La cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 22 janvier 2026, a statué sur la responsabilité des intervenants dans un montage d’investissement immobilier défaillant. Des investisseurs, ayant acquis des parts d’une société civile immobilière via un conseiller en gestion de patrimoine, ont subi des pertes après la vacance locative et la revente à perte de l’immeuble. La question centrale était de déterminer si le conseiller, le banquier et les notaires avaient commis des fautes engageant leur responsabilité. La cour a partiellement infirmé le jugement de première instance, retenant la responsabilité du conseiller et de son gérant, tout en écartant celle de la banque et des notaires.
I. La responsabilité du conseiller en gestion de patrimoine et de son dirigeant pour défaut d’information et fautes de gestion
La cour a jugé que le conseiller en gestion de patrimoine avait manqué à son obligation d’information et de conseil en présentant un projet sous un jour excessivement optimiste. Elle a également retenu la responsabilité personnelle du gérant pour des fautes de gestion ayant aggravé la situation financière de la société civile immobilière.
A. Le manquement du conseiller à son obligation précontractuelle d’information
La cour a estimé que le conseiller n’avait pas fourni aux investisseurs une information loyale, claire et complète sur les risques de l’opération. Elle a notamment relevé que la notice d’information présentait une “série d’inexactitudes” concernant la viabilité du projet, en minimisant les risques de vacance locative et en surévaluant les rendements. Ainsi, “le cumul de fautes commises par le CGP dans sa notice d’information” a privé les investisseurs d’une chance de ne pas contracter (Motifs). Cette faute a directement causé un préjudice de perte de chance, évalué à 90 % des apports.
B. Les fautes de gestion du gérant de la société civile immobilière
La cour a également retenu la responsabilité personnelle du gérant pour ses fautes de gestion en tant que représentant permanent de la société gérante. Elle a souligné “une série de fautes imputables aux gérants”, telles que des convocations tardives d’assemblées générales et une absence de diligences pour relouer les locaux vacants ou renégocier le prêt (Motifs). Ces négligences ont contribué à la dégradation de l’immeuble et à la vente forcée à un prix inférieur au marché, causant un préjudice direct à la société.
II. L’absence de responsabilité de la banque et des notaires
La cour a écarté la responsabilité de la banque prêteuse et des notaires instrumentaires, estimant qu’ils n’avaient pas commis de faute en lien de causalité avec les préjudices invoqués.
A. L’absence de devoir de mise en garde de la banque envers un emprunteur averti
La cour a considéré que la société civile immobilière emprunteuse, représentée par le gérant du conseiller, était un “emprunteur averti” en raison de l’expérience de ce dernier dans des montages similaires. Dès lors, la banque n’était pas tenue à un devoir de mise en garde. La cour a ajouté que le prêt n’était pas excessif au regard de la valeur du bien et des revenus locatifs prévisionnels, et que la banque avait valablement apprécié le risque. Par conséquent, la banque n’a engagé sa responsabilité ni envers l’emprunteur ni envers les cautions.
B. L’absence de manquement des notaires à leur obligation de conseil
La cour a jugé que les notaires, qui s’étaient limités à dresser des actes de procuration ou de vente, n’avaient pas à conseiller les investisseurs sur l’opportunité économique d’un montage qu’ils n’avaient pas conçu. Elle a précisé que “le notaire n’est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant […] l’opportunité économique d’une opération” (Motifs). Même si certains notaires n’ont pas prouvé avoir informé leurs clients sur les risques de la procuration, cette omission est sans lien causal avec le préjudice, car elle ne portait pas sur l’investissement lui-même. La cour a donc confirmé leur mise hors de cause.
Fondements juridiques
Article L. 3244-1 du Code du travail En vigueur
Dans tous les établissements commerciaux où existe la pratique du pourboire, toutes les perceptions faites ” pour le service ” par l’employeur sous forme de pourcentage obligatoirement ajouté aux notes des clients ou autrement, ainsi que toutes sommes remises volontairement par les clients pour le service entre les mains de l’employeur, ou centralisées par lui, sont intégralement versées au personnel en contact avec la clientèle et à qui celle-ci avait coutume de les remettre directement.
