La licitation dans le partage après divorce : quand le juge ordonne la vente forcée du bien indivis contre la volonté d’un époux

Le divorce dissout le mariage mais ne règle pas, à lui seul, le sort des biens que les époux détiennent en commun. Une fois le prononcé du divorce acquis, les ex-époux se retrouvent en indivision post-communautaire ou post-divorce. L’un veut vendre, l’autre refuse. L’un veut rester dans le logement familial, l’autre exige sa part en argent. L’un propose un partage amiable, l’autre fait obstruction. Chaque année, plusieurs milliers de couples divorcés se retrouvent piégés dans cette impasse juridique et financière, contraints de cohabiter avec un ex-conjoint dans un bien qu’ils ne peuvent ni vendre ni se partager équitablement.

Cette situation, d’une banalité confondante dans les contentieux familiaux, trouve sa résolution dans un mécanisme aussi puissant que redouté : la licitation, ou vente forcée du bien indivis ordonnée par le juge. Derrière ce terme technique se cache une réalité très concrète : un appartement ou une maison mis aux enchères publiques, au risque d’être vendu à un prix inférieur à sa valeur de marché, au détriment des deux ex-époux. La première chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, en a précisé les conditions, les garde-fous procéduraux et les alternatives. Le présent article en expose les enseignements.

I. Le droit au partage, fondement et conditions de la licitation

A. L’article 815 du Code civil, principe cardinal du droit de l’indivision

Le point de départ est un principe simple, énoncé à l’article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. » Ce texte confère à chaque indivisaire un droit individuel au partage, qu’aucun autre indivisaire ne peut entraver de manière définitive. Il s’agit d’un droit fondamental, d’ordre public, qui ne saurait être paralysé par l’inertie ou la mauvaise volonté d’un coïndivisaire.

La première chambre civile en a fait une application remarquable dans un arrêt du 15 janvier 2025 (n° 22-24.672, Publié au Bulletin). En l’espèce, un époux survivant avait opté pour l’attribution intégrale des biens communs en vertu d’une clause de communauté universelle insérée dans le contrat de mariage. Les enfants nus-propriétaires, issus du couple, avaient introduit une action en partage. La cour d’appel de Rennes l’avait déclarée irrecevable au motif qu’un partage n’est pas possible entre usufruitier et nus-propriétaires, leurs droits étant de nature différente. La Cour de cassation casse sans renvoi et juge que, dès lors qu’il existe une indivision successorale entre les nus-propriétaires eux-mêmes, l’action en partage est recevable : « après avoir constaté l’existence d’une indivision successorale entre M. [G] [U] et sa soeur portant sur la nue-propriété des biens dépendant de la succession de leur mère, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. »

La portée de cet arrêt est considérable pour le contentieux du divorce. Il rappelle que le droit au partage est indépendant de la nature des droits indivis en présence. Peu importe que l’un des ex-époux détienne l’usufruit et l’autre la nue-propriété du logement familial : l’action en partage reste ouverte dès lors qu’existe une indivision entre personnes ayant des droits de même nature sur le bien. Le conjoint qui refuse la liquidation ne peut donc se retrancher indéfiniment derrière la complexité du démembrement de propriété pour faire obstacle au partage.

L’article 815 du Code civil s’articule avec l’article 267 du même code, qui prévoit que le divorce emporte révocation de plein droit des avantages matrimoniaux prenant effet à la dissolution du régime matrimonial ou au décès de l’un des époux. Le prononcé du divorce fait ainsi naître une indivision post-communautaire ou post-divorce, dans laquelle chacun des ex-époux dispose immédiatement du droit de provoquer le partage, sans pouvoir invoquer un quelconque sursis d’origine conventionnelle qui lui serait opposable. Les époux mariés sous le régime de la séparation de biens ne sont pas épargnés : s’ils ont acquis un bien en indivision, ils se retrouvent soumis aux mêmes règles que les époux communs en biens, le divorce ne modifiant pas la nature indivise de leur propriété.

B. Les conditions procédurales de la licitation : entre exigences formelles et office du juge

Si le droit au partage est un principe, sa mise en œuvre n’est pas un automatisme. La voie de la licitation est encadrée par des conditions procédurales strictes que la première chambre civile contrôle avec une rigueur croissante.

