La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes est entrée en vigueur le 9 avril 2026. Ce texte, adopté à l’unanimité par le Parlement, répond à un problème massif : des centaines de milliers de successions restent bloquées en France parce qu’un héritier refuse le partage, ne se manifeste pas ou demeure introuvable. La réforme modifie plusieurs articles du code civil pour faciliter la vente des biens indivis, élargir le partage judiciaire aux couples et renforcer les pouvoirs du juge. Elle intéresse directement toute personne confrontée à un conflit successoral, à un bien immobilier gelé dans l’indivision ou à une succession vacante qui s’éternise. En voici l’analyse complète, à la lumière des textes modifiés et de la jurisprudence récente de la Cour de cassation.
L’article 815 du code civil pose un principe clair : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention » (article 815 du code civil).
Ce principe remonte à la Révolution française. Il garantit à chaque indivisaire le droit de sortir de l’indivision à tout moment, sans avoir à justifier d’un motif particulier. La Cour de cassation en a encore rappelé la portée dans un arrêt publié au Bulletin du 15 janvier 2025. Elle a jugé que « malgré l’adoption par le défunt d’un régime de communauté universelle de biens avec clause d’attribution intégrale au conjoint survivant, un héritier réservataire peut, le cas échéant, prétendre au partage de ceux des biens demeurés propres au défunt sur lesquels il détient une quote-part indivise » (Cass. 1re civ., 15 janvier 2025, n° 22-24.672).
L’arrêt précise que même lorsque l’indivision ne porte que sur la nue-propriété des biens, chaque descendant conserve le droit de provoquer le partage. Cette solution découle directement de l’article 815 et des articles 720, 825, 843, 920 et 924-3 du code civil combinés.
En théorie, le principe est protecteur. En pratique, il se heurte à un obstacle majeur : l’héritier qui refuse de participer aux opérations de partage ne subit aucune sanction efficace. Son inertie suffit à bloquer la situation pendant des années.
Depuis la loi du 12 mai 2009, l’article 815-5-1 du code civil permettait aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis de solliciter l’autorisation judiciaire de vendre un bien indivis, même contre la volonté d’un coïndivisaire.
Le texte impose une procédure en plusieurs étapes. Les indivisaires majoritaires doivent d’abord exprimer leur intention devant un notaire. Le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires. Ceux-ci disposent d’un délai de trois mois pour s’opposer ou se manifester. En cas de silence ou d’opposition, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation « si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires » (article 815-5-1 du code civil).
Ce mécanisme, bien qu’utile, restait insuffisant. La procédure prenait au minimum six à huit mois avant même la saisine du tribunal. Le juge n’avait pas le pouvoir d’autoriser un indivisaire à conclure seul la vente. Et le texte excluait expressément les cas de démembrement de propriété ou de protection d’un indivisaire vulnérable.
La jurisprudence ajoutait une exigence supplémentaire : avant d’ordonner la licitation d’un bien indivis, le juge devait vérifier si le bien était commodément partageable en nature. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 5 février 2025 : « la licitation des immeubles indivis ne doit être ordonnée que s’ils ne peuvent être facilement partagés en nature. » La cour d’appel qui avait ordonné la licitation sans procéder à cette vérification a vu son arrêt cassé pour défaut de base légale (Cass. 1re civ., 5 février 2025, n° 21-15.932).
Le partage judiciaire constituait le recours ultime de l’héritier bloqué. Il supposait la désignation d’un notaire liquidateur, la constitution d’un état liquidatif, l’homologation par le juge, puis l’exécution des lots ou la licitation. La durée moyenne dépassait quatre ans. Certaines successions restaient en l’état pendant dix ou quinze ans.
Le problème principal tenait au cloisonnement des compétences. Le juge commis aux opérations de partage ne pouvait pas trancher les contestations survenant en cours de procédure. Chaque incident devait être renvoyé devant le tribunal, ce qui multipliait les audiences et les délais. De même, le partage judiciaire ne pouvait être ouvert qu’en présence d’une indivision. Les couples non mariés qui avaient acquis un bien en commun sans indivision formelle ne pouvaient pas bénéficier de cette procédure.
L’attribution préférentielle, prévue par les articles 831 et suivants du code civil, offrait une alternative pour certains biens. Mais la Cour de cassation en a strictement encadré les conditions. Dans un arrêt du 30 avril 2025, elle a jugé que « tout héritier copropriétaire en nu-propriété peut demander l’attribution préférentielle par voie de partage, à charge de soulte s’il y a lieu, de toute entreprise agricole à l’exploitation de laquelle il participe ou a participé effectivement. » Toutefois, « une telle attribution, en tant que modalité du partage, ne peut porter que sur les droits compris dans l’indivision à partager » (Cass. 1re civ., 30 avril 2025, n° 24-15.624).
L’attribution préférentielle ne pouvait donc porter que sur la nue-propriété si l’indivision ne portait que sur ce démembrement. Cette rigueur, juridiquement fondée, contribuait à prolonger les blocages.
