La Cour d’appel de Toulouse, 17 septembre 2025, statue sur renvoi dans un litige de copropriété relatif aux limites de lots et à une servitude. L’assemblée générale avait validé un document d’arpentage et un projet notarié de retrait, contestés pour atteinte aux droits afférents aux parties privatives.
L’ensemble immobilier résulte d’une division de 1976, assortie d’une servitude de passage établie à cheval sur la limite des lots concernés. La contestation porte sur un déplacement allégué de la ligne séparative et de l’assiette de la servitude, consécutif aux opérations de scission, de nature à réduire la superficie d’un lot et à déplacer la charge.
Le tribunal judiciaire d’Alès, 21 janvier 2020, a rejeté les demandes d’annulation et d’expertise. La Cour d’appel de Nîmes, 13 janvier 2022, a confirmé l’essentiel, avant cassation pour violation combinée des articles 12 du code de procédure civile et 26 de la loi du 10 juillet 1965. Cour de cassation, troisième chambre civile, 20 avril 2023, a renvoyé l’affaire devant Toulouse.
La juridiction de renvoi identifie l’enjeu à l’aune de l’atteinte éventuelle aux droits privatifs, et enclenche une instruction technique. Elle relève avec sobriété que « Il appartient à l’homme de l’art d’éclairer la juridiction sur ce point. »
I — Le contrôle des atteintes aux droits privatifs en copropriété
A — La qualification juridique des résolutions contestées au regard de l’article 26, alinéa 6
Le litige confronte la force obligatoire des décisions collectives à l’intangibilité des droits privatifs garantis par la loi du 10 juillet 1965. L’article 26, alinéa 6, impose l’unanimité lorsqu’une décision affecte les droits d’un copropriétaire sur ses parties privatives, notamment par modification de limites ou de l’assiette d’une servitude grevant deux lots.
La censure antérieure a rappelé l’office du juge quant à la requalification des moyens et à la recherche de la règle pertinente malgré l’économie des écritures. Cour de cassation, troisième chambre civile, 20 avril 2023, énonce sans détour que « La cour d’appel a violé les articles 12 du code de procédure civile et 26 de la loi du 10 juillet 1965. » La juridiction de renvoi s’y conforme, en posant expressément le contrôle de l’atteinte aux droits privatifs comme clé de voûte de l’analyse.
B — La mesure d’expertise comme instrument de vérité des titres et des limites
L’objet réel du débat tient à la conformité du plan de scission récent avec le plan annexé à l’acte d’origine. La cour limite précisément l’expertise à la comparaison des documents de référence, puis à la proposition d’une délimitation et à la figuration exacte de la servitude établie initialement.
L’option procédurale retenue ménage les droits de chacun et garantit une décision sur pièces techniques fiables. Le dispositif prend acte que « Avant dire droit au fond sur l’ensemble des demandes, ordonne une mesure d’expertise judiciaire », tout en fixant une consignation et un calendrier cohérents avec l’exigence de célérité raisonnable.
II — Valeur et portée de la décision d’instruction
A — La protection renforcée des parties privatives face aux décisions collectives
Le contrôle opéré consacre la prééminence du titre d’origine et du périmètre privatif sur la volonté majoritaire, lorsque cette dernière prétend valider un arpentage modifiant la substance d’un droit. Si l’expert confirme un décalage des limites ou une translation de la servitude au détriment d’un seul lot, la nullité des résolutions s’imposera, faute d’unanimité ou de consentement des intéressés.
L’articulation entre article 12 du code de procédure civile et article 26 de la loi de 1965 conforte un office actif du juge, tenu de restituer aux faits leur exacte qualification. La protection des parties privatives demeure ainsi le fil directeur, quel que soit l’habillage formel d’une validation d’arpentage ou d’un projet d’acte.
B — Les enseignements pratiques pour les scissions de copropriété et les servitudes
La décision rappelle la hiérarchie des preuves en matière de limites: le plan annexé au titre fonde la délimitation, quand les documents établis pour les besoins d’une scission ne sauraient, par eux seuls, altérer des droits privatifs. L’expertise recentre la discussion sur les points fixes, les mesures d’origine et l’assiette exacte de la servitude convenue.
La méthode retenue sécurise les opérations de retrait de copropriété en imposant une vérification technique préalable à toute validation définitive. Elle incite les assemblées à éviter de trancher des questions de propriété par un vote de circonstance, et à solliciter, en amont, un accord unanime lorsque l’atteinte aux parties privatives est probable. L’arrêt, d’une portée essentiellement pédagogique, éclaire utilement la pratique des scissions et la gouvernance des copropriétés.
