ECLI:NL:GHAMS:2025:2387 Gerechtshof Amsterdam , 08-04-2025 / 200.330.059

Inhoudsindicatie. Koop onroerende zaak. Non-conformiteit. Verkoper wist dat een deel van de tuin van de verkochte woning niet tot het kadastraal perceel behoorde. Schadeplicht verkoper.

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.330.059/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 9954354\CV EXPL 22-3715

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 september 2025

inzake

[appellant]
,

wonende te [plaats 1] ,

appellante,

advocaat: mr. L.A.A. Steehouwer te Rotterdam,

tegen

STICHTING PRÉ WONEN,

gevestigd te Velserbroek,

geïntimeerde,

advocaat: D. de Vries te Alphen aan den Rijn.

Partijen worden hierna [appellant] en Pré Wonen genoemd.

1Verder verloop van het geding

In deze zaak heeft het hof op 1 oktober 2024 een tussenarrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt verwezen naar dat arrest.

[appellant] heeft nadere producties in het geding gebracht.

Ingevolge het tussenarrest heeft [appellant] op 16 december 2024 een getuige doen horen. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal is bij de gedingstukken gevoegd.

Pré Wonen heeft een memorie na enquête genomen.

[appellant] heeft eveneens een memorie na enquête genomen.

Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.

2Verdere beoordeling

Bij het tussenarrest is [appellant] toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat Pré Wonen, bij monde van [naam 3] , ten tijde van de aan de verkoop voorafgaande bezichtiging op 29 december 2021 heeft medegedeeld dat de tuin tot en met het hekwerk bij de woning hoort, dan wel dat Pré Wonen ten tijde van deze bezichtiging in de wetenschap verkeerde dat een deel van de tuin zich uitstrekte over gemeentegrond.

[appellant] heeft mailberichten in het geding gebracht tussen de gemeente en Pré Wonen. Onder meer heeft de gemeente op 9 augustus 2021 aan Pré Wonen bericht:

Zie bijgaande tekening van de woningen aan de [plaats 2] . Nummer [zwartgeblokt, hof] en [zwartgeblokt, hof] zijn in de verhuur bij jullie. Zijn de andere (tussenliggende) woningen ook van jullie geweest en verkocht? En zoja, wanneer zijn ze dan verkocht?Zoals je ziet maken de woningen deels gebruik van een strook gemeentegrond. Het lijkt me goed om daar over te spreken.

Hoor ik van je?

Met een volgend mailbericht van de gemeente van 23 augustus 2021 werd een kadastrale tekening (ook gedateerd 23 augustus 2021) met een gearceerde strook achter het perceel van [plaats 2] nummer [nummer 1] meegezonden, met als aanduiding van de arcering als ‘Gemeente grond ingebruik’.

Na verdere mailwisseling hierover schrijft Pré Wonen aan de gemeente op 19 oktober 2021 onder meer het volgende:

De woning [plaats 2] [nummer 1] (eindwoning) is opgezegd (…).

De voorkeur van ons team geniet het om de woning te verkopen met het bijbehorende kadastrale perceel. De nieuwe koper zal ik informeren over de mogelijke overname van een extra stuk perceel van de gemeente [plaats 1] .

Ter voldoening aan deze bewijsopdracht heeft [appellant] [naam 1] als getuige doen horen. [naam 1] heeft onder meer het volgende verklaard:

Ik ben bij de woning [plaats 2] [nummer 1] te [plaats 1] betrokken geraakt uit hoofde van mijn functie. Vanaf 2018 leid ik een project van de gemeente [plaats 1] dat erop is gericht om oneigenlijk gebruik van gemeentegrond tegen te gaan. U wijst mij op een serie mailberichten die begint met een mailbericht van mijzelf van 9 augustus 2021. Met deze mailberichten wilde ik de situatie bij de [nummer 2] en [nummer 1] aan de [plaats 2] aan de orde stellen omdat die beide woningen deels gebruik maakten van een strook gemeentegrond. Mijn eerste mailbericht was gericht aan mijn contactpersoon bij Pré Wonen, [naam 2] , daarna volgen nog een aantal herinneringen van mijn kant. Als ik het goed zie heb ik bij die mailberichten eerst een tekening en later een duidelijker tekening (gedateerd 23 augustus 2021) meegestuurd. In de mailwisseling ziet u dat daarin eerst door Pré wonen een reactie gestuurd werd over drie andere huisnummers. Uiteindelijk ontving ik op 19 oktober 2021 een reactie die ging over nummer [nummer 1] . De huurovereenkomst was opgezegd en zoals uit mijn eerdere mailbericht aan Pré Wonen bleek, waren er dan voor Pré Wonen twee mogelijkheden: Pré Wonen koopt de grond en verkoopt deze met de woning dan wel Pré Wonen informeert de koper hierover zodat de koper de grond van de gemeente kan kopen. Hoewel de inhoud van de reactie van Pré Wonen tegenstrijdig leek, begreep ik daaruit dat Pré Wonen de grond niet wilde kopen, zodat het aankwam op aankoop door degene die de woning zou gaan kopen. Daarop heb ik geantwoord: noem mijn naam maar.

