La réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value immobilière : une révolution fiscale silencieuse

L’article 84 de la loi de finances pour 2025, codifié au sein du nouvel article 150 VB III du Code général des impôts, a introduit une modification profonde du régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels. Désormais, les amortissements déduits du résultat imposable au titre de l’activité de location meublée sont réintégrés au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière de cession. Cette réforme, adoptée dans le cadre de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, affecte directement les centaines de milliers de contribuables ayant choisi le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et soumis au régime réel d’imposition.

Le législateur a entendu mettre un terme à ce que le rapporteur général de la commission des finances qualifiait de « niche fiscale » : la possibilité, pour un LMNP au régime réel, de déduire fiscalement des amortissements pendant toute la durée de détention du bien, tout en calculant la plus-value de cession selon les règles des plus-values immobilières des particuliers, lesquelles ne prévoient aucune réintégration de ces amortissements. Le mécanisme permettait ainsi de diminuer, voire d’annuler, l’imposition des loyers pendant la phase locative, sans que l’avantage fiscal ainsi procuré soit repris au moment de la revente.

La réforme, entrée en vigueur le lendemain de la promulgation de la loi, soit le 16 février 2025, s’applique à toutes les cessions réalisées à compter de cette date. Elle n’a fait l’objet d’aucune mesure transitoire, ce qui signifie que les amortissements déduits antérieurement à la réforme sont également concernés. L’analyse de ce nouveau dispositif impose d’en mesurer successivement la rupture avec le droit antérieur (I), puis la portée pratique et les fragilités juridiques (II).

I. Une rupture radicale avec le régime antérieur des plus-values privées

A. La logique historique de non-réintégration des amortissements en LMNP

Avant l’entrée en vigueur de l’article 150 VB III du CGI, le régime des plus-values applicable aux loueurs en meublé non professionnels était régi par le VII de l’article 151 septies du CGI, qui renvoyait expressément aux articles 150 U à 150 VH du même code. Aux termes de ce texte : « Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel. »

La doctrine administrative confirmait cette analyse. Le BOI-BIC-CHAMP-40-20, dans sa version applicable aux revenus de 2024, précisait au paragraphe 270 : « Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte par les personnes ne remplissant pas les conditions pour être qualifiées de loueurs professionnels sont soumises aux règles prévues à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI pour les plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles. »

Le même commentaire ajoutait, au paragraphe 330, une précision déterminante : « Lorsque le loueur en meublé conserve jusqu’à la cession de l’immeuble le statut de loueur en meublé non-professionnel, cette règle n’a aucune incidence sur le calcul des plus-values, qui doivent être déterminées selon le régime applicable aux plus-values des particuliers. »

Le régime des plus-values des particuliers, prévu aux articles 150 U et suivants du CGI, ne comporte en effet aucun mécanisme de réintégration des amortissements dans le prix d’acquisition. Le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value brute est le prix stipulé dans l’acte, majoré des seuls frais d’acquisition et des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, conformément au II de l’article 150 VB. Les amortissements déduits pendant la phase locative n’affectaient donc en rien le calcul de la plus-value imposable.

La Cour administrative d’appel de Lyon a rappelé ce principe dans un arrêt du 29 février 2024 (n° 22LY00414) : « Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel. » La cour en avait déduit que le régime des plus-values des particuliers, et non celui des plus-values professionnelles, devait s’appliquer, écartant ainsi toute réintégration des amortissements.

Le Conseil d’État, dans une décision du 31 mars 2023 (n° 467175), avait également eu l’occasion de se prononcer sur la distinction entre le régime des plus-values professionnelles et celui des plus-values privées en matière de location meublée, rappelant que l’exonération prévue à l’article 151 septies du CGI était subordonnée au caractère professionnel de l’activité et que, à défaut, le régime des articles 150 U et suivants devait s’appliquer. La Haute juridiction avait ainsi implicitement validé le principe de non-réintégration des amortissements en LMNP.

Cette architecture était parfaitement cohérente avec la logique du droit fiscal : le propriétaire d’un bien immobilier détenu dans son patrimoine privé n’est pas soumis au régime des plus-values professionnelles. Le LMNP, qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour l’imposition de ses revenus locatifs, n’en demeure pas moins un non-professionnel pour le calcul de la plus-value de cession. Le BOI-BIC-CHAMP-40-20 le rappelait expressément au paragraphe 280 : « L’activité n’étant pas exercée à titre professionnel, elles ne peuvent bénéficier de l’exonération prévue à l’article 151 septies du CGI. »

B. L’article 84 de la loi de finances pour 2025 : la mécanique de la réintégration

L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a inséré un III à l’article 150 VB du CGI, aux termes duquel, pour les cessions de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés ayant fait l’objet d’une location directe ou indirecte dans le cadre d’une activité de location meublée non professionnelle, le prix d’acquisition est diminué du montant des amortissements qui ont été déduits du revenu imposable de cette activité.

