Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 1, 4 juillet 2025. La décision règle un différend né d’une promesse unilatérale de vente soumise à condition suspensive d’obtention de prêt, portant sur l’indemnité d’immobilisation.
La promesse du 10 octobre 2019 prévoyait un financement maximal, un taux plafond, des garanties réelles ou de cautionnement, et une assurance. Une somme de 10 % du prix avait été séquestrée chez un notaire. Une banque a adressé le 2 décembre 2019 une lettre confirmant des conditions financières et des « covenants », avec une validité de dix jours et la précision que l’accord n’était pas le contrat de prêt. Un refus est intervenu le 7 avril 2020 au regard du contexte économique. Le bénéficiaire a demandé la restitution de la somme séquestrée, le promettant a réclamé l’indemnité convenue.
Le Tribunal judiciaire de Paris, le 30 mars 2023, a ordonné la restitution au bénéficiaire et rejeté les prétentions adverses. Le promettant a relevé appel. Il a soutenu que la condition avait été accomplie par l’accord bancaire, que l’inaction du bénéficiaire avait empêché la vente, et que l’indemnité était due selon la clause. Le bénéficiaire a défendu l’existence d’un simple accord de principe, l’influence décisive des covenants, et la neutralisation de l’indemnité par la défaillance non fautive de la condition.
La question posée portait sur la qualification de la lettre bancaire au regard d’une clause exigeant un accord définitif, sur la portée des covenants, et sur l’application de l’article 1304-3 du Code civil en cas d’empêchement imputable au bénéficiaire. La cour retient que la lettre constituait un accord définitif au sens contractuel, que les covenants n’étaient pas des conditions suspensives, et que l’inaction du bénéficiaire a empêché l’accomplissement de la condition, entraînant le paiement de l’indemnité d’immobilisation.
I. La qualification de l’offre bancaire au regard de la clause de condition
A. L’exigence contractuelle d’un accord définitif
La cour rappelle d’abord la teneur précise de la clause, dont elle souligne la portée impérative. La décision énonce ainsi: « La clause énonce que la condition suspensive sera réputée réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts ( souligné par la cour) au plus tard le 10 décembre 2019, cette obtention devant être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai imparti pour l’obtention de l’accord définitif de prêt. » L’exigence n’admettait donc ni équivoque ni souplesse au-delà du terme et du contenu requis.
Le dossier comportait une lettre bancaire de confirmation des conditions de financement, accompagnée d’une double précision. D’une part, la validité était limitée: « Les présentes conditions financières sont valables pendant une durée de 10 jours calendaires à compter de la date de la présente lettre. Passé ce délai, notre accord sera nul et non avenu. » D’autre part, l’acte n’était pas le contrat de prêt: « Il est bien entendu que le présent accord ne constitue pas le contrat de prêt dont la mise en place est notamment subordonnée à l’élaboration d’une documentation juridique satisfaisante et à la remise des documents listés au verso des présentes. » Le juge du fond y avait vu un simple accord de principe, insuffisant à réaliser la condition. La cour adopte une lecture inverse fondée sur l’économie contractuelle: l’exigence d’accord « définitif » vise la détermination des éléments essentiels du financement et non la conclusion formelle du contrat de prêt.
Cette approche privilégie la substance sur la forme. Le fait que la banque réserve la mise en place au contrat et à la documentation ne dément pas l’existence d’un accord ferme sur le montant, le taux, la durée et les garanties. La cour en tire la conclusion que l’offre satisfaisait la clause, l’exigence de notification ayant en outre été organisée dans un délai bref et déterminé. Le raisonnement distingue utilement l’accord de principe indéterminé de l’accord définitif déterminé, sans confondre cet accord avec l’acte notarié.
