Par un jugement réputé contradictoire rendu le 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a été saisi par une société bailleresse d’une demande de résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Un bail avait été conclu le 29 avril 2022 avec une locataire, pour un appartement situé à Roubaix. Celle-ci ayant cessé de régler les sommes dues, la bailleresse a fait délivrer une assignation le 18 juin 2025, après avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 mars 2025. La locataire, absente à l’audience, n’a pas contesté les demandes. Le juge a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire, ordonné son expulsion, et l’a condamnée au paiement de l’arriéré locatif ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.
La question de droit centrale est celle des conditions de recevabilité et de bien-fondé d’une action en résiliation de bail pour impayés, ainsi que la détermination des conséquences indemnitaires après la résiliation. Le juge a estimé que les formalités préalables étaient remplies, que le manquement était suffisamment grave pour justifier la résiliation, et il a condamné la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer et charges, sans majoration.
I. Les conditions de la résiliation du bail pour impayés locatifs
A. La recevabilité de l’action subordonnée à des diligences préalables
Avant de statuer sur le fond, le juge vérifie le respect des obligations procédurales imposées par la loi du 6 juillet 1989. L’article 24 III de cette loi exige que le bailleur notifie l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, la décision précise que “une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience”. De plus, le bailleur doit signaler le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément au II du même article. Le jugement relève que “la SAS les belles années justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation”. Ces formalités, destinées à permettre un traitement social de la situation, sont des conditions de recevabilité de l’action. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que “le bailleur, personne physique, qui sollicite la constatation de l’acquisition de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, doit justifier, à peine d’irrecevabilité de sa demande, de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience” (27 février 2025, n°24/05491). Bien que la décision commentée retienne un délai de six semaines, elle applique correctement le texte. Le juge déclare donc l’action recevable, ce qui est conforme à la pratique et à la jurisprudence.
B. Le bien-fondé de la résiliation fondée sur la gravité du manquement
Sur le fond, la résiliation du bail est prononcée en raison du non-paiement des loyers. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Le juge énonce que “le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil”. Il apprécie souverainement la gravité du manquement au jour de l’audience. En l’espèce, la dette s’élevait à plus de 3 900 euros selon le décompte, ce qui constitue une infraction grave à l’obligation essentielle de payer le loyer. Le jugement retient que “ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail”. Cette solution est classique et conforme à la lettre de l’article 1224 du code civil qui permet la résiliation unilatérale ou judiciaire en cas d’inexécution suffisamment grave. Le juge prononce donc la résiliation aux torts exclusifs de la locataire, ce qui emporte expulsion.
II. Les conséquences indemnitaires de la résiliation du bail
A. La condamnation au paiement de l’arriéré locatif
La résiliation du bail entraîne l’exigibilité immédiate des loyers impayés. Le juge condamne la locataire à verser la somme de 1 705,60 euros pour la société bailleresse, selon un décompte arrêté au 1er décembre 2025 incluant le loyer de décembre. Il précise que “le requérant sollicite dans son assignation le paiement des loyers et charges à hauteur de 493,59 € pour la société Les belles années et 1705,60 € pour la SA [N], montant à parfaire au jour de l’assignation”. Le juge actualise la créance malgré l’absence de la locataire, ce qui est admis par la jurisprudence lorsqu’il existe un décompte actualisé. Les intérêts au taux légal courent à compter du 18 juin 2025, date de l’assignation. Cette condamnation est la contrepartie directe de l’inexécution contractuelle. Elle est justifiée car la locataire ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Le juge applique strictement le principe selon lequel le preneur doit les loyers échus jusqu’à la résiliation.
B. La fixation de l’indemnité d’occupation post-contractuelle
Après la résiliation, la locataire devient occupante sans droit ni titre. Elle doit une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Le jugement fixe cette indemnité “à un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du loyer janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux”. Aucune majoration n’est appliquée, contrairement à une pratique fréquente. La Cour d’appel de Paris a jugé qu’il est “conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de dire qu’elle est fixée à un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, augmenté de 25 %” (28 janvier 2025, n°22/14147). En l’espèce, le juge ne majore pas, sans doute parce que la demande de la bailleresse ne le sollicitait pas ou parce que le juge a estimé que le préjudice était déjà couvert par l’arriéré et les intérêts. Cette solution, bien que fidèle au principe d’équivalence, pourrait être critiquée pour son caractère moins dissuasif : elle n’incite pas l’occupant à libérer rapidement les lieux. Cependant, elle reste légalement possible car l’indemnité d’occupation est fixée souverainement. Le juge a en outre écarté toute demande relative au sort des meubles, renvoyant aux procédures d’expulsion. Cette décision s’inscrit dans une approche mesurée des conséquences de la résiliation.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 2 du Code civil En vigueur
La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.