D’abord, l’article 1360 du code de procédure civile dispose qu’« à peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable. » La Cour de cassation sanctionne avec fermeté le non-respect de cette obligation. Dans un arrêt du 23 mai 2024 (n° 22-16.784, Publié au Bulletin), elle a jugé insuffisante la simple production par le demandeur d’une lettre adressée au notaire évoquant, de manière vague, une proposition de vente amiable : « Faute de mention des diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable, l’action en partage engagée par assignation doit être déclarée irrecevable. »

Ce formalisme probatoire n’est pas vain. Il oblige les parties à tenter une résolution amiable avant de saisir le juge et à en rapporter la preuve dans l’acte introductif d’instance lui-même. Une assignation qui se bornerait à indiquer que « les parties n’ont pu se mettre d’accord » sans préciser la teneur des échanges, les propositions formulées et les dates des démarches amiables encourt l’irrecevabilité.

Ensuite, le législateur a prévu un mécanisme alternatif à l’article 815-5-1 du Code civil. Ce texte permet à des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis de demander au tribunal l’autorisation de vendre le bien sans l’accord unanime des autres indivisaires. La procédure est particulièrement utile lorsqu’une majorité qualifiée d’ex-époux ou d’héritiers souhaite vendre mais se heurte au blocage d’une minorité.

Dans un arrêt du 12 juin 2024 (n° 21-23.782), la première chambre civile a rappelé que cette procédure exige que l’intention d’aliéner soit signifiée à tous les indivisaires par acte extrajudiciaire, préalablement à la saisine du juge. En l’espèce, le notaire avait omis de notifier le projet de vente à l’un des légataires à titre universel. La cour d’appel avait néanmoins autorisé la licitation. Bien que la cassation n’ait porté que sur un autre aspect de l’arrêt, l’économie générale de la décision confirme que chaque indivisaire doit être personnellement informé du projet de vente, faute de quoi la procédure est viciée. L’arrêt du 10 juin 2026 (n° 25-12.975) illustre également la subsidiarité de la demande de licitation-partage par rapport à la demande d’autorisation de vente unilatérale prévue par l’article 815-5-1.

Enfin, la première chambre civile exerce un contrôle étroit sur l’office du juge du fond lorsqu’il statue sur la licitation. Dans l’arrêt précité du 5 février 2025 (n° 21-15.932, Publié au Bulletin), elle rappelle, au visa de l’article 1377 du code de procédure civile, que « la licitation des immeubles indivis ne doit être ordonnée que s’ils ne peuvent être facilement partagés en nature. » La cour d’appel de Lyon se bornait à relever l’absence d’accord des indivisaires sur la manière de procéder au partage pour ordonner la licitation de plusieurs biens immobiliers. La Cour de cassation casse l’arrêt au motif que la juridiction du fond n’avait pas recherché « si les biens indivis étaient ou non commodément partageables en nature. » Le désaccord entre indivisaires ne suffit donc pas à justifier la licitation ; encore faut-il que le partage en nature soit matériellement impossible ou excessivement complexe.

Ce filtre jurisprudentiel est une garantie essentielle pour l’époux qui souhaite conserver le bien, notamment le logement familial. Le juge ne peut ordonner la vente forcée sans avoir préalablement vérifié, en motivant précisément sa décision, que le bien ne se prête à aucun partage par attribution de lots ou de valeurs.

II. Les garde-fous de la licitation : partage en nature, mesures conservatoires et indemnité d’occupation

A. Le partage en nature, alternative fondamentale à la licitation

La hiérarchie normative est claire et constante : le partage en nature prime sur la licitation. L’article 1377, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que « le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. » La licitation n’est donc qu’un remède subsidiaire, auquel le juge ne recourt que lorsque le partage en nature se révèle impossible. Cette subsidiarité est d’ordre public : elle ne peut être écartée par convention entre les parties.