B. La neutralité des covenants au regard de la condition suspensive
Le cœur du débat tenait au statut des « covenants » exigés par la banque. La cour tranche nettement: « Ces garanties supplémentaires dites covenants financiers ne sont pas des conditions suspensives mais des conditions particulières de garantie, directement liées à l’objet du financement, s’agissant de ratios financiers à respecter permettant à la banque, au vu des indicateurs définis, de vérifier que l’emprunteur continuera, sur toute la durée du prêt, d’avoir une structure financière et une rentabilité qui lui permettront de rembourser ses échéances, le non respect des covenants permettant à la banque, sauf meilleur accord des parties, d’exiger le remboursement du capital prêté ou d’augmenter le taux d’intérêt. » En d’autres termes, ces obligations de comportement dans le temps ne constituent pas des conditions à la formation du financement.
Cette qualification emporte deux effets majeurs. D’abord, la présence de covenants n’altère pas la détermination de l’accord sur les éléments essentiels du prêt. Ensuite, un refus ultérieur fondé sur des circonstances économiques nouvelles n’affecte pas rétroactivement l’accomplissement de la condition au jour requis. La cour écarte ainsi la référence à une conjoncture exceptionnelle postérieure, en la jugeant inopérante pour apprécier la réalisation de la condition au 2 décembre 2019.
II. La charge de la preuve et l’empêchement imputable au bénéficiaire
A. Le régime probatoire applicable sous l’article 1304-3
La cour rappelle le principe: « Aux termes des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil alinéa 1 : la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l’accomplissement. » Elle précise la répartition des charges: « Ainsi dès lors que le bénéficiaire de la promesse démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, il appartient au promettant de démontrer que le bénéficiaire a empêché l’accomplissement de la condition ( Cass.civ.3ème 26 mai 2010 09-15.317). » Le cadre probatoire est donc dual, avec un premier seuil de conformité de l’offre, puis un examen de l’éventuel empêchement.
Au cas d’espèce, la conformité de l’offre aux caractéristiques stipulées ressortait de la lettre bancaire: montant, taux, durée et garanties avaient été fixés. La discussion s’est déplacée vers l’attitude du bénéficiaire durant la période de validité. La cour retient une absence d’éléments justificatifs quant aux diligences entreprises pour faire aboutir l’opération dans les dix jours. L’inaction, conjuguée à l’existence d’une offre conforme et déterminée, constitue l’empêchement au sens du texte.
B. Les conséquences sur l’indemnité d’immobilisation et la portée de l’arrêt
Le constat d’un empêchement imputable entraîne l’accomplissement réputé de la condition, ce qui réactive le mécanisme contractuel de l’indemnité. La cour censure le jugement entrepris: « Le jugement sera donc infirmé de ce chef. » Elle applique alors la clause prévoyant l’acquisition de l’indemnité d’immobilisation lorsque la vente n’est pas régularisée, toutes conditions étant réalisées. Le séquestre perd sa raison d’être, la somme devant revenir au promettant, complétée selon les stipulations.
La solution présente une cohérence forte avec le droit positif et l’économie des promesses unilatérales. D’une part, l’arrêt clarifie le seuil de « l’accord définitif » exigé en pratique: la détermination des éléments essentiels prime les mentions standard relatives à la formalisation et à la documentation. D’autre part, il neutralise l’argument tiré de la conjoncture postérieure en rappelant que la réalisation de la condition s’apprécie à la date convenue. Le traitement des covenants confirme qu’ils relèvent de la vie du prêt et non de sa formation, ce qui sécurise la lecture des lettres bancaires intermédiaires.
La portée pratique est notable pour la rédaction contractuelle. Les promettants veilleront à définir précisément l’« accord définitif » attendu, en listant les éléments essentiels et le mode de preuve exigé. Les bénéficiaires devront documenter les diligences accomplies pendant la validité des offres, afin d’écarter tout grief d’empêchement. Les notaires, enfin, gagneront à encadrer les notifications et la conservation des pièces, pour éviter des blocages de séquestre fondés sur une incertitude probatoire.
En somme, l’arrêt aligne la qualification de l’offre bancaire sur une logique de détermination des éléments essentiels, refuse d’ériger les covenants en conditions suspensives, et applique rigoureusement l’article 1304-3 pour sanctionner l’inaction du bénéficiaire. La solution renforce la prévisibilité du régime de l’indemnité d’immobilisation dans les promesses unilatérales de vente immobilière.
