La Cour d’appel de Bordeaux, le 3 juillet 2025, statue sur un litige né d’une vente d’un appartement en copropriété, suivie d’infiltrations récurrentes affectant une chambre. Après expertise et une première décision du tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 décembre 2021, l’acquéreur interjette appel contre le syndicat des copropriétaires et les vendeurs. Les prétentions portent sur la responsabilité de plein droit du syndicat au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et sur la garantie des vices cachés à l’encontre des vendeurs, malgré une clause d’exclusion. La cour déclare irrecevable, comme demande nouvelle, l’injonction de faire sous astreinte, aggrave l’indemnisation du préjudice de jouissance à la charge du syndicat, et retient la garantie des vices cachés contre les vendeurs, allouant une réduction de prix et des dommages accessoires.
I. La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires
A. La caractérisation du vice ou du défaut d’entretien des parties communes
La cour rappelle la lettre de la loi: selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, « le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». La motivation articule ce principe aux constatations expertales. Il est relevé que « il résulte des conclusions de l’expert, qui ne sont pas critiquées par le syndicat, que ce désordre trouve donc son origine soit dans un défaut d’entretien des parties communes, en l’espèce une absence de rénovation suffisante du relevé d’étanchéité, soit dans un vice de construction pour les deux autres causes ». L’épaufrure en sous-face du balcon est, en outre, rattachée à une malfaçon, de sorte que la cour énonce sans détour: « Ce dommage est donc causé par un vice de construction des parties communes. »
Le débat sur l’ancienneté de l’immeuble et sur les interventions diligentées ne convainc pas la juridiction d’appel. Elle tranche en ces termes: « Les arguments développés par le syndicat selon lesquels le bâtiment est ancien d’une part, et il a fait intervenir diverses entreprises d’autre part, ne sont pas, comme il l’a été vu supra, de nature à l’exénorer de sa responsabilité s’agissant d’une responsabilité de plein droit. » La solution est conforme au régime objectif du groupement des copropriétaires, qui supporte le risque des atteintes provenant des parties communes, quitte à exercer ses recours contre les tiers responsables.
B. Les effets de la responsabilité: préjudice de jouissance et rejet de l’injonction de faire
La cour constate la réalité d’un trouble d’usage prolongé, caractérisé par l’humidité persistante et l’atteinte esthétique de la chambre. Elle retient une gêne importante justifiant une réparation accrue. L’évaluation de première instance est réformée, le montant porté à 8 000 euros au titre du préjudice de jouissance. Cette appréciation s’inscrit dans la logique du dommage autonome lié aux conditions d’occupation et aux désagréments pour les occupants successifs.
La demande tendant à imposer des travaux d’étanchéité sous astreinte est, en revanche, écartée pour des raisons procédurales. Considérée comme nouvelle en appel, elle est déclarée irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile. La solution illustre l’exigence de loyauté procédurale et le cantonnement de l’instance d’appel à la réformation de ce qui a été soumis aux premiers juges, sans extension non permise du litige.
II. La garantie des vices cachés à la charge des vendeurs
A. Le cadre légal et le caractère caché du vice malgré la clause d’exclusion
La cour mobilise les textes classiques. D’une part, l’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». D’autre part, l’article 1642 prévoit que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même », tandis que l’article 1643 rappelle l’étendue de l’obligation, sous réserve d’une clause. L’acte contenait précisément une stipulation élusive, dont la cour rappelle la portée: elle prive l’acheteur de recours, sauf mauvaise foi du vendeur ou présomption liée à la qualité de professionnel.
L’appréciation du vice concilie les données expertales et la récurrence des symptômes. L’expertise décrit que « ce désordre est limité à l’angle d’un mur de la chambre et affecte au stade actuel uniquement une petite partie du plafond de la chambre ». Néanmoins, la cour estime que l’humidité réitérée dans une pièce de repos, exigeant des réfections fréquentes, diminue substantiellement l’usage du bien. Elle retient en outre le caractère caché, l’information précontractuelle n’ayant pas rendu compte de la persistance du trouble. L’acheteur pouvait légitimement penser le problème résolu, de sorte que la dissimulation de son ampleur réelle exclut l’application de la clause d’exclusion. Le raisonnement s’aligne sur une jurisprudence constante qui apprécie le caractère caché à l’aune des informations transmises et de la connaissance effective des vendeurs.
B. L’indemnisation: action estimatoire et préjudices accessoires
La cour énonce le choix offert à l’acheteur par les articles 1644 et 1645 du code civil: « l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ». Et « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ». L’option retenue est l’action estimatoire, avec une diminution de 25 000 euros, fondée sur l’atteinte à la valeur d’un bien affecté d’un vice persistant, indépendamment des évolutions générales du marché. La référence à des tendances haussières locales se révèle inopérante, puisque la minoration s’apprécie in concreto, par rapport à l’état de la chose vendue.
La cour accorde également 1 330 euros pour la réfection des peintures, selon devis retenu par l’expertise, avec indexation, ainsi que 2 000 euros au titre du préjudice moral, constitué par les tracas et sollicitations répétées. L’ensemble manifeste une indemnisation mesurée, articulant la réduction de prix, la remise en état ponctuelle et les dommages accessoires, en cohérence avec la finalité réparatrice du régime des vices cachés. L’allocation conjointe des dépens et d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, in solidum entre le syndicat et les vendeurs, parachève la solution et répartit équitablement la charge économique du litige.
