Le Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé le 27 mars 2026, a été saisi par un bailleur social d’une demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail d’habitation pour impayés de loyers, ordonner l’expulsion du locataire et obtenir une provision à valoir sur la dette locative et une indemnité d’occupation. Le locataire, assigné, n’a pas comparu. Par l’ordonnance commentée, le juge a fait droit à l’intégralité des demandes, après avoir vérifié la régularité de la procédure et le bien-fondé des prétentions. La solution interroge sur les conditions dans lesquelles le juge des référés peut, en présence d’un défendeur défaillant, constater l’acquisition d’une clause résolutoire et allouer des provisions. Il s’agit donc de déterminer le périmètre des obligations procédurales et substantielles pesant sur le bailleur qui agit sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge rappelle que l’action est recevable dès lors que l’assignation a été notifiée à la préfecture dans le délai requis et que le commandement de payer respectait les mentions légales. Il constate que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et condamne le locataire non comparant au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.
L’analyse de cette décision conduit à envisager d’abord la rigueur des conditions procédurales de la constatation de la clause résolutoire (I), puis les pouvoirs indemnitaires exercés en référé par le juge (II).
I. La rigueur des conditions procédurales de la constatation de la clause résolutoire
A. Les diligences préalables à l’action en justice
Le juge des référés vérifie minutieusement le respect des obligations prévues à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 avant de déclarer l’action recevable. En l’espèce, la notification de l’assignation à la préfecture de la Haute-Garonne a été effectuée par voie électronique le 2 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. Cette exigence, imposée à peine d’irrecevabilité, garantit que les pouvoirs publics puissent intervenir en amont de toute décision d’expulsion. La cour d’appel d’Aix-en-Provence rappelle à cet égard que ” le bailleur, personne physique, qui sollicite la constatation de l’acquisition de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, doit justifier, à peine d’irrecevabilité de sa demande, de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience “ (CA Aix-en-Provence, 27 février 2025, n°24/05491). En l’espèce, le bailleur est une personne morale, mais le texte s’applique indistinctement. De plus, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales par courrier du 16 octobre 2024, soit deux mois avant l’assignation du 25 septembre 2025, conformément à l’article 24 II. Ce signalement permet de déclencher les mécanismes de prévention des expulsions. Le juge en déduit que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, ce qui écarte tout grief de procédure.
B. La validité du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire
Le commandement de payer constitue le préalable nécessaire à la mise en œuvre de la clause résolutoire. L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat (avis de la Cour de cassation, 13 juin 2024, n°24-70.002), exige que ce commandement reproduise plusieurs mentions obligatoires à peine de nullité. La cour d’appel de Toulouse a précisé que ces mentions sont prévues ” à peine de nullité, sous réserve cependant que le destinataire démontre que l’absence de l’une ou l’autre lui a causé un grief “ (CA Toulouse, 29 avril 2025, n°24/01971). En l’espèce, le commandement signifié le 12 juin 2025 mentionne les six points imposés par la loi, notamment le montant de la dette, le délai de deux mois pour payer et l’avertissement des risques d’expulsion. Le locataire ne comparaissant pas, il ne peut invoquer aucun grief. Le délai de deux mois ayant expiré sans paiement, le juge constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 13 août 2025. Il en résulte que le locataire est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date.
II. Les mesures indemnitaires exercées en référé par le juge
A. La condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif
Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, le bailleur produit un décompte arrêté au 27 janvier 2026 faisant apparaître une dette de 634,39 €, incluant l’échéance de décembre 2025. Le locataire, non comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Le juge relève que l’obligation de payer le loyer et les charges est une obligation essentielle du locataire, consacrée à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Il vérifie d’office, comme l’y autorise l’article 24 V de cette même loi, les éléments constitutifs de la dette. En l’absence de contestation sérieuse, il condamne le locataire au paiement de la somme provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance. Cette solution est classique en matière de référé : le juge ne tranche pas le fond, mais accorde une avance sur créance certaine.
B. L’indemnité d’occupation et les condamnations accessoires
À compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, le locataire occupe les lieux sans droit ni titre. Le juge condamne ce dernier à une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des aides au logement versées directement au bailleur. Cette indemnité court à compter du 1er janvier 2026, l’arriéré antérieur étant déjà compris dans la provision allouée. Cette mesure répare le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation illicite. Par ailleurs, le locataire, partie perdante, supporte les dépens, qui incluent le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Le juge accorde également une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés par le bailleur. En revanche, il déboute la demanderesse de sa demande relative aux actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires, estimant que ces dépenses demeurent hypothétiques. L’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit, ce qui permet au bailleur de poursuivre l’expulsion sans attendre l’expiration des voies de recours.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
