Cour d’appel de Paris, le 10 septembre 2025, n°21/17509

La Cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 2, a rendu le 10 septembre 2025 un arrêt relatif au recouvrement de charges de copropriété et à l’imputation de paiements antérieurs. L’appelante, propriétaire d’un lot, avait déjà été condamnée par la juridiction de proximité de Paris 18e les 9 janvier 2013 et 18 février 2015, puis, par le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris le 4 mai 2021. Le litige d’appel porte sur la contestation du quantum, la demande d’expertise, l’actualisation de la créance, les intérêts, des dommages et intérêts distincts, ainsi que les délais de paiement.

Les faits tiennent à des appels de fonds et régularisations approuvés en assemblée générale, à des paiements échelonnés par l’appelante sur une longue période, et à des imputations opérées par le syndicat de copropriétaires au fil de trois décisions de justice successives. La procédure montre, après le jugement du 4 mai 2021 ayant condamné l’appelante à 3 044,97 euros avec intérêts, capitalisation et échelonnement sur vingt-quatre mois, un appel contestant le montant, réclamant une expertise et sollicitant la suppression des condamnations accessoires. L’intimé demande confirmation et actualisation de sa créance jusqu’au 19 février 2025.

La question centrale porte sur l’articulation de l’approbation des comptes avec la charge de la preuve, la nécessité d’une expertise au regard de l’intelligibilité des décomptes, et surtout l’imputation des paiements selon l’article 1342-10 du code civil, lorsqu’ils se rapportent à plusieurs dettes déjà jugées. La cour précise encore le régime des intérêts, leur capitalisation et la possibilité d’actualiser la créance en appel au vu des comptes approuvés. Elle confirme le refus d’expertise, recompose l’imputation des paiements, liquide le reliquat jusqu’au 7 octobre 2020, actualise la créance jusqu’au 19 février 2025, confirme des dommages et intérêts distincts et refuse les délais. L’analyse portera d’abord sur le sens et la cohérence de la solution adoptée, puis sur sa valeur normative et sa portée pratique en droit de la copropriété.

I. Sens et cohérence de la solution

A. Refus d’expertise et charge de la preuve

La cour rappelle le principe directif du débat: « En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. » Elle réaffirme la charge probatoire: « En vertu des dispositions conjuguées des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à la partie invoquant une prétention de la prouver. » Le dossier contenait les procès-verbaux approuvant les comptes et des décomptes détaillant appels et règlements sur une longue période.

Le juge d’appel écarte l’expertise par une motivation de proportion: « il n’est pas justifié d’ordonner une expertise dont le coût serait disproportionné par rapport aux prétentions. » L’office du juge, face à des pièces comptables complètes, consiste à vérifier leur intelligibilité et leur concordance avec les décisions collectives et les paiements. L’expertise n’est pas un instrument de substitution à cette vérification, surtout lorsque la documentation comptable, bien que fournie en plusieurs volets, retrace les mouvements de manière exploitable.

La cohérence de ce refus découle aussi de la force probatoire attachée à l’approbation des comptes. La cour cite les textes organiques du régime: « Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs… » et « En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté… ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges. » Ainsi, l’exigibilité et la liquidité de la créance s’ancrent dans les décisions d’assemblée non contestées, ce qui restreint l’utilité d’une mesure d’instruction.

B. Imputation des paiements et liquidation du reliquat

Le cœur de l’arrêt réside dans l’imputation des paiements au regard de plusieurs jugements antérieurs. La cour cite la règle de droit commun, parfaitement adaptée à la chaîne de dettes litigieuses: « L’article 1342-10 du code civil indique que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

L’analyse minutieuse des versements met au jour des imputations opérées par le syndicat qui n’étaient pas strictement chronologiques. La cour rectifie l’ordre, soldant d’abord le jugement du 9 janvier 2013, puis celui du 18 février 2015, avant d’affecter les règlements au jugement du 4 mai 2021. Après recomposition, elle constate un reliquat de 236,97 euros pour la période allant du 1er octobre 2014 au 7 octobre 2020, et retient ensuite l’actualisation au-delà de cette date.

Cette méthode sécurise l’absence de double imputation et garantit que « l’ensemble des paiements… ont bien été pris en compte », selon la formulation retenue. Une telle démarche, fidèle au texte de l’article 1342-10, produit une solution à la fois équitable et juridiquement rigoureuse. Elle ouvre la voie à l’examen des conséquences financières et accessoires.

II. Valeur normative et portée pratique

A. Actualisation de la créance, intérêts et capitalisation

La créance est actualisée au vu des comptes approuvés postérieurement au jugement de 2021. La cour réinscrit l’opération dans le cadre légal: « Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes… le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel… » et « En application de l’article 42… les copropriétaires… ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges. » L’actualisation est donc la traduction contentieuse normale d’une obligation périodique validée par l’assemblée.

S’agissant des accessoires, l’arrêt rappelle la nature et le point de départ des intérêts moratoires: « Au titre de l’article 1231-6 du code civil les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. » Il fixe les intérêts à compter du 4 mai 2021 pour le reliquat de 236,97 euros, et à compter de l’arrêt pour le surplus actualisé.

La capitalisation est expressément ordonnée, en parfaite conformité textuelle: « L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. » La cour ajoute, de manière nette: « En effet, la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 est de droit lorsqu’elle est demandée, ce qui est la cas ici. » La solution, techniquement solide, conforte une pratique contentieuse stabilisée en matière de dettes périodiques de copropriété.

B. Dommages distincts et refus des délais de paiement

Au-delà de l’intérêt moratoire, la cour rappelle la responsabilité délictuelle, exigée par le texte: « En vertu de l’article 1240 du code civil la responsabilité ne peut être retenue que s’il est démontré une faute, un dommage et un lien de causalité entre les deux. » Elle relève un préjudice distinct subi par la collectivité des copropriétaires, justifiant des dommages et intérêts complémentaires, dans la limite déjà fixée en première instance au regard du dossier.

La frontière avec l’intérêt moratoire est éclairée par le même texte financier: « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » L’arrêt apprécie sereinement la durée des impayés, l’historique des condamnations et l’atteinte à la trésorerie collective, et confirme l’évaluation modérée de 300 euros, conforme au principe de réparation intégrale.

Le refus des délais de paiement s’appuie sur le texte-cadre: « Il résulte de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil que ‘le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues’. » La cour souligne la persistance de la dette et l’insuffisante exécution des échéanciers antérieurs. Elle précise avec netteté l’intérêt collectif: « Le syndicat, qui doit assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble sans discontinuer, ne saurait être la banquier des copropriétaires. » La portée pratique est claire: la faculté de délai demeure exceptionnelle, encadrée par la protection de la copropriété et la constance des charges communes.

En définitive, la décision articule de manière convaincante l’approbation des comptes, l’imputation des paiements et l’actualisation des sommes dues, tout en ordonnant intérêts et capitalisation dans le respect des textes. Elle circonscrit, avec mesure, les dommages distincts et restreint les délais de paiement à leur vocation subsidiaire. Cette rigueur renforce la sécurité juridique des syndicats dans la conduite des recouvrements récurrents et la sincérité des soldes individuels au sein de la collectivité.