Cour d’appel de Versailles, le 1 juillet 2025, n°23/08500

Rendue par la cour d’appel de Versailles le 1er juillet 2025, la décision commente un bail d’habitation conclu en 2017 portant sur une maison en copropriété. La locataire a dénoncé divers désordres affectant le logement, puis a assigné les bailleurs pour obtenir réparations, remboursement de frais et indemnisation de troubles de jouissance. Le tribunal de proximité de Puteaux, par jugement du 14 novembre 2023, l’a déboutée de l’ensemble de ses prétentions, a validé un congé pour reprise, l’a déclarée occupante sans droit ni titre à compter de juin 2023, et l’a condamnée au paiement d’un important arriéré. Appel a été interjeté.

La procédure d’appel a permis d’opérer un contrôle précis des obligations légales du bailleur, de la preuve des manquements allégués et des règles relatives aux charges récupérables et au congé pour reprise. La question posée tenait à l’étendue de l’obligation de délivrance et d’entretien, aux conditions d’auto-exécution des travaux par le locataire et au régime probatoire afférent, ainsi qu’à la régularisation des charges et au contrôle du motif du congé. La cour admet partiellement les griefs de la locataire pour une panne de chauffage à l’étage en hiver 2020/2021 et pour la reprise d’un mur du salon prévue au bail, statue sur le remboursement des provisions de charges faute de justificatifs, exclut les charges de l’assiette de l’indemnité d’occupation, et retient le caractère frauduleux du congé pour reprise, tout en confirmant le débouté de plusieurs autres demandes.

I. Les obligations du bailleur et l’indemnisation des troubles de jouissance

A. Les standards de décence, la charge de la preuve et l’auto-exécution encadrée

La cour rappelle le cadre légal en reprenant les termes du texte de 1989. Elle énonce que « En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » La solution s’inscrit dans le droit positif, qui commande une délivrance en bon état et un entretien régulier, sous peine d’engager la responsabilité du bailleur.

La juridiction précise l’office indemnitaire en ces termes brefs et classiques : « Le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis (civ. 3ème, 11 octobre 2018, n°17-21.286). » Elle fixe aussi la limite de principe de cette responsabilité de plein droit, en rappelant que « L’obligation du bailleur ne cesse qu’en cas de force majeure (civ. 3ème, 29 avril 2009 n° 08-12.261, civ. 3ème, 18 juin 2002, n° 01-02.006). La garantie du bailleur peut néanmoins être écartée en cas de faute du locataire. » La charge de la preuve pèse sur le locataire qui allègue des manquements, ce qui contraint l’analyse des pièces et la reconnaissance des préjudices.

La cour encadre enfin l’auto-exécution des travaux par le locataire, en des termes qui réaffirment l’économie de l’article 1222 du code civil. Elle rappelle que « L’article 1222 du code civil dispose qu’après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. » Elle précise la logique d’information préalable du bailleur et la proportionnalité des coûts, ce qui gouverne le sort des factures produites.

B. L’application aux griefs: pannes ponctuelles, reprise de peinture, infiltrations, ventilation et électricité

La décision distingue avec rigueur les manquements établis des doléances non prouvées. Les griefs d’insuffisance d’eau chaude et de chauffage au rez-de-chaussée en 2017/2018 sont écartés, faute de mesure, de datation précise et d’éléments objectifs, la diligence du bailleur étant par ailleurs constatée. À l’inverse, la panne de chauffage à l’étage durant l’hiver 2020/2021 est caractérisée par une facture d’intervention sur les contacteurs du tableau, une information donnée en décembre et l’urgence hivernale. L’indemnisation est calibrée à 20 % du loyer sur la période, et la facture est remboursée sur le fondement de l’article 1222, les conditions étant réunies.

La reprise des peintures au salon, expressément convenue au bail et différée par le temps de séchage, a été justement exigée. La cour retient un remboursement partiel correspondant au pan de mur promis, juge le coût raisonnable au vu de l’engagement contractuel, et accorde un préjudice de jouissance à hauteur de 2 % du loyer, compte tenu du caractère essentiellement esthétique et localisé du désordre et de la chronologie des relances. La motivation met en relief la nécessité d’alerter le bailleur puis d’agir à coût maîtrisé, ce qu’elle résume nettement: « Il convient cependant de relever que le locataire doit informer le bailleur de l’existence d’un sinistre et de la nécessité d’une intervention, et que ce n’est que si le bailleur ne se manifeste pas que le locataire peut faire exécuter les travaux à sa place, à un coût raisonnable. »

Les infiltrations ponctuelles à l’étage sont rejetées faute d’antériorité d’alerte et d’éléments établissant un trouble pérenne, malgré un constat succinct et une intervention ciblée de couverture. La ventilation mécanique contrôlée n’est pas tenue pour défaillante depuis l’origine, l’absence de vérifications tenant à des difficultés d’accès non imputées, et aucune humidité corrélée n’est prouvée. Quant à la dangerosité alléguée de l’installation électrique, elle n’est pas établie par des clichés isolés non datés, l’indemnisation spécifique se limitant déjà à la panne de chauffage traitée. Pour mémoire, la cour rappelle la répartition des réparations locatives: « Il résulte de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives qu’au titre des équipements d’installations d’électricité (V), sont à la charge du locataire, le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux et la réparation ou le remplacement des baguettes ou gaines de protection. »

II. Les incidences financières et l’office du juge sur le congé pour reprise

A. Régularisation des charges, preuve et restitution des provisions

La cour examine la régularisation des charges au regard de l’article 23 de la loi de 1989 et du corpus probatoire exigé. Elle reprend littéralement que « L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire un décompte des charges selon leur nature. » Aucune mise à disposition utile des justificatifs n’étant démontrée, la restitution des provisions de la période réglée s’impose.

La solution est équilibrée, la cour rappelant la portée exacte de l’irrégularité et ses limites. Elle précise en effet que « Cependant, le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, dès lors qu’elles sont justifiées et que le bailleur établit, en outre, avoir mis à la disposition du locataire, fût-ce devant la cour, les pièces justificatives, qui s’entendent des factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaires de chacune des catégories de charges, c’est-à-dire toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges. » En l’absence de telles pièces, la restitution est ordonnée, l’indemnité d’occupation étant parallèlement fixée hors provisions, ce qui clarifie l’assiette jusqu’à la libération des lieux.

B. Contrôle du congé pour reprise, fraude et conséquences accessoires

La juridiction d’appel exerce son plein contrôle sur la réalité et le sérieux de la reprise, conformément au texte. Elle cite que « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. » L’absence de preuve d’occupation par le bénéficiaire désigné, ni d’empêchement légitime, conduit à qualifier la manœuvre de fraude aux droits du locataire, justifiant une indemnisation spécifique et raisonnée.

La solution retient une réparation modeste du trouble causé par la nécessité de se reloger précipitamment, en cohérence avec l’économie du litige et la nature du grief. La cour maintient par ailleurs l’essentiel des conséquences financières du jugement, après retranchement des provisions injustifiées et restitution du dépôt de garantie, et confirme la condamnation au titre des frais irrépétibles d’appel. L’ensemble de ces mesures dessine une cohérence: conforter le principe réparateur là où la preuve est rapportée, sanctionner la carence probatoire sur les charges, et contrôler effectivement le motif du congé sans déstabiliser indûment l’équilibre contractuel.

Ainsi, l’arrêt articule avec mesure la théorie des obligations locatives et l’office du juge. Il privilégie une indemnisation proportionnée et documentée, une stricte exigence probatoire pour les charges, et un contrôle vigilant du congé pour reprise, à la fois efficace et nuancé.