Dans le contexte du divorce, ce principe prend un relief particulier. L’immeuble ayant constitué le domicile conjugal est rarement divisible en nature. Un appartement, une maison individuelle ne se découpent pas en lots distincts que l’on pourrait attribuer physiquement à chaque ex-époux. C’est précisément cette impossibilité matérielle qui, une fois constatée par le juge, ouvre la voie à la licitation. Mais le juge doit l’établir par une motivation concrète, et non la présumer en se contentant de relever la mésentente des parties.

L’arrêt de cassation du 5 février 2025 (n° 21-15.932, Publié au Bulletin) est explicite sur ce point. La Cour suprême reproche à la cour d’appel de Lyon de s’être déterminée par le seul constat de « l’absence d’accord des indivisaires sur la manière de procéder au partage de l’indivision », sans rechercher si les biens étaient commodément partageables en nature. La cassation est prononcée pour défaut de base légale, ce qui signifie que la décision du juge du fond ne repose pas sur des constatations de fait suffisantes pour caractériser les conditions légales de la licitation.

L’attribution préférentielle prévue par l’article 831 du Code civil constitue une autre alternative à la licitation. Ce texte permet à l’époux qui réside dans le logement familial d’en solliciter l’attribution à son profit, à charge pour lui de verser une soulte à l’autre époux en contrepartie de sa part dans la valeur du bien. L’attribution préférentielle est de droit pour le conjoint survivant et facultative pour le conjoint divorcé, qui doit la demander expressément. Mais cette faculté est subordonnée à des conditions qui ne sont pas toujours réunies : capacité financière de l’attributaire à régler la soulte, accord sur la valeur du bien, absence de contestation sur le principe même de l’attribution. Lorsque ces conditions font défaut, la licitation redevient la voie de droit commun.

Le juge fixe alors une mise à prix et ordonne la vente aux enchères publiques, selon les formes prévues aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La mise à prix est une donnée stratégique du contentieux : trop basse, elle expose le bien à être adjugé à vil prix au détriment des deux ex-époux ; trop élevée, elle risque de décourager les enchérisseurs et de conduire à une vente sur baisses successives du prix plancher, avec la même conséquence dommageable. Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, autoriser une faculté de baisse de mise à prix d’un quart à défaut d’enchères, comme cela a été ordonné dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 5 février 2025. La procédure de licitation est ainsi entourée de garanties destinées à assurer la transparence des enchères et à obtenir le meilleur prix possible pour l’ensemble des indivisaires.

B. Les mesures conservatoires et l’indemnité d’occupation : préserver la valeur du bien indivis jusqu’au partage

La licitation n’intervient jamais instantanément. Entre le prononcé du divorce et la vente effective du bien, des mois, voire des années, peuvent s’écouler, notamment lorsque les opérations de liquidation sont complexes ou que les parties multiplient les incidents procéduraux. Durant cette période d’indivision, des conflits aigus peuvent surgir entre ex-époux : l’un refuse d’entretenir le bien ou d’acquitter sa quote-part des charges de copropriété, l’autre y réalise des travaux sans l’accord de son coïndivisaire, un troisième bloque l’accès au logement pour les visites d’acheteurs potentiels. La première chambre civile a dégagé plusieurs outils pour préserver la valeur du patrimoine indivis et réguler ces conflits de jouissance.

D’abord, l’article 815-6, alinéa 1er, du Code civil permet au président du tribunal judiciaire de « prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes, portant sur les biens indivis, que requiert l’intérêt commun. » La portée de ce texte a été précisée par l’arrêt du 10 juin 2026 (n° 24-18.536). En l’espèce, une cour d’appel avait ordonné à un indivisaire de libérer sous astreinte une parcelle sur laquelle il exploitait un assainissement agricole, afin de permettre la vente du bien dans les meilleures conditions. La Cour de cassation a censuré cette décision au motif que la cour d’appel n’avait « pas précisé en quoi cette mesure revêtait un caractère d’urgence », privant ainsi sa décision de base légale. Elle a rappelé que le juge commis à la surveillance des opérations de partage ne peut ordonner de telles mesures que si elles sont justifiées par l’urgence et l’intérêt commun des indivisaires, deux conditions cumulatives qui doivent être caractérisées concrètement.