L’innovation la plus notable de la réforme réside dans la modification de l’article 815-6 du code civil. Cet article, qui permet au président du tribunal judiciaire de prescrire toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun, comporte désormais un dernier alinéa : « Il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis » (article 815-6 du code civil, version en vigueur depuis le 9 avril 2026).
Ce nouvel alinéa consacre dans le code civil une solution que la jurisprudence avait progressivement admise, sans jamais la formuler aussi clairement. Jusqu’à présent, le juge des référés pouvait désigner un administrateur ou nommer un séquestre, mais il ne disposait pas d’un pouvoir textuel explicite pour autoriser un seul indivisaire à vendre le bien. Le notaire, de son côté, ne pouvait pas instrumenter sans le concours de tous les coïndivisaires, sauf autorisation judiciaire.
La portée pratique est considérable. Lorsqu’un héritier détient la majorité des droits indivis et qu’un acquéreur est identifié, le juge pourra désormais autoriser cet héritier à signer seul le compromis puis l’acte authentique de vente, sans attendre la procédure plus lourde de l’article 815-5-1. La condition demeure l’urgence et l’intérêt commun. Mais ces notions, interprétées avec souplesse par la jurisprudence, permettront de couvrir la plupart des situations où le bien se dégrade, les charges s’accumulent ou un acquéreur risque de se retirer.
La Cour de cassation avait déjà posé les fondements de cette évolution en matière d’indivision forcée. Dans un arrêt du 7 mai 2025, la troisième chambre civile a rappelé que « chacun des indivisaires a le droit d’user et de jouir du bien indivis, à la condition de ne pas en changer la destination sans le consentement unanime de tous les copropriétaires et de ne causer ni dommage ni trouble à la possession d’aucun d’eux. » Elle a ajouté que chaque indivisaire peut, « en vertu de son droit propre, demander la suppression totale des nouveaux ouvrages édifiés sans son consentement sur le fonds indivis » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-15.027).
Cette jurisprudence illustre la tension constante entre le droit individuel de chaque indivisaire et l’intérêt collectif de l’indivision. La loi du 7 avril 2026 tranche en faveur de l’efficacité, en donnant au juge le pouvoir de débloquer la situation par une autorisation individuelle de vente.
L’article 840 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 7 avril 2026, élargit le champ du partage judiciaire. Le texte dispose désormais que la sous-section relative au partage judiciaire « est applicable aux demandes tendant à la liquidation, au partage et au règlement des indivisions ou des intérêts patrimoniaux des époux, des personnes liées par un pacte civil de solidarité et des concubins » (article 840 du code civil, version en vigueur depuis le 9 avril 2026).
La nouveauté réside dans le 2° de cet article, qui permet de recourir au partage judiciaire pour les demandes autres que le partage stricto sensu « lorsque la complexité des opérations de liquidation le requiert malgré l’absence d’indivision entre les parties ou lorsque, en cours d’instance, il apparaît qu’il n’existe pas ou plus d’indivision entre les parties. »
Cette disposition résout un problème récurrent. Jusqu’à présent, les concubins qui avaient acquis un bien en commun sans constituer d’indivision formelle, ou les partenaires de PACS dont les intérêts patrimoniaux croisés ne relevaient pas strictement de l’indivision, ne pouvaient pas bénéficier de la procédure unifiée de partage judiciaire. Ils devaient multiplier les instances devant des formations différentes du tribunal.
La réforme unifie ces situations. Le juge aux affaires familiales, lorsqu’il est saisi d’une demande de liquidation des intérêts patrimoniaux d’un couple, pourra traiter l’ensemble du contentieux dans le cadre d’une procédure unique, même si l’indivision n’existe pas ou a cessé d’exister en cours de procédure.
L’article 841 du code civil, modifié par la loi du 7 avril 2026, confie au juge commis aux opérations de partage une compétence nouvelle. Il est désormais « compétent pour connaître des contestations qui s’élèvent au cours de celles-ci et pour ordonner les licitations, dans des conditions définies par décret en Conseil d’État » (article 841 du code civil, version en vigueur depuis le 9 avril 2026).
Cette modification met fin au cloisonnement qui paralysait les partages judiciaires. Le juge commis, jusqu’ici cantonné à un rôle de surveillance, pourra désormais trancher les incidents et ordonner les ventes forcées sans renvoyer l’affaire devant une autre formation du tribunal. Le gain de temps attendu est substantiel.
La réforme prévoit toutefois qu’un décret en Conseil d’État viendra préciser les conditions d’exercice de cette compétence élargie. La portée exacte de cette disposition dépendra donc du contenu de ce décret, qui devrait paraître dans les mois suivant la publication de la loi.
La loi du 7 avril 2026 est d’application immédiate. Les dispositions relatives à l’article 815-6 (autorisation de vente par un seul indivisaire) et à l’article 840 (extension du partage judiciaire aux couples) s’appliquent dès le 9 avril 2026 à toutes les indivisions existantes et à toutes les successions ouvertes, y compris celles dont le partage est en cours.
