La cour d’appel de Montpellier, dans son arrêt du 3 février 2026, infirme le jugement du premier juge et prononce la résiliation du bail pour manquement grave du locataire à son obligation de jouissance paisible. Un bailleur avait donné à bail un logement situé dans une résidence dotée d’un règlement intérieur. Constatant que son locataire avait installé des clôtures et aménagements sur sa terrasse en violation de ce règlement, le bailleur l’a mis en demeure de les retirer. Face au refus persistant, il a assigné le locataire en résiliation du bail et en expulsion. Le tribunal judiciaire avait débouté le bailleur, faute de preuve suffisante que les nuisances provenaient du logement du locataire. La question de droit portait sur la caractérisation d’un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. La cour d’appel retient la solution inverse, estimant que la preuve du manquement est désormais rapportée.
I. La preuve du manquement contractuel par le constat d’huissier
La cour d’appel écarte l’argument du premier juge sur l’absence d’identification du locataire. Elle se fonde sur un procès-verbal de constat qui permet d’imputer les faits au locataire.
A. L’identification certaine du logement et du locataire
L’arrêt relève que le commissaire de justice a constaté que l’aménagement litigieux concerne bien le logement occupé par l’intimé. Il est mentionné par le commissaire de justice les constatations suivantes : “Je me manifeste à la porte du logement 1 située en rez-de-chaussée, immédiatement à main droite en entrant dans le BATIMENT A” (Motifs). Cette précision géographique lève toute ambiguïté sur l’origine des troubles. La valeur de ce constat est décisive car il remplace une présomption par une certitude matérielle. Il confère une force probante irréfutable aux éléments visuels et aux déclarations recueillies sur place. La portée de cette solution est de rappeler que le constat d’huissier, lorsqu’il est circonstancié, constitue un mode de preuve privilégié pour établir la réalité et l’imputabilité d’un trouble de voisinage.
B. La matérialité de l’installation prohibée
La cour constate que le locataire a procédé à la pose d’aménagements proscrits par le règlement intérieur auquel il a consenti. Le même constat décrit précisément la fermeture totale de la terrasse à l’aide de brises-vues, de grillages et de structures. La valeur de ce constat est de démontrer un changement manifeste de destination des lieux, transformant une terrasse extérieure en pièce à vivre. La portée de cette analyse est d’affirmer que la violation d’une clause du règlement intérieur, même non expressément reprise au bail, constitue un manquement contractuel du locataire. L’installation litigieuse est ainsi objectivée par un acte authentique qui en décrit la nature et l’ampleur.
II. La gravité du manquement justifiant la résiliation du bail
La cour d’appel qualifie le comportement du locataire de manquement suffisamment grave pour entraîner la résiliation du contrat. Elle se fonde sur la persistance de l’infraction et l’absence de volonté de régularisation.
A. La persistance du comportement fautif après mises en demeure
L’arrêt souligne que le locataire a maintenu l’installation en toute connaissance de cause, malgré de nombreuses mises en demeure. La cour retient que le preneur s’engage à procéder au retrait de l’installation litigieuse, alors qu’il a été invité à plusieurs reprises à retirer cette clôture (Motifs). La valeur de cette constatation est de caractériser une mauvaise foi contractuelle et une obstination délibérée. La portée de ce raisonnement est d’établir que la simple inexécution d’une obligation, si elle se prolonge après des avertissements, perd son caractère accessoire pour devenir un motif sérieux de résiliation. Le manquement n’est plus ponctuel mais structurel.
B. L’absence de solution alternative et l’échec de la conciliation
La cour relève que le locataire n’a pas souscrit à la tentative de conciliation engagée par le bailleur. Elle souligne également l’absence de proposition alternative de sa part pour remplacer l’édifice qu’il est contraint de maintenir pour les raisons sus-évoquées (Motifs). La valeur de cet élément est de démontrer que le locataire a refusé tout dialogue et toute régularisation amiable. La portée de cette solution est de rappeler que la résiliation judiciaire est une sanction ultime, mais légitime, lorsque le preneur ne manifeste aucune bonne volonté et que la poursuite du contrat est devenue impossible. La cour fait ainsi prévaloir l’intérêt général de la copropriété et le droit du bailleur sur l’intérêt individuel du locataire.
