Tribunal judiciaire de Paris, le 4 février 2026, n°23/12614

Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 4 février 2026, a statué sur la restitution des dépôts de garantie après un congé donné par la locataire pour le terme d’une période triennale. Une société locataire avait donné congé de deux baux commerciaux liés, puis a assigné les deux bailleurs en restitution des dépôts de garantie, tandis que ces derniers réclamaient des dommages-intérêts pour remise en état. La question de droit portait sur l’imputation des dégradations locatives et la réparation du préjudice subi par les bailleurs malgré une relocation immédiate. Le tribunal a fait droit à la demande de la locataire et rejeté la demande reconventionnelle des bailleurs.

L’office du juge face à une clause contractuelle dérogeant au droit commun des réparations locatives.

Le tribunal rappelle d’abord que les articles 1730 à 1732 du code civil ne sont pas d’ordre public et que le contrat peut y déroger. Il relève que les baux litigieux mettent à la charge du preneur les réparations nécessitées par la vétusté et l’usure, à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code civil. Il en déduit que la locataire était tenue de restituer les locaux en bon état d’entretien et de réparation, y compris pour la vétusté. La valeur de ce raisonnement est de consacrer la force obligatoire des clauses claires et précises qui transfèrent au preneur les charges normalement supportées par le bailleur. La portée de cette solution est de rappeler que la liberté contractuelle permet d’aménager le régime légal des réparations, pourvu que la clause soit non équivoque.

La détermination du préjudice réparable en l’absence de démonstration d’une perte effective.

Le tribunal constate que les locaux ont été immédiatement reloués à un tiers sans que les bailleurs n’aient réalisé les travaux de remise en état préalablement. Il estime que les bailleurs ne démontrent pas que ce nouveau bail aurait été conclu dans des conditions préjudiciables en raison des manquements de la locataire. Il en conclut que les bailleurs ne peuvent prétendre avoir subi un préjudice du fait des dégradations constatées. La valeur de ce raisonnement est de subordonner la réparation du préjudice matériel à la preuve d’une perte effective, et non à la seule constatation d’une inexécution contractuelle. La portée de cette décision est d’inciter les bailleurs à chiffrer et justifier leur préjudice, notamment lorsque la relocation rapide des locaux neutralise l’impact économique des dégradations.