La mécanique est simple dans son principe. Le prix d’acquisition, qui constitue la première composante de la plus-value brute (prix de cession moins prix d’acquisition), est réduit à due concurrence des amortissements déduits. Cette réduction a pour effet mécanique d’augmenter la plus-value brute imposable, et donc l’assiette de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Concrètement, un contribuable ayant acquis un bien 200 000 euros, ayant déduit 80 000 euros d’amortissements sur la durée de détention, et revendant ce bien 300 000 euros, verra sa plus-value imposable passer de 100 000 euros (300 000 moins 200 000) à 180 000 euros (300 000 moins 120 000, soit 200 000 moins 80 000). La fiscalité applicable est celle des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu (auquel s’ajoute la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus le cas échéant), majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 %.

Le BOI-BIC-PVMV-10-20-30-20, relatif au calcul des plus-values en cas d’affectation non professionnelle de l’immeuble, fournit une grille de lecture utile pour appréhender la logique du législateur. Le paragraphe 70 de ce commentaire rappelle que « pour le calcul de la valeur nette comptable, n’ont pas à être ajoutés à la valeur comptable de l’élément d’actif cédé les amortissements pratiqués au titre d’exercices ouverts avant le 1er janvier 2012 et afférents à un élément d’actif immobilisé non utilisé pour les besoins de l’activité professionnelle », illustrant la distinction fondamentale entre usage professionnel et non professionnel de l’immeuble.

Le BOI-BIC-AMT-20-40-10-30, relatif aux conséquences de la cession du bien donné en location, précise au paragraphe 160 que « en cas de cession du bien, l’amortissement dont la déduction a été différée en application des limites de déduction prévues aux 1 et 2 du II de l’article 39 C du CGI et qui n’a pu encore être imputé à cette date, majore la valeur nette comptable prise en compte pour le calcul de la plus-value ou de la moins-value de cession ». Ce mécanisme, applicable aux amortissements différés dans le cadre de l’article 39 C, préfigure la logique de réintégration désormais étendue à l’intégralité des amortissements déduits par les LMNP.

La Cour administrative d’appel de Douai, dans un arrêt du 15 octobre 2020 (n° 18DA01205), avait déjà été confrontée à la question de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, en matière de bénéfices non commerciaux. La cour avait relevé que « les plus-values réalisées à l’occasion de la cession d’éléments détenus depuis deux ans au moins, dans la mesure où elles correspondent à des amortissements déduits pour l’assiette de l’impôt » devaient être soumises au régime des plus-values à court terme, le cas échéant majorées « du montant des amortissements expressément exclus des charges déductibles ainsi que de ceux qui ont été différés en contravention aux dispositions de l’article 39 C ». Cette solution, rendue dans le cadre de l’article 93 du CGI, illustre la permanence de la logique de réintégration lorsque l’amortissement a été admis en déduction du résultat imposable.

II. Portée pratique et fragilités juridiques du nouveau dispositif

A. Le champ d’application et ses exclusions légales

Le texte de l’article 150 VB III du CGI délimite précisément son périmètre. Il vise exclusivement les amortissements « admis en déduction » du revenu imposable. Cette formule exclut par définition les amortissements qui n’ont pas été effectivement déduits, soit que le contribuable ait opté pour le régime micro-BIC (qui ne permet pas la déduction des amortissements), soit qu’il ait été soumis aux limitations de l’article 39 C du CGI qui plafonnent l’amortissement déductible au montant du loyer acquis diminué des autres charges afférentes au bien.

Le législateur a également prévu des exclusions expresses. Les biens situés dans certaines résidences-services (résidences pour étudiants, résidences pour personnes âgées) bénéficient d’un traitement particulier, le texte renvoyant aux catégories mentionnées à l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation. La réintégration ne s’applique pas aux amortissements afférents à ces biens.

Le dispositif ne s’applique pas non plus aux loueurs en meublé professionnels (LMP), qui demeurent soumis au régime des plus-values professionnelles des articles 39 duodecies et suivants du CGI. Pour ces derniers, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value professionnelle existe déjà de longue date, la valeur nette comptable tenant naturellement compte des amortissements pratiqués.

La Cour administrative d’appel de Marseille a rappelé, dans un arrêt du 11 juillet 2019 (n° 17MA03135), les critères de distinction entre LMP et LMNP. Était en cause une SCI dont l’actif était principalement constitué d’une résidence de tourisme meublée donnée à bail commercial. La cour a estimé que « la SCI ayant acheté à l’origine le mobilier et le matériel garnissant la résidence a été considérée par l’administration fiscale comme se livrant à une activité de location d’immeubles en meublé ressortissant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, soumise à l’impôt sur les sociétés », validant ainsi la requalification opérée par l’administration.

