Tribunal judiciaire de Lyon, le 17 octobre 2025, n°25/01822

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, a examiné une demande en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers. Le bailleur, une société gestionnaire de logements, sollicitait également l’expulsion du locataire et le paiement de sommes dues. Le locataire, défendeur, ne s’est pas présenté à l’audience. La juridiction a dû vérifier si les conditions légales de la résiliation et de l’expulsion étaient réunies, ainsi que le bien-fondé des demandes pécuniaires.

Le formalisme impératif de la clause résolutoire

La mise en œuvre de la clause doit respecter une procédure stricte. Le législateur a encadré l’effet des clauses résolutoires de plein droit insérées dans les baux d’habitation. “La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que deux mois après un commandement de payer resté infructueux” (Motifs). Ce formalisme constitue une protection essentielle pour le preneur, lui accordant un délai de régularisation. Le juge vérifie scrupuleusement le respect de ces conditions de fond et de forme pour protéger la partie faible au contrat.

La sanction du défaut de paiement est subordonnée à un commandement régulier. En l’espèce, le commandement délivré était conforme car il “mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée” (Motifs). Cette mention est une condition de validité substantielle. Le défaut de paiement persistant après ce délai légal permet au juge de constater la résolution. La régularité de la procédure préalable est donc le fondement incontournable de la décision judiciaire ultérieure.

L’absence de cause de suspension ou de report

Le juge apprécie souverainement l’opportunité d’accorder des délais de grâce. La loi offre au locataire une possibilité de suspendre la résiliation. “Par application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens […] et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause […] peuvent être suspendus” (Motifs). Ce mécanisme est une mesure de clémence qui vise à éviter l’expulsion lorsque le rattrapage de la situation est possible.

Le défaut de diligence du locataire entraîne le rejet de toute demande de report. En l’absence de comparution, le locataire ne remplit aucune des conditions légales. Il “ne démontre pas avoir repris le paiement des loyers courants, ne justifie pas de possibilité probantes et viables d’apurement de la dette” (Motifs). Le juge ne peut donc ordonner un échelonnement suspensif. Cette solution rappelle que les mesures de protection sont conditionnées par une démarche active du débiteur pour régulariser sa situation.

La conséquence pécuniaire du maintien dans les lieux

L’obligation de payer le loyer persiste jusqu’à la libération effective. La condamnation au paiement couvre l’arriéré de loyers et charges, dont le principe et le montant sont établis par les pièces du dossier. Le bailleur est également fondé à réclamer une indemnité pour occupation après la résiliation. Cette indemnité est “équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par le contrat, jusqu’à la libération effective des lieux loués” (Motifs). Elle répare le préjudice résultant de la jouissance sans titre.

Le quantum de la dette est fixé avec précision par la juridiction. Le jugement condamne le locataire au paiement d’une somme globale arrêtée à une date certaine, puis d’une indemnité mensuelle jusqu’à son départ. Cette double condamnation assure une réparation intégrale au bailleur. Elle illustre le principe selon lequel nul ne peut s’enrichir injustement aux dépens d’autrui, même dans le cadre d’un litige locatif social.

Ce jugement rappelle avec rigueur les conditions procédurales de la résiliation pour défaut de paiement. Il souligne que la protection du locataire, bien que réelle, n’est pas inconditionnelle et requiert sa participation. En l’absence de toute régularisation ou demande motivée, le juge ne peut que constater les effets de la clause et en tirer les conséquences légales, tant sur le plan de l’occupation que sur le plan financier.