La Cour d’appel de Paris, 10 juillet 2025, statue sur plusieurs chefs d’un litige locatif, dont le cœur tient à la validité d’une clause d’indexation annuelle au regard de l’article L.112-1 du code monétaire et financier. Un bail commercial renouvelé en 2007 prévoyait une indexation annuelle, tandis que l’évolution du calendrier de publication des indices par l’INSEE a provoqué, dès 2015, une distorsion entre période de variation de l’indice et période d’indexation. Un contentieux distinct a porté sur les loyers durant la crise sanitaire, la restitution de TVA, la communication des pièces comptables et la charge des travaux d’accessibilité. Le tribunal judiciaire avait réputé non écrite la clause d’indexation et ordonné diverses restitutions, tout en rejetant l’exonération de loyers liée aux fermetures administratives; appels principal et incident ont suivi.
La cour confirme que la clause d’indexation, telle que stipulée, génère une distorsion prohibée et doit être réputée non écrite, refuse d’en retrancher une seule mention, et organise les restitutions et comptes pour la période postérieure à 2016. Elle maintient le refus d’exonération de loyers au titre de la crise sanitaire, rejette la restitution de TVA faute de preuve utile, ordonne des quittances et une facture manquante, confirme l’affectation des travaux d’accessibilité au bailleur et règle les intérêts moratoires, avec capitalisation. L’économie de l’arrêt conduit à discuter l’indivisibilité de la clause et la portée pratique des solutions retenues pour la rédaction des baux.
I. La censure de la clause d’indexation et ses effets
A. La distorsion structurelle et l’indivisibilité de la clause
La cour reproduit la stipulation litigieuse: «Clause d’échelle mobile […] L’indice de base sera le dernier indice publié lors de la prise d’effet du bail, soit l’indice du 2 trimestre 2006 soit 1366, l’indice de référence étant celui publié à la date annuelle d’indexation.» L’indexation adossée à l’«indice […] publié à la date annuelle d’indexation» a provoqué, à compter de 2015, l’effet prohibé par l’article L.112-1. La cour relève que «La période de variation de l’indice est supérieure d’un trimestre à la durée s’écoulant entre la date de prise d’effet du bail et la date d’indexation.» Elle précise encore que «Cette distorsion n’est pas fortuite et ne provient pas d’un facteur extérieur à la clause.»
Le juge refuse ensuite la neutralisation d’une seule mention de la clause, car «la clause d’indexation ne peut plus être appliquée faute de détermination de l’indice multiplicateur». La référence contractuelle à une variation «proportionnelle» ne suffit pas davantage à sauver le mécanisme: «La référence à la proportionnalité ne suffit pas à rendre efficace la clause d’indexation du bail.» L’analyse s’inscrit dans la logique classique de l’indivisibilité: la suppression d’un segment rendant inopérant l’ensemble, la clause est réputée non écrite en bloc. La cour refuse, en outre, toute réécriture judiciaire au regard de l’intangibilité du contrat, ce qui écarte l’argument tiré d’un «retour» au deuxième trimestre N-1. La solution, attendue, sécurise la lecture de l’article L.112-1 autour de l’exigence d’une stricte identité de périodes.
B. Les restitutions indues et l’ordonnancement des comptes
La censure de la clause entraîne la répétition de l’indu. La cour rappelle que, «En application des articles 1235 et 1376 du code civil […] ce qui a été payé indûment est sujet à répétition.» Elle confirme la restitution des loyers indexés trop perçus sur 2013-2015 et corrige le dépôt de garantie à due concurrence du loyer définitivement fixé par l’arrêt antérieur. Surtout, elle admet les restitutions postérieures à 2016, opère la reconstitution des loyers dus au tarif fixé judiciairement et isole les provisions sur charges déjà traitées par ailleurs, afin d’éviter tout double compte.
Cette méthode conduit à substituer, pour toute la période 2016-2024, le loyer fixé au titre du renouvellement à la mécanique d’indexation écartée, avant de comparer loyers dus et sommes versées. La cour retient, au terme de ce rapprochement, un solde restant dû par le preneur au titre des loyers et des provisions appelées en 2024, après imputation des restitutions acquises. L’architecture retenue illustre un traitement rigoureux des flux, proportionné à la variété des chefs déjà jugés, et ménage la symétrie des intérêts moratoires sur les condamnations réciproques.
II. Questions connexes et portée de l’arrêt
A. Loyers Covid, TVA et facturation: confirmations de principes
Concernant la crise sanitaire, la cour applique la jurisprudence de la Cour de cassation, en retenant que «Il est désormais constant que les mesures gouvernementales de lutte contre l’épidémie de covid-19 […] ne sont pas constitutives d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance». Elle écarte corrélativement la perte de la chose, l’exonération de loyers et l’indemnisation sur le terrain de la bonne foi; la motivation suit le triptyque du 30 juin 2022, et conforte une ligne désormais consolidée.
S’agissant de la TVA, la demande de répétition échoue, la cour estimant que l’option à la taxe était établie et que les pièces fiscales produites suffisaient. Elle précise, utilement, que «La production à l’administration fiscale d’une quittance comportant les mentions […] est suffisante pour opérer déduction de la TVA.» La solution, prudente, distingue l’obligation de facturation de l’exigence de mentions nécessaires à la déduction, tout en refusant la réparation faute de preuve d’un préjudice fiscal effectif. Enfin, la juridiction ordonne la délivrance d’une facture manquante et refuse de prononcer une astreinte qui «n’apparait pas nécessaire», au regard des diligences déjà accomplies.
B. Travaux PMR, intérêts et portée normative
La charge des travaux d’accessibilité est confirmée à la charge du bailleur. La cour rappelle le principe directeur: «Il est néanmoins constant que le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que les réparations locatives, peut, par une clause claire et précise du bail dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur (3e Civ., 16 mars 2023, pourvoi n° 21-25.106).» Les stipulations invoquées, trop générales, ne suffisent pas à opérer un transfert valable de travaux réglementaires; la solution, didactique, alerte les praticiens sur la formulation stricte des clauses de gros travaux, spécialement en matière d’accessibilité des ERP.
Le régime des intérêts est également précisé. La cour maintient les intérêts moratoires au taux légal et la capitalisation selon l’ancien article 1154, en énonçant que «Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131.» Elle aligne, par ailleurs, le point de départ des intérêts sur la condamnation prononcée en première instance au profit du bailleur, assurant une symétrie des charges financières cohérente avec l’avancée des comptes.
La portée pratique de l’arrêt est nette. En matière d’indexation, toute clause qui renvoie à «l’indice publié à la date annuelle d’indexation» sans verrouiller le trimestre de référence expose à la sanction d’indivisibilité et à la restitution en chaîne. La rédaction future des baux devra arrimer explicitement base et indice multiplicateur à des périodes identiques et déterminées, sans dépendance au calendrier de publication. En matière de travaux, l’exigence d’une clause «claire et précise» demeure d’interprétation stricte, ce qui conforte la protection du preneur face aux travaux réglementaires structurels. Enfin, la combinaison loyers Covid, TVA et facturation confirme des principes stabilisés, invitant les acteurs à privilégier la preuve concrète des manquements et des préjudices plutôt qu’une approche abstraite des risques.