Cette exigence de motivation est une protection pour l’époux qui occupe le bien. Le juge ne peut ordonner son expulsion ou des travaux sur le bien indivis sans démontrer que l’intérêt commun — et non celui d’un seul indivisaire — le commande et qu’il y a urgence à agir. La simple commodité procédurale ou l’impatience du coïndivisaire demandeur ne sauraient constituer une urgence au sens de l’article 815-6.

Ensuite, la question de l’indemnité d’occupation constitue un enjeu financier majeur du contentieux post-divorce. L’article 815-9, alinéa 2, du Code civil dispose que « l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. » Cette règle s’applique directement au conjoint qui continue d’occuper le logement familial après le prononcé du divorce, y compris lorsque l’ordonnance de non-conciliation lui a attribué la jouissance du domicile conjugal à titre onéreux.

La première chambre civile en a précisé la durée dans un arrêt du 12 juin 2025 (n° 23-22.003, Publié au Bulletin). Saisie du pourvoi d’un époux condamné à verser une indemnité d’occupation de 500 euros par mois « pour la période comprise entre mai 2015 et jusqu’au jour du partage », la Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Nancy. Elle a jugé qu’en statuant ainsi « sans réserver l’hypothèse de la remise effective du bien à la disposition de l’indivision avant le partage, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Ce tempérament jurisprudentiel est essentiel pour l’époux occupant qui, en cours de procédure, pourrait choisir de quitter les lieux. L’obligation de verser une indemnité d’occupation n’est pas perpétuelle : elle prend fin dès la libération effective du bien et sa remise à la disposition de l’ensemble des indivisaires, même si les opérations de partage ne sont pas achevées. Les juges du fond doivent donc assortir leur condamnation d’une réserve expresse en ce sens.

Enfin, il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation ne se confond pas avec la prestation compensatoire. L’indemnité est due à l’indivision et profite à l’ensemble des indivisaires proportionnellement à leurs droits, tandis que la prestation compensatoire est une créance personnelle de l’époux dont la situation économique est dégradée par la rupture du mariage. Les deux mécanismes coexistent et se cumulent, ce qui peut alourdir considérablement la charge pesant sur l’occupant du logement familial, déjà confronté aux échéances d’un crédit immobilier souvent souscrit solidairement. Le conseil de l’avocat est, à cet égard, déterminant pour évaluer l’ensemble des conséquences financières d’un maintien dans les lieux après divorce et pour anticiper, le cas échéant, les modalités de la licitation à venir.

Au-delà de la dimension financière, la licitation a également une incidence sur la résidence des enfants lorsque le logement familial constitue leur cadre de vie principal. Le juge aux affaires familiales, lorsqu’il statue sur la résidence des enfants et sur la contribution à leur entretien, doit tenir compte de la perspective d’une licitation qui contraindra le parent gardien à déménager. La jurisprudence de la première chambre civile n’a toutefois pas fait de cette considération un obstacle dirimant à la licitation, le droit au partage de l’article 815 du Code civil conservant sa primauté.

Conclusion

La licitation est la conséquence ultime du droit fondamental de chaque indivisaire à ne pas demeurer prisonnier de l’indivision. Mais l’office du juge, sous le contrôle de la première chambre civile, en fait un mécanisme encadré et non une sanction automatique. Le désaccord des ex-époux sur le sort du bien commun ne suffit pas à justifier la vente forcée : le juge doit d’abord vérifier que le partage en nature est impossible, que l’attribution préférentielle ne peut être prononcée et que les mesures conservatoires nécessaires ont été prises pour préserver la valeur du bien. La jurisprudence de la première chambre civile (2023-2026) a ainsi construit un équilibre subtil entre le droit au partage et la protection de l’époux le plus fragile, en exigeant des juges du fond une motivation rigoureuse à chaque étape du processus et une attention particulière au caractère subsidiaire de la licitation. Le justiciable confronté à une situation de blocage dans la liquidation de ses intérêts patrimoniaux après divorce trouvera dans cette architecture jurisprudentielle à la fois une protection et une voie de résolution.

Pour toute question relative au partage des biens après divorce ou à la procédure de licitation, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit de la famille afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.

Maître Hassan KOHEN
Avocat au barreau de Paris
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