Le Conseil d’État, dans une décision du 13 novembre 2020 (n° 437433), a également précisé les contours de l’activité de loueur en meublé, rappelant que le caractère non professionnel de l’activité emportait des conséquences sur l’imputation des déficits. La Haute juridiction a relevé que « à la suite de la vérification de comptabilité des EURL Nihombashi et Mitsukoshimae dont il est le gérant, M. A… a fait l’objet d’un contrôle sur pièces à l’issue duquel l’administration, après avoir constaté le caractère non professionnel de son activité de loueur en meublés, a remis en cause l’imputation du déficit dégagé par cette activité sur son revenu global des années 2009, 2010 et 2011 », validant ainsi la distinction établie par le 1° ter du I de l’article 156 du CGI.

La Cour de cassation, dans un arrêt publié au Bulletin du 20 décembre 2023 (Cass. com., n° 22-17.612), a apporté une contribution décisive à la définition du LMNP dans le cadre de l’impôt de solidarité sur la fortune. La chambre commerciale a jugé « qu’il résulte de l’article 885 R du code général des impôts, alors applicable, permettant de considérer, sous réserve du respect de certaines conditions, les locaux d’habitation loués meublés comme des biens professionnels exonérés de l’ISF, que, pour apprécier si la condition de prépondérance des revenus tirés de l’activité de location de meublés par rapport aux autres revenus pris en compte est remplie, il convient de retenir, non les recettes brutes tirées de l’activité de location meublée professionnelle, mais le bénéfice industriel et commercial net annuel dégagé par cette activité, afin de permettre la comparaison avec l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, y compris le bénéfice tiré de la location ».

La Cour administrative d’appel de Paris, dans un arrêt du 10 juin 2020 (n° 18PA02561), a eu à connaître de la réintégration des amortissements dans le cadre d’une activité de location meublée exercée à titre professionnel, relevant que « la plus-value a ainsi été établie à hauteur de 367 554 euros et le vérificateur a procédé à une rectification de 109 576 euros au titre de la plus-value à court terme et de 257 978 euros au titre de la plus-value à long terme ». La cour a ainsi illustré le mécanisme de réintégration des amortissements dans le cadre des plus-values professionnelles, qui préexiste à la réforme de 2025.

Concernant les obligations déclaratives, le BOI-IR-RICI-220-40 précise, au paragraphe 20, le sort des plus-values professionnelles pour les immeubles ayant ouvert droit à la réduction d’impôt « Censi-Bouvard » : « les plus-values afférentes aux autres éléments de l’actif immobilisé sont soumises aux règles prévues aux articles 39 duodecies et suivants du CGI. Par ailleurs, dès lors que l’activité de location n’est pas exercée à titre professionnel, les plus-values ainsi déterminées ne peuvent ouvrir droit à l’exonération prévue au II de l’article 151 septies du CGI. »

La doctrine administrative relative aux revenus fonciers et profits du patrimoine immobilier, BOI-RFPI-SPEC-20-20-40, éclaire également le mécanisme de réintégration en présence d’un dispositif d’amortissement. Le paragraphe 100 précise que « lorsque la cession du logement a lieu au cours de la période couverte par l’engagement de location ou de conservation des titres qui subordonne la déduction des amortissements et que, par suite, ceux-ci sont ajoutés au revenu de l’année de la cession, ils ne doivent pas, bien entendu, être considérés comme ayant été déjà déduits du revenu imposable pour l’application des dispositions de l’article 150 VB du CGI ». Ce commentaire illustre, a contrario, la nécessité d’éviter une double imposition des mêmes amortissements, une fois au titre de l’année de cession, une fois au titre de la plus-value.

B. Les incertitudes constitutionnelles et conventionnelles

La réforme soulève des interrogations sous l’angle du principe de confiance légitime et de l’absence de mesures transitoires. L’article 84 de la loi de finances pour 2025 s’applique immédiatement à toutes les cessions réalisées à compter du 16 février 2025, sans distinguer selon que les amortissements aient été déduits antérieurement ou postérieurement à la réforme. Un contribuable ayant acquis un bien en 2010 et ayant déduit des amortissements pendant quinze ans se trouve soumis à la réintégration à raison de la totalité de ces amortissements, alors même qu’il les a déduits à une époque où la loi fiscale ne prévoyait aucune réintégration.

