Le tribunal judiciaire de Rennes, dans un jugement du 5 janvier 2026, a statué sur les demandes d’un maître d’ouvrage après la réception de sa maison individuelle. Le maître d’ouvrage avait réservé deux non-conformités contractuelles, l’absence de seuil PMR et un défaut d’altimétrie du garage, non reprises par le constructeur placé en liquidation judiciaire. La question de droit centrale portait sur la garantie mobilisable de l’assureur du constructeur pour ces désordres apparents et réservés. La solution retient la responsabilité contractuelle du constructeur et condamne son assureur sur le fondement de la police de responsabilité civile professionnelle.
I. La qualification de désordres réservés excluant la garantie décennale
Le tribunal écarte d’abord la garantie décennale pour le seuil de porte, car le désordre a été dénoncé dans le délai légal. Il juge que “le désordre lié à l’absence de seuil PMR au niveau de la porte d’entrée de la maison ayant été dénoncée dans le délai de huit jours susmentionné, il doit être qualifié de désordre réservé à la réception ne relevant donc pas de la garantie décennale” (Motifs, 2.1). Cette solution rappelle la règle constante selon laquelle la réception avec réserves prive le maître d’ouvrage du bénéfice de la garantie décennale pour les vices apparents.
Par une même logique, le tribunal qualifie le défaut d’altimétrie du garage de désordre réservé, engageant la responsabilité contractuelle du constructeur. Il applique ainsi l’obligation de résultat du constructeur pour la délivrance d’un ouvrage conforme aux plans contractuels. Cette qualification unifiée des deux désordres permet de fonder l’indemnisation sur le seul terrain contractuel, en contournant l’obstacle de la garantie décennale.
II. La mobilisation des garanties d’assurance pour les non-conformités contractuelles
Le tribunal retient ensuite la garantie de l’assureur sur le fondement de l’article 3.2 de la police responsabilité civile professionnelle pour l’absence de seuil PMR. Il estime que cette non-conformité constitue une “omission” au sens de la police, imputable au constructeur pour défaut de surveillance de son sous-traitant. Cette interprétation extensive de la clause permet d’indemniser une non-conformité sans désordre matériel, élargissant la portée de la garantie professionnelle.
Pour le défaut d’altimétrie, le tribunal mobilise l’article 2.4 de la police garantissant les “erreurs d’altimétrie”. Il rejette l’argument de l’assureur sur l’exclusion des défauts de dimensionnement intérieur, jugeant que la différence de niveau constitue une erreur d’implantation par rapport aux plans. En refusant de limiter la condamnation à 10% du coût, le tribunal rappelle que le constructeur répond seul envers le maître d’ouvrage des fautes de ses sous-traitants. La portée de cette décision est de protéger le maître d’ouvrage en lui offrant un recours direct et complet contre l’assureur.