Na de mailwisseling met Pré Wonen ontving ik een mailbericht van 21 januari 2022 van mevrouw [appellant] . Zij had van de heer [naam 3] van Pré Wonen begrepen dat zij voor het stuk grond bij mij moest zijn. Omdat zij mij zei te kennen uit andere zaken, liet zij mij weten dat zij nu bezig was zelf deze woning aan te kopen. Vervolgens hebben wij gecorrespondeerd over de aankoop van de strook grond aan de achterzijde en ook een strook grond aan de zijkant van de woning. Daarbij heb ik haar de tweede, duidelijker, tekening toegezonden. In een mailbericht van 8 maart 2022 heeft [appellant] mij laten weten met mij en de heer [naam 3] een gesprek te willen, omdat zij toen pas begreep dat het bij de strook aan de achterkant ging om grond binnen het tuinhek. Ik weet niet hoe haar dit duidelijk geworden is. Op een vraag van mr. Steehouwer antwoord ik dat in het contact tussen mij en [appellant] niet door mij met haar is besproken dat de strook grond bij de woning in gebruik was. Ik wijs er in dat verband op dat bij het concrete aanbod aan [appellant] in de brief gedateerd 24 januari 2022 vermeld is dat, als zij niet op het aanbod ingaat, de betreffende grond niet (meer) door haar gebruikt mag worden.

Op vragen van [naam 4] wordt door de getuige het volgende geantwoord:

Er is geen andere communicatie over de strook grond tussen de gemeente en Pré Wonen voor het eerder besproken mailbericht van 9 augustus 2021. U wijst mij erop dat uit het mailbericht blijkt dat de gemeente een landmeter heeft ingeschakeld, ik neem dan aan dat dat zo zal zijn, en dat dit heeft geleid tot de duidelijker tekening. Die tekening is met Pré Wonen gedeeld, andere uitkomsten van die metingen, voor zover die er zijn, zijn niet met Pré Wonen gedeeld. Er is niet door het Kadaster gemeten. Na de mail van 8 maart 2022 is de situatie ter plaatse bekeken door mij in aanwezigheid van beide partijen. Ik kan niet beoordelen of het voor Pré Wonen en [appellant] daarvoor al duidelijk was dat de strook grond binnen het tuinhek lag.

Pré Wonen heeft in haar memorie na enquête gesteld, kort weergegeven, dat uit de verklaring van [naam 1] niet blijkt dat Pré Wonen wetenschap had dat een deel van de tuin zich uitstrekte over gemeentegrond en ook niet dat Pré Wonen het standpunt van de gemeente omtrent het gebruik van de strook heeft erkend. Pré Wonen heeft voorts gesteld dat slechts sprake was van vermoedens. Bovendien voert Pré Wonen aan dat aan [appellant] is meegedeeld dat bij de woning het kadastrale perceel wordt verkocht. [appellant] is, zo stelt Pré Wonen nog, zelf een deskundige en het had op haar weg gelegen om nader onderzoek te doen.

[appellant] heeft een en ander bestreden en gesteld dat uit de mailberichten en de verklaring van [naam 1] blijkt dat de gemeente op de hoogte was van het gebruik van gemeentegrond in de zin dat de tuin zich uitstrekte over gemeentegrond.

Het hof oordeelt als volgt. In het mailbericht van 9 augustus 2021 wordt uitdrukkelijk gesteld dat bij de betreffende woningen gemeentegrond in gebruik is bij de huurders. Uit de verklaring van [naam 1] blijkt dat de in de overgelegde versie van deze mail zwartgeblokte nummers de [nummer 2] en [nummer 1] aan de [plaats 2] zijn. Het hof concludeert daaruit dat Pré Wonen ten tijde van de verkoop aan [appellant] wist dat de gemeente zich op het standpunt stelde dat een deel van de grond in gebruik bij de woning van [plaats 2] [nummer 1] niet haar eigendom maar gemeentegrond was en dat de gemeente haar voorstelde deze strook te kopen.