Le Conseil constitutionnel a été saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur la réintégration des amortissements en LMNP. Par sa décision n° 2025-1159 du 19 septembre 2025, il a déclaré le dispositif conforme à la Constitution, écartant notamment le grief tiré de l’atteinte aux situations légalement acquises. Le Conseil a toutefois assorti sa décision d’une réserve d’interprétation, dont la portée exacte divise la doctrine.

La Cour administrative d’appel de Nancy, dans un arrêt du 8 novembre 2023 (n° 21NC02240), a rappelé les principes gouvernant l’amortissement des biens donnés en location : « le montant de l’amortissement qu’elle est en droit de pratiquer ne peut excéder le montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ». Cette jurisprudence, rendue sous l’empire de l’article 39 C du CGI, illustre la permanence du plafonnement de l’amortissement, qui tempère indirectement l’impact de la réintégration pour les contribuables ayant été soumis à cette limitation.

Le BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-60, relatif au dispositif « Besson neuf », précise au paragraphe 80 les conséquences de la déduction des amortissements sur le calcul de la plus-value : « le 4° du II de l’article 150 VB du CGI prévoit que le prix d’acquisition est majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà déduites du revenu imposable. » Cette disposition, antérieure à la réforme de 2025, révèle que le mécanisme de non-déduction des dépenses déjà déduites était déjà présent en germe dans le droit positif.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 septembre 2023 (CA Paris, n° 21/07075), a rappelé la rigueur avec laquelle le juge apprécie la notion de professionnalité de la location meublée au regard des conditions cumulatives de l’article 885 R du CGI : inscription au registre du commerce, recettes supérieures à 23 000 euros, et revenus nets supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer. Ce triptyque jurisprudentiel, transposable au LMNP bien que relevant d’un impôt distinct, montre que le juge fiscal n’hésite pas à requalifier une activité déclarée comme professionnelle lorsqu’elle ne satisfait pas aux critères légaux.

Le BOI-BIC-PVMV-40-50-20, relatif aux conséquences de la levée d’option d’achat dans le cadre du crédit-bail, fournit une analogie éclairante. Le paragraphe 60 y décrit la réintégration des loyers versés en cours de contrat : « le montant de la réintégration est déterminé de la même manière que dans le régime général, c’est-à-dire indépendamment de la valeur nette comptable de l’immeuble dans les écritures du crédit-bailleur. » Ce mécanisme de réintégration, bien que distinct, témoigne de la constance du législateur fiscal à corriger les situations de double avantage.

Enfin, la Cour administrative d’appel de Lyon, dans un arrêt du 28 février 2018 (n° 16LY01610), a rappelé avec fermeté la sanction du non-respect des obligations d’amortissement : « à défaut de se conformer à cette obligation, l’entreprise perd définitivement le droit de déduire la fraction des amortissements qui a été ainsi différée. » Cette jurisprudence, rendue en matière de limitation des amortissements des biens donnés en location, illustre la sévérité du juge fiscal à l’égard des contribuables qui ne respectent pas les règles d’amortissement.

Le BOI-BNC-BASE-30-30-20-30, relatif à la réévaluation des immobilisations des professions libérales, éclaire enfin la différence de traitement fiscal entre amortissement comptabilisé et amortissement déduit : « à la différence de l’insuffisance d’amortissement qui se traduit par une augmentation de charge nette pour la détermination de la base d’imposition, l’excédent d’amortissement a pour conséquence une réduction de cette même charge nette, lorsque l’amortissement a été réintégré pour l’application de la loi fiscale. » Cette distinction fondamentale entre amortissement comptable et amortissement fiscal est au cœur du nouveau dispositif de l’article 150 VB III.

Conclusion

La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière des LMNP constitue une rupture nette avec le droit antérieur. Le législateur a mis fin à ce que d’aucuns qualifiaient de « double avantage » : déduction des amortissements pendant la phase locative, et exonération de fait de ces mêmes amortissements lors de la revente. La réforme est immédiatement applicable, sans période transitoire, ce qui expose les investisseurs de longue date à une imposition significative au moment de la cession.

Sur le plan contentieux, plusieurs fragilités subsistent. L’absence de mécanisme de lissage dans le temps pourrait être contestée au regard du principe d’égalité devant les charges publiques. La question de la conformité du dispositif aux conventions fiscales internationales, notamment lorsque le cédant est un non-résident, reste également ouverte. Les contribuables concernés doivent procéder à un chiffrage précis de leur exposition fiscale et, le cas échéant, solliciter un rescrit auprès de l’administration pour sécuriser leur situation. L’anticipation de la cession, par une donation préalable ou par un passage en LMP, constitue une stratégie à évaluer au cas par cas, sous le contrôle attentif des risques de requalification par l’administration.