Cour d’appel de Pau, le 10 février 2026, n°24/01352

Par un arrêt rendu le 10 février 2026, la première chambre de la Cour d’appel de Pau s’est prononcée sur la portée de l’information précontractuelle dans la vente immobilière et sur les conditions d’octroi d’une expertise sollicitée en appel. La décision retient l’attention en ce qu’elle articule, sur un même bien immobilier, le contentieux du dol par réticence et celui de la garantie des vices cachés.

Les faits sont les suivants. Par acte authentique du 24 novembre 2017, des acquéreurs ont acheté à des vendeurs un ensemble immobilier situé dans les Pyrénées-Atlantiques, comprenant une maison d’habitation, deux garages et un ancien laboratoire, pour le prix de 225 000 euros. Postérieurement à la vente, les acquéreurs ont découvert plusieurs inondations successives ainsi que des fissures qu’ils ont attribuées à l’activité d’une exploitation voisine. Reprochant aux vendeurs d’avoir dissimulé l’ampleur du risque d’inondation et l’origine des fissures, ils les ont assignés en indemnisation sur le fondement des articles 1137 et 1641 du code civil.

Par jugement contradictoire du 29 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a débouté les acquéreurs de l’intégralité de leurs demandes. Les premiers juges ont relevé que l’acte de vente mentionnait deux sinistres antérieurs et l’inscription du bien dans le périmètre d’un plan de prévention des risques d’inondations. Ils en ont déduit que l’aléa était entré dans le champ contractuel et que la dissimulation alléguée n’était pas caractérisée. Pour les fissures, ils ont relevé l’absence de preuve d’une connaissance par les vendeurs de l’origine industrielle des désordres. Ils ont enfin écarté l’expertise judiciaire sollicitée à titre subsidiaire.

Les acquéreurs ont relevé appel limité par déclaration du 6 mai 2024. Devant la cour, ils demandaient la condamnation des vendeurs au paiement de 150 000 euros au titre du dol et des vices cachés et, subsidiairement, l’organisation d’une mesure d’expertise. Les vendeurs sollicitaient la confirmation du jugement et, par conclusions du 23 septembre 2025, l’irrecevabilité des écritures et pièces déposées par les appelants le 22 septembre 2025, soit deux jours avant la clôture.

Deux questions de droit se trouvaient ainsi soumises à la cour. La première portait sur le point de savoir si la mention, dans l’acte authentique, de sinistres antérieurs et du périmètre d’un plan de prévention des risques exclut, en elle-même, la caractérisation d’une réticence dolosive et la qualification de vice caché. La seconde tenait à l’étendue du pouvoir d’appréciation du juge d’appel quant à la demande subsidiaire d’expertise et au sort réservé aux conclusions transmises à la veille de la clôture, au regard de la loyauté procédurale.

La Cour d’appel de Pau confirme le jugement entrepris. Elle écarte la réticence dolosive en relevant que le risque d’inondation a été contractuellement porté à la connaissance des acquéreurs. Elle juge que le caractère inondable du terrain, étant entré dans le champ contractuel, ne saurait constituer un vice caché. Elle confirme également le rejet de la demande d’expertise et déclare irrecevables les conclusions et pièces déposées tardivement par les appelants.

I. Le rejet de la responsabilité du vendeur immobilier au regard de l’information communiquée

A. L’inscription contractuelle du risque comme obstacle à la réticence dolosive

La cour rappelle d’abord que la connaissance par l’acquéreur d’un risque affectant le bien neutralise le grief de dissimulation intentionnelle. Les juges paloi relèvent que l’acte de vente mentionnait expressément deux sinistres survenus en 2009 et 2014 ainsi que l’inscription du bien dans le périmètre d’un plan de prévention des risques d’inondations. Cette information, formalisée dans l’acte et complétée par les annexes, suffit à exclure le caractère intentionnel de la dissimulation reprochée aux vendeurs.

La solution s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence constante relative à l’article 1137 du code civil. La dissimulation dolosive suppose la réunion d’un élément matériel et d’un élément intentionnel, dont la preuve incombe à celui qui s’en prévaut. La Cour d’appel de Besançon, dans un arrêt du 5 août 2025, a ainsi rappelé que ” l’article 1137 du même code définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges, ou la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie “ (Cour d’appel de Besançon, 1ère ch., 5 août 2025, n°24/00544). Cette même décision énonce avec netteté qu’” il appartient à celui qui se prévaut d’un dol d’en apporter la preuve “ (Cour d’appel de Besançon, 1ère ch., 5 août 2025, n°24/00544).

L’arrêt commenté applique scrupuleusement cette grille. Les acquéreurs supportaient la charge de démontrer, d’une part, l’existence de sinistres antérieurs non révélés et, d’autre part, l’intention de tromper qui aurait animé les vendeurs. Les attestations produites sont jugées insuffisantes pour rapporter cette double preuve. Le raisonnement traduit une exigence probatoire renforcée lorsque l’acte authentique comporte déjà une information détaillée sur le risque litigieux. Le contractant qui a reçu une information loyale ne peut, ultérieurement, en reprocher la portée pour invoquer un vice du consentement.

La cour adopte une position identique pour les fissures imputées à l’exploitation voisine. Elle relève que les acquéreurs s’étaient engagés à ne pas agir contre les vendeurs concernant cette exploitation, ce qui suppose qu’ils en avaient été informés. Elle observe en outre que les vendeurs n’avaient connaissance que d’une activité de dép