Par un jugement réputé contradictoire rendu le 27 mars 2026, le Tribunal judiciaire de Mulhouse (1ère Chambre civile, n°25/00828) a été saisi d’une demande en paiement de charges de copropriété formée par un syndicat des copropriétaires à l’encontre d’une société copropriétaire défaillante. Le syndicat demandeur réclamait le principal des charges, des frais de recouvrement, des dommages-intérêts pour préjudice moral, ainsi que les dépens. La société défenderesse, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat. Le juge a partiellement accueilli ces demandes, retenant le principe de l’obligation aux charges tout en opérant un contrôle rigoureux sur les frais accessoires et en allouant une somme limitée au titre du préjudice moral. La question centrale était de savoir si un copropriétaire non comparant pouvait être condamné au paiement de charges de copropriété, de frais de recouvrement et de dommages-intérêts distincts, et dans quelle mesure le juge devait vérifier le bien-fondé de ces prétentions non contestées. Le tribunal a répondu par l’affirmative sur le principe, tout en réduisant certaines demandes accessoires faute de justification suffisante.
I. L’affirmation du principe de l’obligation aux charges de copropriété
A. La confirmation du caractère certain de la créance en l’absence de contestation
Le tribunal rappelle d’abord, à titre liminaire, que le défaut de comparution du défendeur n’exonère pas le juge de vérifier le bien-fondé de la demande, conformément à l’article 472 du code de procédure civile. Le juge ne peut déduire l’existence de la créance de la seule abstention procédurale ; il doit l’établir par l’analyse des pièces produites. En l’espèce, le syndicat demandeur a versé aux débats le contrat de syndic, les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes de 2022 à 2025, les appels de fonds correspondants, les mises en demeure et un décompte détaillé. Le tribunal se fonde sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges selon les règles légales, et sur l’article 35 du décret du 17 mars 1967, qui confère aux appels provisionnels du syndic un caractère certain, liquide et exigible. Il retient que ” l’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal “. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante, qui considère que les décisions d’assemblée générale non contestées dans le délai de l’article 42 de la loi de 1965 ne peuvent plus être remises en cause (Cour d’appel de Grenoble, 28 janvier 2025, n°24/01511). Le tribunal admet ainsi que la créance de charges est certaine à hauteur de 8.753,17 euros, et condamne la société défenderesse à la payer avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure.
B. L’extension de la condamnation aux frais nécessaires de recouvrement
Le syndicat demandeur sollicitait également le remboursement de frais de recouvrement, qu’il qualifiait de dommages-intérêts. Le tribunal opère une requalification : la demande s’analyse en réalité sur le fondement de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, qui permet d’imputer au seul copropriétaire concerné ” les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque “. Il vérifie la justification de ces frais. Il retient la somme de 108 euros pour les deux mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, dont les justificatifs sont produits. En revanche, il écarte la somme de 399 euros réclamée au titre de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, au motif que le contrat de syndic ne prévoit cette indemnité qu’en cas de ” diligences exceptionnelles “, et qu’aucune pièce ne démontre la réalité de telles diligences. Le tribunal rappelle ainsi que la qualification de ” frais nécessaires “ au sens de l’article 10-1 ne saurait être une simple clause de style ; elle exige une démonstration concrète par le syndicat. La condamnation partielle à 108 euros illustre un contrôle judiciaire rigoureux des frais accessoires, évitant que le copropriétaire défaillant ne soit systématiquement tenu de rembourser des honoraires forfaitaires non justifiés.
II. La reconnaissance d’un préjudice distinct du simple retard de paiement
A. L’admission d’un préjudice moral pour le syndicat des copropriétaires
Sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat demandeur sollicitait 300 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral. Le tribunal accueille cette demande en considérant que ” la défaillance du défendeur dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mises en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et crée également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires “. Cette solution n’est pas nouvelle en jurisprudence : les juridictions du fond reconnaissent régulièrement que la carence prolongée d’un copropriétaire cause un trouble de gestion au syndicat, qui doit avancer les fonds et peut subir des tensions de trésorerie. Le tribunal fait ici une application souple de l’article 1231-6, qui exige un préjudice indépendant du retard et une mauvaise foi. La mauvaise foi est implicitement déduite de la persistance de l’impayé malgré les mises en demeure. La somme allouée de 300 euros reste modeste et proportionnée, évitant une double indemnisation avec les intérêts moratoires déjà octroyés. Cette décision confirme que le préjudice moral est un instrument utile pour sanctionner les comportements dilatoires, même si son quantum reste discrétionnaire.
B. La limitation des prétentions accessoires par un contrôle judiciaire strict
Le tribunal statue également sur les autres demandes accessoires : il condamne la société défenderesse aux dépens, incluant les frais de sommation de payer (160,92 euros), et à 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il constate l’exécution provisoire de plein droit. Ce faisant, le juge exerce un contrôle précis de chaque poste de dépenses. Il écarte notamment la demande de doublement des frais de constitution de dossier (2 x 399 euros), faute de justification des ” diligences exceptionnelles “ contractuellement requises. Cette rigueur est salutaire : elle évite que le syndicat ne répercute systématiquement sur le copropriétaire défaillant des frais de gestion interne qui relèvent de ses charges ordinaires. Elle incite les syndics à mieux documenter leurs interventions contentieuses. Le jugement illustre ainsi un équilibre entre la protection du syndicat créancier, légitimement fondé à réclamer les sommes dues, et la protection du copropriétaire débiteur contre des frais arbitraires ou insuffisamment justifiés. La portée de cette décision est double : elle rappelle le principe de l’obligation aux charges en cas d’absence de contestation, et elle précise les conditions strictes de remboursement des frais de recouvrement et d’indemnisation du préjudice moral.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
