé. Elle est donc soumise au régime de la nullité relative. Elle n’appartient, en conséquence, qu’aux parties au contrat que la loi entend protéger “. L’association syndicale libre, n’étant pas partie à la vente, ne pouvait donc agir. Ce principe, classique en droit des contrats, distingue la nullité relative, qui ne peut être invoquée que par la personne protégée. La cour a ainsi exclu toute action directe de l’association pour contester un acte de cession auquel elle était étrangère. Seuls les vendeurs ou les acquéreurs, parties au contrat, auraient eu qualité pour agir. Cette solution écarte toute possibilité pour l’association de se substituer aux parties pour défendre un intérêt collectif par ce biais. Elle est cohérente avec la jurisprudence qui réserve l’action en nullité relative aux intéressés directs. La cour d’appel a donc confirmé l’ordonnance sur ce point, rendant sans objet les autres moyens relatifs à la nullité de la vente.
II. Les implications procédurales de la distinction
La dissociation opérée par la cour a des conséquences directes sur le sort des autres moyens de procédure et sur l’étendue de son office. Elle a refusé d’évoquer le fond, renvoyant les questions non tranchées devant le premier juge.
A. Le sort des autres moyens de procédure : absence de décision et renvoi devant le juge de la mise en état
La cour a relevé que plusieurs moyens de procédure, notamment celui tiré de la prescription de l’action en nullité de la division, n’avaient pas été examinés par le juge de la mise en état, qui les avait déclarés sans objet. Elle a considéré que ces points du dispositif ” ne sont pas des décisions susceptibles de réformation ou d’infirmation car elles n’ont pas tranché le litige “. Elle a donc estimé qu’elle ne pouvait statuer sur ces exceptions sans empiéter sur le rôle du juge de la mise en état. Elle a alors fait application de l’article 568 du code de procédure civile, qui permet à la cour d’appel, lorsqu’elle infirme un jugement ayant statué sur une exception de procédure mettant fin à l’instance, d’évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive. Or, en l’espèce, la cour a estimé que ” les débats subsistant portant, notamment, sur la question de la prescription de l’action en nullité de la division cadastrale, il n’est pas de bonne justice de procéder à leur évocation “. Elle a ainsi renvoyé l’examen de ces questions au juge de la mise en état, préservant le double degré de juridiction et évitant de statuer en opportunité sur des moyens non débattus au fond.
B. L’absence d’évocation par la cour d’appel et le renvoi pour une bonne administration de la justice
Le refus d’évoquer s’explique par la volonté de ne pas trancher prématurément des questions complexes, telle la prescription quinquennale de l’action en nullité de la division. La cour a ainsi préféré renvoyer l’affaire devant le juge de la mise en état pour qu’il statue sur les moyens restants, tout en précisant que ” les demandes et débats relatifs à la nullité de la vente sont désormais sans objet, l’ASL ayant été ci-dessus déclarée irrecevable pour défaut de qualité “. Ce renvoi permet une instruction complète et respecte la répartition des rôles entre le juge de la mise en état et la cour d’appel. Il évite également une éventuelle cassation pour excès de pouvoir. Cette solution est pragmatique : elle laisse le soin au juge du fond d’apprécier la prescription et les autres fins de non-recevoir, dans le respect du principe du contradictoire. Elle confirme que la cour d’appel, lorsqu’elle infirme partiellement une décision sur une exception de procédure, n’est pas tenue d’évoquer l’entier litige si l’affaire n’est pas en état d’être jugée. La portée de l’arrêt est donc double : il clarifie la qualité pour agir des associations syndicales libres en matière de division et de vente, et il rappelle les limites du pouvoir d’évocation en appel.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 568 du Code de procédure civile En vigueur
Lorsque la cour d’appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d’instruction, ou qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l’instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d’instruction.
L’évocation ne fait pas obstacle à l’application des articles 554,555 et 563 à 567.
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