Le 27 mars 2026, le Tribunal judiciaire de Nice (4ème Chambre civile) a rendu une décision appelée à nourrir la réflexion sur les obligations respectives du bailleur commercial et du syndicat des copropriétaires en présence de désordres affectant les parties communes, ainsi que sur les limites de l’exercice du droit d’agir en justice lorsque celui-ci s’inscrit dans le contexte d’une procédure collective. L’affaire opposait une société locataire, placée successivement en redressement puis en liquidation judiciaire, au bailleur commercial, au syndicat des copropriétaires et au syndic professionnel, la société locataire réclamant d’importants dommages-intérêts en raison d’infiltrations rendant le local inexploitable.
Le 9 décembre 2014, la société locataire a conclu un bail commercial portant sur un lot situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété. Dès le 8 décembre 2014, un constat d’huissier révélait des traces d’infiltrations au plafond, apparues après les fortes pluies du 4 novembre 2014. La locataire a néanmoins signé le bail. Au début de l’année 2015, de nouveaux épisodes pluvieux ont aggravé les désordres. Par délibération du 20 avril 2015, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de réfection de l’étanchéité du parking extérieur, reconnue comme étant la cause des infiltrations. La société locataire a cessé de payer les loyers à compter du 1er octobre 2015. Elle a été placée en redressement judiciaire le 6 octobre 2016, puis en liquidation judiciaire le 20 décembre 2017. L’assignation en responsabilité a été délivrée le 22 novembre 2017, soit entre l’ouverture du redressement et celle de la liquidation.
Le tribunal a successivement examiné la recevabilité de l’action, la responsabilité du bailleur, celle du syndicat, les demandes reconventionnelles pour procédure abusive et les demandes accessoires. Il a rejeté le moyen d’irrecevabilité, considérant que le représentant de la société disposait encore du pouvoir d’agir à la date de l’assignation, le dessaisissement n’intervenant qu’avec le jugement de liquidation. Il a ensuite débouté la locataire de ses demandes indemnitaires tant à l’encontre du bailleur que du syndicat, faute de preuve d’un préjudice actuel et certain. Enfin, il a condamné la société locataire à verser des dommages-intérêts pour procédure abusive au bailleur (5 000 euros) et au syndicat (1 500 euros), ces créances étant inscrites à titre privilégié au passif de la liquidation.
La question de droit centrale est de savoir, d’une part, si le bailleur commercial peut voir sa responsabilité engagée pour défaut d’entretien lorsque les désordres proviennent des parties communes et qu’il a accompli les diligences nécessaires auprès du syndicat, et d’autre part, dans quelle mesure l’introduction d’une action indemnitaire dépourvue de fondement sérieux dans le cadre d’une procédure collective constitue un abus du droit d’agir justifiant une réparation au titre des créances privilégiées.
I. L’étendue des obligations du bailleur commercial face aux désordres issus des parties communes
A. L’obligation d’entretien du bailleur et son absence de pouvoir sur les parties communes
Le tribunal rappelle que le bailleur est tenu, par l’effet des articles 1719, 2° et 1720, alinéa 2 du code civil, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage prévu et d’effectuer les grosses réparations. Ces obligations ne sont pas d’ordre public, mais l’article R.145-35 du code de commerce (issu de la loi Pinel) interdit au bailleur de transférer au locataire la charge des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ainsi que des travaux de mise en conformité ou de remédiation à la vétusté. En l’espèce, le local est situé dans un immeuble en copropriété. Le bailleur, simple copropriétaire, n’a aucun pouvoir direct sur les parties communes, dont l’entretien relève exclusivement du syndicat. Le tribunal en déduit que le bailleur ne peut se substituer au syndicat. Toutefois, le bailleur doit démontrer qu’il a accompli les diligences suffisantes à l’encontre du syndicat pour mettre fin au trouble de jouissance. Cette solution, conforme à une jurisprudence constante, opère un équilibre entre les obligations du bailleur et les contraintes de la copropriété. Elle impose au bailleur une obligation de moyen renforcée, sans exiger de lui une impossibilité d’action.
