Par un arrêt rendu le 30 avril 2026 par la Cour d’appel de Bordeaux (2ème chambre civile, n°22/05846), les juges du second degré étaient amenés à se prononcer sur les suites d’une promesse de vente immobilière dont l’acquéreur avait refusé de réitérer l’acte authentique. Le 18 mars 2021, un compromis de vente avait été conclu entre un vendeur et un acquéreur, portant sur un ensemble immobilier et mobilier, moyennant un prix déterminé. L’acte prévoyait une clause pénale fixée à 10 % du prix, ainsi que plusieurs conditions suspensives, notamment celle imposant au vendeur de faire en sorte qu’aucun daim ne soit présent sur la propriété le jour de la signature. Le 25 mai 2021, l’acquéreur a informé le vendeur de son refus de signer l’acte authentique, invoquant l’encombrement des lieux, la présence de détritus, un prétendu vice caché affectant le réseau d’eau, et le non-respect de la condition suspensive relative aux daims. Le vendeur a alors assigné l’acquéreur en paiement de la clause pénale. Par jugement du tribunal judiciaire, l’acquéreur a été condamné à verser la somme de 70 000 euros, le juge ayant réduit le montant de la pénalité contractuelle en considération d’une absence de préjudice financier justifié. L’acquéreur a interjeté appel, contestant le principe même de sa condamnation, tandis que le vendeur a formé un appel incident pour obtenir le montant intégral de la clause pénale, soit 106 000 euros. La question de droit soumise à la cour d’appel était double : d’une part, l’acquéreur pouvait-il valablement opposer un manquement du vendeur à son obligation de délivrance ou la défaillance d’une condition suspensive pour justifier son refus de réitérer la vente ; d’autre part, le juge pouvait-il réduire la clause pénale au regard de l’absence de préjudice avéré du vendeur. La Cour d’appel de Bordeaux a confirmé le jugement en ce qu’il avait retenu le principe de la condamnation, mais l’a infirmé sur le quantum, fixant la clause pénale à 106 000 euros et condamnant l’acquéreur à verser 66 000 euros après compensation avec le dépôt de garantie. Elle a ainsi écarté tous les moyens de défense de l’acquéreur et refusé de modérer la pénalité contractuelle. La solution de la cour d’appel invite à s’interroger sur les conditions dans lesquelles les juges du fond peuvent, d’une part, retenir que l’acquéreur a commis une inexécution contractuelle justifiant la mise en œuvre de la clause pénale (I) et, d’autre part, exercer leur pouvoir de modération de la peine conventionnelle (II).
I. LA CONFIRMATION DU DÉCLENCHEMENT DE LA CLAUSE PÉNALE PAR L’ÉCARTEMENT DES MOYENS DE L’ACQUÉREUR
La cour d’appel a rejeté l’ensemble des moyens soulevés par l’acquéreur pour justifier son refus de réitérer la vente, retenant ainsi que ce dernier avait commis une inexécution contractuelle ouvrant droit à l’application de la clause pénale. Ce faisant, elle a successivement écarté le moyen tiré d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance, puis celui fondé sur la défaillance d’une condition suspensive.
A. Le rejet de l’exception d’inexécution fondée sur un prétendu manquement à l’obligation de délivrance
L’acquéreur soutenait que le vendeur avait manqué à son obligation de délivrance, au sens de l’article 1603 du code civil, en lui remettant un bien encombré de détritus et affecté d’un vice caché. Il invoquait l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du code civil pour justifier son propre refus de signer l’acte authentique. La cour d’appel a écarté cette argumentation en relevant d’abord que la preuve des encombrements allégués n’était pas rapportée. Les photographies produites par l’acquéreur, dont la date n’était pas certaine, étaient contredites par un procès-verbal de constat d’huissier du 27 mai 2021 attestant que les lieux étaient » propres, nettoyés et entretenus, vides de biens personnels « . La cour en a déduit que l’acquéreur » ne rapporte pas la preuve des encombrements et saletés allégués « . A titre superfétatoire, elle a ajouté que, même à supposer établis, ces encombrements ne pouvaient constituer » une inexécution contractuelle suffisamment grave, de nature à justifier l’exception d’inexécution invoquée « . Quant au défaut affectant le réseau d’eau, la cour a relevé que le trou dans le mur était apparent et que l’acquéreur ne démontrait pas l’impropriété du bien à sa destination, écartant ainsi tout vice caché. Cette solution s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence constante qui rappelle que le vendeur doit délivrer une chose conforme aux spécifications contractuelles, mais que la simple présence de quelques détritus ne saurait constituer un manquement suffisamment grave pour paralyser l’exécution du contrat. Comme l’a récemment rappelé la Cour d’appel de Douai, » constitue un manquement à l’obligation de délivrance, la livraison d’une chose non conforme aux spécifications convenues par les parties « (24 avril 2025, n°22/02264). En l’espèce, la cour a souverainement estimé que la preuve de cette non-conformité n’était pas rapportée.