Cette application immédiate est conforme au principe selon lequel les lois de procédure s’appliquent aux instances en cours. Les héritiers actuellement engagés dans un partage judiciaire pourront invoquer les nouvelles dispositions devant le juge commis, sans attendre l’introduction d’une nouvelle instance.
La chambre commerciale de la Cour de cassation avait par ailleurs rappelé, dans un avis du 21 mai 2025, que « la licitation d’un immeuble acquis en indivision par le débiteur, avant l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, est une opération de liquidation partage de l’indivision qui échappe aux règles applicables en matière de réalisation des actifs de la procédure collective » (Cass. com., avis, 21 mai 2025, n° 25-70.008). Cette distinction entre les règles de l’indivision et celles de la procédure collective demeure pleinement applicable après la réforme.
La loi du 7 avril 2026 rend obligatoire la représentation par avocat à toutes les étapes de la procédure de partage judiciaire. Cette exigence vise à protéger les héritiers contre les risques d’un partage déséquilibré ou d’une vente à un prix insuffisant.
Le recours à un avocat spécialisé en partage successoral permet de vérifier la régularité de chaque étape, de contrôler l’évaluation des biens, de formuler les demandes d’attribution préférentielle dans les formes requises et de s’assurer que le partage respecte les droits de chaque héritier.
Le coût de cette représentation peut inquiéter certains héritiers. Toutefois, l’avocat intervient aussi pour éviter les erreurs qui coûtent plus cher : une vente sous-évaluée, un partage annulé pour vice de procédure ou une licitation ordonnée alors que le bien était partageable en nature. La Cour de cassation a cassé des décisions qui avaient omis cette vérification élémentaire, rappelant que « la licitation des immeubles indivis ne doit être ordonnée que s’ils ne peuvent être facilement partagés en nature » (Cass. 1re civ., 5 février 2025, n° 21-15.932, précité).
La loi du 7 avril 2026 ne se limite pas à l’indivision entre héritiers identifiés. Elle modernise également le régime des successions vacantes, c’est-à-dire des successions dans lesquelles aucun héritier ne se manifeste ou dans lesquelles les héritiers connus ont renoncé.
Le curateur aux successions vacantes dispose désormais de pouvoirs renforcés. Il peut signer seul certains actes de gestion et de disposition, sans attendre l’autorisation du juge pour chaque opération. La publicité des mesures de curatelle est modernisée par le recours à des supports numériques, ce qui facilite l’information des éventuels héritiers et accélère la clôture des successions anciennes.
Ces dispositions intéressent particulièrement les collectivités territoriales, les bailleurs sociaux et les administrations confrontées à des biens immobiliers sans maître ou à des logements vacants dont la succession n’a jamais été réglée. La réforme leur donne les outils pour identifier les biens concernés et provoquer leur réintégration dans le circuit économique.
La loi du 7 avril 2026 ne révolutionne pas le droit de l’indivision. Elle ne remet en cause ni le principe de l’article 815, ni l’exigence d’unanimité pour les actes de disposition, ni le contrôle judiciaire de la proportionnalité. Elle procède plutôt par ajustements ciblés : un pouvoir nouveau pour le juge, un champ élargi pour le partage judiciaire, une compétence renforcée pour le juge commis.
Ces ajustements, toutefois, répondent à des blocages réels et récurrents. L’héritier qui restait introuvable ou qui refusait toute coopération disposait, dans les faits, d’un droit de véto sur le patrimoine familial. La réforme réduit ce pouvoir de nuisance sans supprimer les garanties dont bénéficie chaque indivisaire.
Les praticiens devront attendre le décret en Conseil d’État pour connaître les modalités précises de la compétence élargie du juge commis. Mais les dispositions relatives à l’autorisation de vente individuelle (article 815-6) et à l’extension du partage judiciaire (article 840) sont d’application immédiate et constituent des outils mobilisables dès à présent.
Pour les familles confrontées à une succession bloquée, à un conflit testamentaire, à une difficulté de réserve héréditaire ou à une donation contestée, la loi du 7 avril 2026 ouvre des perspectives nouvelles qu’il convient d’exploiter sans tarder.
Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes
Article 815-6 du code civil (version en vigueur depuis le 9 avril 2026)
Article 840 du code civil (version en vigueur depuis le 9 avril 2026)
Article 841 du code civil (version en vigueur depuis le 9 avril 2026)
Cass. 1re civ., 15 janvier 2025, n° 22-24.672, publié au Bulletin
Cass. 1re civ., 5 février 2025, n° 21-15.932, publié au Bulletin
Cass. 1re civ., 30 avril 2025, n° 24-15.624, publié au Bulletin
Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-15.027, publié au Bulletin
Cass. com., avis, 21 mai 2025, n° 25-70.008, publié au Bulletin
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