Uit de verschillende mailberichten van de gemeente met tekeningen, in het bijzonder uit de tekening gedateerd 23 augustus 2021, moet Pré Wonen voorts hebben begrepen dat het hierbij ging om een strook grond binnen het tuinhek van de door [appellant] gekochte woning. Dit kon Pré Wonen immers eenvoudig vaststellen aan de hand van die tekening, waarmee ‘in het veld’ kon worden geconstateerd dat de grond binnen het tuinhek van nummer [nummer 1] ook de strook omvatte. Uit het vervolgens door Pré Wonen verzonden mailbericht van 19 oktober 2021, waarin Pré Wonen zonder enig voorbehoud de gemeente meedeelt dat zij de koper “zal informeren over de mogelijke overname van een extra perceel” concludeert het hof dat Pré Wonen, anders dan zij stelt, kennelijk zelf ook meende dat het standpunt van de gemeente juist was en dat een stuk gemeentegrond als tuin in gebruik was. Het hof volgt [appellant] Wonen niet in haar uitleg dat zij hiermee slechts uit pragmatische overwegingen ‘elke discussie parkeerde’. Dat zou zij eenvoudig hebben kunnen uitdrukken met een voorbehoud en dat heeft zij niet gedaan.

Een en ander betekent dat Pré Wonen moest weten dat een deel van de tuin zich uitstrekte over gemeentegrond. Zij had [appellant] over een en ander moeten informeren en is, nu zij dat niet heeft gedaan, jegens [appellant] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [appellant] stelt bovendien terecht dat indien Pré Wonen, zoals zij zelf stelt, hoogstens een vermoeden had dat een deel van de tuin zich uitstrekte over de gemeentegrond, haar informatieplicht als verkoper niettemin meebracht dat zij [appellant] daarvan op de hoogte moest stellen.

Aan het voorgaande doet niet af dat [appellant] het beroep van makelaar uitoefent. Zij kocht de woning als particulier voor eigen bewoning en had geen reden om eraan te twijfelen dat de strook, immers binnen het tuinhek gelegen, tot het perceel behoorde. Ook als Pré Wonen, zoals zij nog stelt, aan [appellant] slechts het kadastraal perceel te koop had aangeboden, had zij die mededeling moeten toelichten en [appellant] moeten informeren over de in dat verband zeer relevante stelling van de gemeente dat bij de woning niet alleen het kadastraal perceel maar ook gemeentegrond als tuin in gebruik was, te meer omdat zij kennelijk erkende dat die stelling juist was.

Uit dit oordeel volgt dat de na het tussenarrest nog te beoordelen grieven slagen en dat de vordering van [appellant] strekkend tot vergoeding van schade op te maken bij staat zal worden toegewezen. Over de schade is in hoger beroep geen uitvoerig debat gevoerd. Het hof vertrouwt erop dat partijen het uiterste zullen doen om zonder verdere tussenkomst van de rechter overeenstemming te bereiken over deze schade, die (blijkens de toelichting van [appellant] in de dagvaarding in eerste aanleg) met name zal bestaan uit de verwervingskosten van de strook.

In het tussenarrest heeft het hof al overwogen dat ter zake van het voegwerk een bedrag van € 2.880,- zal worden toegewezen. Dit bedrag, te vermeerderen met btw en rente vanaf de datum van dagvaarding, zal als verschuldigd door Pré Wonen worden toegewezen.

Pré Wonen heeft de verschuldigdheid van de door [appellant] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten bestreden met de stelling dat er geen buitengerechtelijke werkzaamheden zijn geweest die voor vergoeding in aanmerking komen. [appellant] heeft daarop toegelicht dat het gaat om werkzaamheden in verband met het bevorderen van een schikking. Van inspanningen die vergoeding als buitengerechtelijke incassokosten rechtvaardigen is echter niet gebleken, zodat het hof deze kosten zal afwijzen. Pré Wonen zal wel worden verwezen in de proceskosten van [appellant] .

3Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt Pré Wonen tot vergoeding van de schade die zij heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van het tekortschieten door Pré Wonen in de nakoming van de koopovereenkomst, meer in het bijzonder als gevolg van het niet leveren van een gedeelte van de tuin, welke schade nader opgemaakt wordt bij staat en vereffend volgens de wet;

veroordeelt Pré Wonen tot betaling van € 2.880,— te vermeerderen met btw en rente vanaf 16 juni 2022;

veroordeelt Pré Wonen in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 211,03 aan verschotten en € 660,— voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 472,14 aan verschotten en € 3642,— voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, D. Kingma en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 september 2025.