Par un arrêt rendu le 27 avril 2026, la première chambre civile de la Cour d’appel de Bordeaux a eu à connaître d’un litige opposant des copropriétaires et leur société d’architecture au syndicat de copropriété relatif à des travaux d’aménagement intérieur et extérieur. Les appelants, propriétaires d’un lot, avaient entrepris la réalisation d’une mezzanine et d’un ” office corner “ ainsi que le remplacement du revêtement de leur terrasse et la modification de jardinières. Le syndicat estimait que ces travaux portaient atteinte aux parties communes sans autorisation de l’assemblée générale.
Saisi par le syndicat, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, par ordonnance du 4 août 2025, avait ordonné l’interruption et l’interdiction des travaux sous astreinte sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, estimant qu’ils constituaient un trouble manifestement illicite. Les copropriétaires et la société d’architecture ont interjeté appel, contestant l’existence d’un tel trouble. Le syndicat, pour sa part, sollicitait la confirmation de l’ordonnance et l’extension de la mission d’expertise déjà ordonnée.
La question de droit centrale était de savoir si les travaux litigieux, en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale, constituaient un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent justifiant l’intervention du juge des référés. La cour d’appel a infirmé l’ordonnance sur ce point, jugeant que les conditions de l’article 835 alinéa 1er n’étaient pas réunies. Elle a, en revanche, confirmé l’ordonnance pour le surplus, rejetant les demandes reconventionnelles du syndicat.
I. L’exclusion du trouble manifestement illicite fondée sur une analyse technique des travaux
A. L’absence d’atteinte caractérisée aux parties communes intérieures
La cour d’appel a écarté l’existence d’un trouble manifestement illicite s’agissant des aménagements intérieurs. Elle s’est appuyée sur la note de l’expert judiciaire du 2 décembre 2025, dont il ressort que ” l’intéressé n’a pas constaté d’ancrage dans une partie structurelle du bâtiment s’agissant de la mezzanine ou de l’office corner “. Le juge a ainsi relevé que la structure était autoporteuse et ne présentait aucune attache dans les murs porteurs, contrairement aux allégations du syndicat fondées sur un constat de commissaire de justice.
La cour a également réfuté l’argument selon lequel la chape aurait été atteinte, précisant que ” le seul fait d’insérer les pieds sous cette chape et de la refaire ensuite ne saurait être une modification structurelle, ce d’autant plus qu’il s’agit d’une partie privative “. Cette analyse a permis de constater que les travaux n’affectaient ni le gros œuvre ni le système de chauffage, et que la mezzanine n’était pas ancrée dans les parties communes. Dès lors, l’absence de preuve d’une atteinte caractérisée aux parties communes conduisait à écarter le trouble manifestement illicite.
B. La justification des aménagements extérieurs par l’urgence et l’absence de conséquences illicites
Pour les travaux extérieurs, la cour a adopté un raisonnement similaire en soulignant leur nécessité impérieuse. Elle a constaté que ” c’est l’ancien revêtement constitué de dalles de béton qui est à l’origine de l’atteinte à l’étanchéité constatée et non les travaux effectués “. Le remplacement des dalles par des lames de bois répondait donc à une exigence de pérennité du bâti, de sorte qu’il ne pouvait constituer un trouble manifestement illicite.
La cour a également écarté les griefs relatifs à la suppression de la partie végétalisée et aux percements dans les murs, estimant qu’il n’était pas établi que ces modifications ” constituent une atteinte au gros oeuvre en l’absence d’incidence sur l’imperméabilité du balcon ou de conséquence sur les murs percés “. En outre, elle a relevé que ces aménagements relevaient de l’article 2.6 du règlement de copropriété, qui autorise les travaux d’aménagement initial sans autorisation de l’assemblée générale. Ainsi, aucun trouble illicite ni dommage imminent n’était démontré, justifiant l’infirmation de l’ordonnance sur ce point.
II. La confirmation de l’expertise et le rejet des demandes accessoires au regard des exigences probatoires
A. Le maintien de la mesure d’instruction pour motif légitime
La cour d’appel a confirmé l’expertise ordonnée par le premier juge sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Elle a jugé que le pré-rapport d’expertise communiqué ” a permis, du fait des constatations effectuées par l’homme de l’art, non seulement d’éclairer la juridiction, mais également d’écarter certaines affirmations relatives aux solutions techniques retenues “. Dès lors, il existait un motif légitime de conserver la preuve des faits, la mesure étant nécessaire pour trancher le litige. Cette solution s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence qui admet que la force probante d’un rapport d’expertise amiable n’est pas déterminante en référé, dès lors qu’il constitue un élément rendant possible qu’une action ne soit pas forclose (Cour d’appel de Poitiers, 28 janvier 2025, n°24/01487). La cour a donc rejeté l’argument des appelants tendant à contester l’utilité de l’expertise.
B. L’absence de fondement des demandes d’interdiction et d’extension de mission
La cour a ensuite rejeté la demande reconventionnelle du syndicat tendant à étendre la mission de l’expert à l’installation d’une unité extérieure de climatisation. Elle a relevé qu’” il n’est pas établi par les éléments mis en avant que l’unité extérieure dénoncée ait été installée définitivement “. L’absence de certitude sur la réalité et la persistance de l’installation a conduit à écarter la demande.
Enfin, la cour a refusé d’ordonner l’interruption des travaux pour dégradations des parties communes, estimant que les désordres constatés ” ne comportent pas en l’état de péril imminent ou d’atteinte manifestement illicite “. Elle a souligné que la gêne liée à des travaux d’achèvement d’un logement est normale et qu’aucune preuve d’une intensité anormale n’était rapportée. Cette position confirme l’office limité du juge des référés, qui ne peut interdire des travaux que si un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent est établi, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 145 du Code de procédure civile En vigueur
S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.
Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