B. La démonstration de l’absence de faute par les diligences accomplies
En l’espèce, le tribunal constate que le bailleur a manifestement fait diligence : l’assemblée générale du 20 avril 2015 a voté, moins de quatre mois après le sinistre, des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse. Le bailleur n’a pas la maîtrise des parties communes et ne pouvait agir seul. Le tribunal relève que la cause des désordres a été identifiée par les copropriétaires eux-mêmes, ce qui écarte toute défaillance du bailleur dans la recherche de la cause. Dès lors que le bailleur est parvenu à faire voter des travaux en urgence, il ne peut lui être reproché de manquement à son obligation de délivrance ou d’entretien. Cette appréciation in concreto est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation, selon laquelle “cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail” (Cass. Troisième chambre civile, 5 mars 2026, n°24-19.292). Mais le tribunal nuance : l’obligation n’est pas absolue ; elle cède devant l’impossibilité juridique d’intervenir directement sur les parties communes. La solution est pragmatique et évite de condamner un bailleur qui a fait tout ce qui était en son pouvoir.
II. Les conséquences de l’action abusive devant le juge dans le cadre d’une procédure collective
A. La qualification de l’abus du droit d’agir en justice
Le tribunal rappelle que l’action en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol (article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil). En l’espèce, plusieurs éléments caractérisent un abus : l’assignation a été délivrée la veille de l’audience devant le juge commissaire statuant sur la résiliation du bail ; le montant des réclamations (2 384 000 euros) est déraisonnable et n’a été étayé par aucune pièce justificative ; la société locataire ne prouve aucun préjudice et a cessé de payer ses loyers ; enfin, le liquidateur n’a pas fait évoluer le dossier pendant plusieurs années. L’action apparaît comme une pure stratégie dilatoire. Le tribunal considère que le bailleur a subi un préjudice moral certain, aggravé par sa vulnérabilité (placement sous tutelle). Le syndicat a également subi un préjudice du fait de la menace d’une condamnation potentiellement très lourde, alors qu’il avait rapidement réparé. Cette qualification est sévère mais proportionnée à la légèreté blâmable de la demanderesse.
B. La réparation du préjudice moral et l’inscription privilégiée au passif
Le tribunal évalue le préjudice moral du bailleur à 5 000 euros et celui du syndicat à 1 500 euros. Il ordonne l’inscription de ces créances au passif de la liquidation judiciaire à titre privilégié, conformément à l’article L.621-32 du code de commerce. Cette question est délicate : la créance indemnitaire née de l’abus d’agir en justice est-elle postérieure au jugement d’ouverture ? La Cour de cassation a jugé que, lorsque le jugement de condamnation est postérieur à l’ouverture de la procédure collective, la créance entre dans les prévisions de l’article L.621-32 (Cass. com., 16 juin 2004). En l’espèce, la liquidation a été ouverte le 20 décembre 2017, et le jugement de condamnation est du 27 mars 2026. La créance est donc née après l’ouverture. Le tribunal applique correctement le privilège pour les créances postérieures utiles, ce qui permet au bailleur et au syndicat d’être payés par priorité, à condition que la créance soit née pour les besoins de la procédure. La doctrine s’interroge sur l’opportunité de cette solution, car elle pénalise les autres créanciers. Mais le tribunal justifie cette inscription par la nécessité de sanctionner efficacement l’abus et par le fait que la procédure a été poursuivie par le liquidateur lui-même. La décision contribue ainsi à dissuader les actions téméraires, même en période de procédure collective.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article R. 145-35 du Code de commerce En vigueur
Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.
Article 606 du Code civil En vigueur
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien.
Article 32-1 du Code de procédure civile En vigueur
Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