B. L’absence de défaillance de la condition suspensive relative à la présence de daims
L’acquéreur invoquait également la non-réalisation d’une condition suspensive mise à la charge du vendeur, lequel devait » faire le nécessaire afin que l’ensemble des daims ne soient plus sur la propriété le jour de la signature de l’acte authentique « . Il produisait à l’appui de cette allégation des photographies floues et non datées, ainsi que quatre attestations évoquant la présence d’animaux » à ce jour « , sans autre précision. La cour d’appel a écarté ces éléments de preuve, les jugeant insuffisants pour démontrer que la condition suspensive n’était pas réalisée au jour convenu. Elle a souligné que ces attestations étaient contredites par le procès-verbal de constat d’huissier du 27 mai 2021, lequel mentionnait expressément que l’huissier » ne constate pas la présence de daims sur la propriété « . La cour en a conclu que l’acquéreur » n’établit pas que la condition suspensive afférente à l’absence de daims n’a pas été réalisée « . En outre, elle a relevé que ce moyen n’avait pas été invoqué dans les courriers de refus de l’acquéreur, et que celui-ci n’avait pas sollicité la prorogation automatique du délai prévue au contrat, rendant ainsi l’argument tardif. Ce faisant, la cour a rappelé que la charge de la preuve de la défaillance d’une condition suspensive pèse sur celui qui s’en prévaut et que des éléments imprécis ou non datés ne sauraient suffire à rapporter cette preuve. En conséquence, le refus de l’acquéreur étant dépourvu de justification légitime, la clause pénale devait recevoir application.
II. LE REFUS DE MODÉRATION DE LA CLAUSE PÉNALE PAR LA COUR D’APPEL
La cour d’appel a réformé le jugement en ce qu’il avait réduit le montant de la clause pénale de 106 000 euros à 70 000 euros, en considération de l’absence de préjudice financier justifié par le vendeur. Elle a, au contraire, jugé que la pénalité contractuelle n’était pas manifestement excessive et a rétabli son montant intégral, tout en opérant une compensation avec le dépôt de garantie.
A. L’affirmation du pouvoir de modération du juge et ses limites
La cour d’appel a rappelé le principe posé à l’article 1231-5 du code civil, aux termes duquel » le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire « . Elle a ainsi réaffirmé que ce pouvoir de modération est une faculté et non une obligation, et qu’il ne s’exerce que dans des circonstances exceptionnelles où la peine convenue apparaît disproportionnée par rapport au préjudice réellement subi. En l’espèce, le premier juge avait réduit la clause en considération de l’absence de préjudice financier lié au relogement du vendeur. La cour a censuré ce raisonnement, estimant que le caractère habituel d’une pénalité de 10 % du prix de vente dans les ventes immobilières suffisait à écarter tout caractère manifestement excessif. Elle a jugé que les » stipulations de pénalités habituellement convenues en matière de vente immobilière « ne peuvent être diminuées au seul motif que le vendeur ne justifie pas d’un préjudice particulier. Cette approche est conforme à une jurisprudence bien établie, qui considère que la clause pénale a pour fonction non seulement d’indemniser le créancier, mais aussi de le dispenser de prouver l’étendue de son préjudice. En écartant toute réduction au motif que la pénalité était conforme aux usages, la cour a fait prévaloir la force obligatoire du contrat sur le pouvoir de modération du juge.
B. L’appréciation souveraine du caractère non excessif de la pénalité au regard des circonstances de l’espèce
La cour d’appel ne s’est pas contentée de relever le caractère usuel de la clause ; elle a également examiné les éléments de préjudice invoqués par le vendeur pour écarter toute disproportion. Elle a relevé que le bien litigieux était resté en vente huit mois avant d’être revendu à un prix inférieur de 62 500 euros à celui convenu initialement. Ce faisant, elle a caractérisé l’existence d’un préjudice effectif, contrairement à ce qu’avait retenu le premier juge. En fixant la clause pénale à son montant contractuel de 106 000 euros, la cour a donc exercé son pouvoir souverain d’appréciation des faits. Elle a ensuite ordonné une compensation judiciaire avec le dépôt de garantie de 40 000 euros consigné, ramenant la condamnation à 66 000 euros. Ce faisant, la cour a rappelé que le juge peut, après avoir fixé le montant de la pénalité, procéder aux compensations qui s’imposent entre les créances réciproques des parties. La solution de l’arrêt illustre ainsi la volonté des juges du fond de ne pas vider la clause pénale de sa substance en la réduisant systématiquement, sauf à démontrer un déséquilibre manifeste que les circonstances de l’espèce ne révélaient pas. L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Bordeaux le 30 avril 2026 constitue donc une application rigoureuse du droit commun des contrats, où la force obligatoire de la convention prime, sauf à démontrer que la pénalité convenue est manifestement excessive. La cour a, en définitive, fait prévaloir l’exécution de bonne foi des engagements souscrits.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 227-9-1 du Code de commerce En vigueur
Les associés peuvent nommer un ou plusieurs commissaires aux comptes dans les conditions prévues à l’article L. 227-9.
Sont tenues de désigner au moins un commissaire aux comptes les sociétés par actions simplifiées qui dépassent, à la clôture d’un exercice social, deux des seuils suivants, fixés par décret : le total de leur bilan, le montant de leur chiffre d’affaires hors taxe ou le nombre moyen de leurs salariés au cours de l’exercice.
Même si les conditions prévues au deuxième alinéa ne sont pas atteintes, la nomination d’un commissaire aux comptes peut être demandée en justice par un ou plusieurs associés représentant au moins le dixième du capital.
Lorsque les conditions prévues au deuxième alinéa du présent article ne sont pas atteintes, un commissaire aux comptes peut être nommé pour faire application du second alinéa de l’article L. 225-146.
Sont également tenues de désigner un commissaire aux comptes, pour un mandat de trois exercices, les sociétés dont un ou plusieurs associés représentant au moins le tiers du capital en font la demande motivée auprès de la société.
Article 1603 du Code civil En vigueur
Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.
Article 1219 du Code civil En vigueur
Article 1231-5 du Code civil En vigueur
Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
