Tribunal judiciaire de Paris, le 29 janvier 2026, n°24/04946

Le tribunal judiciaire de Paris, juge des contentieux de la protection, a rendu un jugement le 29 janvier 2026. Les bailleurs avaient assigné leurs locataires pour voir valider un congé fondé sur des retards de loyer et une activité commerciale illicite. Les locataires contestaient la nullité du congé et sollicitaient des dommages-intérêts pour cumul de garanties et troubles de jouissance. La question centrale portait sur la caractérisation d’un motif légitime et sérieux de congé et sur la recevabilité des demandes reconventionnelles. Le tribunal a prononcé la nullité du congé et rejeté la plupart des demandes.

I. La nullité du congé pour motifs insuffisamment graves et sérieux

Les juges ont écarté le grief tiré des retards de paiement comme motif légitime et sérieux. Ils ont relevé que les retards, en moyenne de 2,36 jours sur onze mois, étaient systématiquement régularisés et qu’aucune mise en demeure n’avait été adressée. Le tribunal a estimé que ce manquement ne revêtait pas une gravité suffisante pour justifier la rupture du bail.

S’agissant de l’exercice d’une activité commerciale, la décision distingue la domiciliation administrative de l’exercice effectif d’une profession. Le juge a constaté que le contrat n’interdisait pas la simple domiciliation et que les bailleurs ne prouvaient aucune réception de clientèle. Il en a déduit que “le seul reproche pouvant être formulé à l’encontre de M. [Z] [U] et de Mme [I] [X] [O] consiste en la domiciliation du siège social de la société UNCHAIN COLOR à l’adresse des lieux loués sans notification préalable du bailleur”. Ce grief unique n’étant pas suffisamment grave, le congé a été annulé.

Cette solution est conforme à la jurisprudence qui exige un manquement caractérisé et proportionné. Elle rappelle que le juge doit vérifier la réalité et la gravité du motif invoqué au jour de la délivrance du congé. La portée de l’arrêt est de protéger le locataire contre des congés fondés sur des inexécutions mineures ou mal établies.

II. L’irrecevabilité et le rejet des demandes reconventionnelles des locataires

Le tribunal a déclaré prescrite la demande relative au cumul de garanties illégales, au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il a jugé que les locataires avaient eu connaissance des faits dès la signature du bail le 26 janvier 2021. Leur action introduite après le 26 janvier 2024 était donc irrecevable, la conciliation n’ayant suspendu la prescription que pour l’action principale.

Concernant le trouble de jouissance lié au bar ” LE TRUTH “, la demande a été partiellement irrecevable pour la période antérieure au 7 juin 2022. Sur le fond, le juge a appliqué l’article 1725 du code civil, qui exonère le bailleur des troubles causés par des tiers. Il a retenu que les nuisances émanaient d’un autre copropriétaire et que les bailleurs avaient accompli des diligences pour les faire cesser. La responsabilité contractuelle des bailleurs n’était donc pas engagée.

Enfin, le tribunal a rejeté la demande pour harcèlement procédural, faute de preuve d’un abus caractérisé. Il a considéré que les démarches des bailleurs, bien qu’infondées, ne dépassaient pas l’exercice normal de leur droit d’agir. Cette solution rappelle que l’appréciation erronée de ses droits ne constitue pas une faute. La portée de ce volet est de limiter les demandes indemnitaires des locataires en l’absence de faute intentionnelle ou de malice établie.